Решение № 2-2131/2021 2-2131/2021~М-777/2021 М-777/2021 от 12 июля 2021 г. по делу № 2-2131/2021

дело № 2-2131/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2021 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре судебного заседания Боссерт Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк» к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, регистрации права собственности на предмет залога, обращении взыскания на предмет залога,

установил:

Истец ПАО «Сбербанк» обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, регистрации права собственности на предмет залога, обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска указано, что Публичное акционерное общество «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от <дата> выдало кредит ФИО3 в сумме 2340770 руб. на срок 300 мес. под 15,25% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный № на основании договора участия в долевом строительстве. Указанная квартира является предметом залога. В течение срока действия кредитного договора ответчики нарушал сроки погашения основного долга и уплаты процентов за пользование кредитом, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой по состоянию на <дата> составляет 3042438,81 рублей, в том числе: сумма задолженности по основному долгу – 2260108,07 рублей, неустойка за просроченные проценты – 12509,57 рублей, неустойка за просроченный основной долг – 753,07 рублей, просроченные проценты 769068,10 руб. Ответчиком не представлены документы, подтверждающие регистрацию права собственности на квартиру. Истец направил в адрес ответчика требование о досрочном возврате всей суммы задолженности, однако требования банка до настоящего времени не исполнены, задолженность по кредитному договору не погашена. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость квартиры составляет 2291000 руб.

Истец просит расторгнуть кредитный договору, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору за период с <дата> по <дата> в размере 3042438,81 руб., расходы по уплате государственной пошлины 23412,19 руб., зарегистрировать за ФИО3 право собственности на предмет залога (квартиру) с обременением права в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк», обратить взыскание на квартиру, установив ее начальную продажную стоимость 1832800 руб.

Представитель истца ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен, при подаче иска просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО1 в судебном заседании не возражали против взыскания суммы задолженности, возражали против установления начальной продажной стоимости квартиры в размере, заявленном истцом, так как жилой дом построен только на 60 процентов, с оценкой объекта недвижимости, указанной в заключении судебной оценочной экспертизы, согласились.

Третье лицо конкурсный управляющий ЗАО «ДВМ группа» ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав сторону ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

В соответствии со ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что Публичное акционерное общество «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от <дата> выдало кредит ФИО3 в сумме 2340770 руб. на срок 240 мес. под 15,25% годовых на инвестирование строительства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный № на основании договора участия в долевом строительстве №, заключенного с ЗАО «ДВМ группа». В соответствии с условиями кредитного договора (п.6), погашение задолженности и уплата процентов производятся заемщиком ежемесячно, пунктом 12 договора предусмотрено, что при несвоевременном внесении ежемесячного платежа в погашение кредита и/или на уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (л.д. 19-47).

В соответствии с п.10 договора, заемщик предоставил кредитору залог приобретаемой квартиры.

Истцом исполнены обязательства по кредитному договору – предоставлен кредит ответчику в размере 2340770 руб., что подтверждается выпиской по счету (л.д.48-50) и не оспаривается ответчиком.

Ответчик обязался производить погашение кредита и уплату процентов ежемесячно, однако в течение срока действия кредитного договора (с <дата>) неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что следует из расчета задолженности (л.д.137-141) и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.

В связи с неисполнением ответчиком условий кредитного договора банком было направлено досудебное уведомление о досрочном возврате задолженности по кредитному договору (л.д.13), однако задолженность по настоящее время не погашена. Доказательств обратного в порядке ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Согласно расчету истца, размер задолженности по кредитному договору по состоянию на <дата> составляет 3042438,81 рублей, в том числе: сумма задолженности по основному долгу – 2260108,07 рублей, неустойка за просроченные проценты – 12509,57 рублей, неустойка за просроченный основной долг – 753,07 рублей, просроченные проценты 769068,10 руб. (л.д.8).

Оценив в совокупности исследованные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании суммы задолженности в полном объеме.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку заемщиком допущено существенное нарушение условий кредитного договора, выразившееся в неисполнении в срок и на условиях, установленных в договоре, обязательств по погашению кредита и уплате процентов, требование истца о расторжении кредитного договора подлежит удовлетворению.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Поскольку ответчиками допущены просрочки более трех раз в течение года, что подтверждается расчетом задолженности, то требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Истцом представлен отчет об оценке по состоянию на <дата>, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки (имущественные права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, строительный №) составляет 2291000 руб. (л.д.80-96). Истец просит в соответствии с п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установить начальную продажную цену в размере 80% рыночной стоимости, то есть в размере 1832800 руб.

Согласно подп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчиком оспаривалась рыночная стоимость <адрес> руб., указанная в отчете об оценке, по ходатайству стороны ответчика суд назначил проведение оценочной экспертизы, поручив ее экспертам ООО «<данные изъяты>». Согласно заключению эксперта, на момент осмотра степень строительной готовности многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в котором находится квартира со строительным №, составляет 60%, многоквартирный дом к эксплуатации не готов и является объектом незавершенного строительства. Рыночная стоимость имущественных прав на квартиру со строительным номером № составляет 2961397 руб. Экспертом пояснено в заключении, что при определении стоимости имущественных прав 2291000 руб. в отчете об оценке оценщиком неверно определена методика расчета рыночной стоимости объекта оценки, а именно: определение используемого подхода. Так как объект является объектом незавершенного строительства, подобрать в качестве аналогов сопоставимые объекты не представляется возможным, так как рынок предложений таких объектов не развит (л.д.174-245).

Данное заключение суд считает возможным принять за основу, так как оно выполнено лицом, имеющим специальные познания, экспертиза выполнена исходя из положений статьи 86 ГПК РФ. При этом доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, истцом не приведено.

С учетом оценки доказательств в порядке ст.67 ГПК РФ суд приходит к выводу, что стоимость предмета залога составляет 2961397 руб. Требование истца об установлении начальной продажной стоимости в размере 1832800 руб. удовлетворению не подлежит.

В соответствии с подп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на предмет залога следует установить его начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости, в данном случае начальная продажная стоимость составит: 2961397 руб. х 80% = 2369117,60 руб.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной в размере 23412,19 руб.

Требование истца о регистрации права собственности ФИО3 на предмет залога (квартиру) с обременением права в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» суд находит не подлежащим удовлетворению, поскольку в настоящее время многоквартирный дом не достроен и не принят в эксплуатацию, поэтому понуждение к регистрации за ответчиком права собственности именно на квартиру как объект имущественных прав, являющихся предметом залога, является необоснованным

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ПАО «Сбербанк» к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, регистрации права собственности на предмет залога, обращении взыскания на предмет залога удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор от <дата> №, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО3.

Взыскать со ФИО3 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору от <дата> № за период с <дата> по <дата> в размере 3042438,81 руб. (в том числе: задолженность по просроченному основному долгу 2260108,07 руб., задолженность по просроченным процентам 769068,10 руб., неустойка на просроченный основной долг 753,07 руб., неустойка на просроченные проценты 12509,57 руб.), расходы по уплате государственной пошлины 23412,19 руб. Обратить взыскание на имущественные права ФИО3 (право требования) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> № в отношении объекта долевого строительства: двухкомнатная квартира, общей площадью 52,09 кв.м, жилой площадью 25,52 кв.м, под условным номером 102, расположенная на 8 этаже в строительных осях 8-9 и А-Б-В), путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2369117,60 руб.

Требование истца о регистрации права собственности на предмет залога, определении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 1832800 руб. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме – <дата>.

Судья: