Решение № 2-2103/2018 2-7/2019 2-7/2019(2-2103/2018;)~М-1115/2018 М-1115/2018 от 27 января 2019 г. по делу № 2-2103/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года ....

Центральный районный суд .... в составе:

председательствующего Колесникова Д.Ю.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании сумм,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам о взыскании сумм. В обоснование указали, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли – продажи недвижимого имущества, согласно которому истцы приобрели в общую долевую собственность по ? доли каждому .... жилом доме по .... в .....

В процессе проживания в указанной квартире истцами выявлены недостатки, а именно: низкая температура внутренних стен и пола в ванной и комнатах, вследствие чего на стенах образовывается конденсат, грибок и плесень, имело место замерзание трубы водоснабжения в ванной комнате.

С целью проведения тепловизионного обследования квартиры истцы обратились в ООО «<данные изъяты> согласно отчету которого в результате обследования спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ специалистами выявлены зоны со значительными перепадами температур, выходящими за пределы норм тепловой защиты согласно СНиП 23-02-2003. Данные перепады температур ведут к тому, что появляется точка росы. Образовывается конденсат, создавая благоприятный микроклимат для образования грибка и плесени, разрушающих внутреннюю отделку помещений и создающих угрозу жизни.

Поскольку ответчиками спорная квартира приобретена ДД.ММ.ГГГГ и в последующий зимний период времени они ею пользовались, они не могли не знать об имеющихся недостатках, в частности, о промерзании стен, однако, покупателей (истцов) об этом не уведомили. Истцы полагают, что ответчики несут ответственность за обнаруженные впоследствии недостатки, стоимость устранения которых составляет 550 000 руб.

На основании изложенного, истцы просят взыскать с ответчиков в равных долях в качестве уменьшения покупной цены договора денежную сумму в размере 550 000 руб., а именно по 275 000 руб. в пользу каждого из истцов.

В судебном заседании представить истцов на требованиях настаивал в полном объеме. Пояснил, что после покупки спорного объекта истцами был произведен дорогостоящий ремонт, однако, в настоящее время имеет место промерзание стен и пола с улицы через стыки в плитах, также в ванной комнате произошло перемерзание трубы водоснабжения в момент длительного отсутствия истцов.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения требований истцов возражал по доводам письменного отзыва приобщенного к материалам дела. Дополнительно указал, что ответчик не имел умысла продать квартиру, которая имеет недостатки. Кроме того, спорная квартира является пригодной для проживания, первоначально осмотр квартиры был произведен в ДД.ММ.ГГГГ года – то есть в зимний период времени и никаких недостатков выявлено не было. Также необходимо учесть, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. В процессе рассмотрения спора исковые требования не признавал в полном объеме, указал, что при покупке квартиры стены не осматривали, поскольку в семье имеется ребенок, приоритетным было наличие отопления и теплой квартиры, никаких недостатков в процессе проживания и на момент продажи недвижимости истцам выявлено не было. Перемерзания труб в ванной комнате, в момент проживания в квартире также не было. Кроме того, истцы с момента заключения договора купли – продажи не обращались с претензиями по поводу ненадлежащего качестве переданной квартиры.

Истцы, ответчики в суд не явились, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как вытекает из положений ст. 557 ГК РФ, в случае, если предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество, которое не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимости в части качества, то к данным правоотношениям применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО6 (продавцы) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли – продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона, согласно которому истцы приобрели в общую долевую собственность (по ? доли каждому) квартиру, находящуюся по адресу: .... общей площадью 109,8 кв.м.

Цена указанного объекта недвижимости составила 7 140 000 руб., расчет произведен, в том числе за счет кредитных денежных средств в размере 5 000 000 руб., 2 140 000 руб. за счет собственных денежных средств.

Согласно п. 1.7 договора купли – продажи покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием и комплектностью квартиры и претензий к ней не имеет, согласен принять ее в том состоянии, в котором она находится.

Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемой квартиры, о которых продавец знал, но не предупредил его о них в момент заключения договора, то наступают последствия, предусмотренные ст. 475, 480 ГК РФ (п.1.8 договора).

В том случае, если недостатки в качестве являются скрытыми, и продавец на момент заключения договора об их наличии не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности (п. 1.9 договора).

Указанный договор купли – продажи подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке в органах Росреестра по .... ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде ипотеки. Квартира передана покупателям в том состоянии, в каком она была на момент заключения договора, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Из анализа данных норм следует, что товар должен соответствовать договоренности, достигнутой сторонами и зафиксированной в договоре, а если качество товара при его заключении сторонами не согласовывалось, товар должен соответствовать обязательным требованиям.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истцами выбран способ защиты своих прав в виде соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Обосновывая заявленные требования об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, истцы ссылаются на то, что в процессе эксплуатации квартиры ими были выявлены дефекты, которые не были оговорены продавцом и которые не могли быть установлены покупателями при заключении договора купли-продажи. В обоснование указанных доводов истцами представлен отчет ООО «Аврора» по тепловизионному обследованию жилого помещения, согласно которому выявлены перепады температур, теплопотери, основными очагами которых являются следующие признаки:

-недостаточное утепление наружных стен здания;

-угловые части здания;

-оконные блоки низкого качества сборки с явными дефектами монтажа.

Кроме того, в ванной комнате .... выявлено промерзание стены, повлекшее за собой замерзание воды в трубах водоснабжения под ванной.

В целях установления юридически значимых обстоятельств, а именно наличия нарушений прав истцов при приобретении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по .... по делу проведена судебная строительно – техническая экспертиза.

Заключением экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «<данные изъяты> установлено, что .... по адресу: .... является 4-х комнатной, общей площадью 109,8 кв.м., в том числе жилой площадью 74,7 кв.м., находится на 7 этаже 14 этажного жилого дома с подземной автопарковкой, двумя лифтами (грузовой и пассажирской), административными зданиями на 1 этаже, год постройки – ДД.ММ.ГГГГ

Каркас здания выполнен из металлических двутавровых балок, наружные стены – армированные, из силикатного утолщенного кирпича СУР 100/15 ГОСТ 379-95 на цементном растворе М 50. Толщина стен 250 мм и 380 мм с утеплителем общей толщиной 160 мм из теплоизоляционных плит «<данные изъяты><данные изъяты> ветрозащитной гидроизоляционной мембраной «<данные изъяты>» и облицовкой керамогранитными плитами (600х600 мм) по навесной системе вентилируемого фасада с устройством воздушного зазора в 50 мм.

Для определения возможных недостатков, связанных с низким качеством сборки оконных блоков из ПВХ-профиля и дефектов их монтажа, экспертам необходимо было произвести ряд работ по наружному исполнению, а также в помещениях ..... Вместе с тем, истцом ФИО1 в производстве работ в ходже проведения экспертного исследовании было отказано, так как работы связаны с повреждением внутренней отделки помещений квартиры и отдельных элементов декора.

В связи с изложенным, экспертами выявление возможных дефектов наружных стен здания произведено путем сравнения фактически выполненного конструктива утеплителя с проектными данными, произведен осмотр конструктива утеплителя навесного вентилируемого фасада здания по адресу: ...., с наружной лестничной площадки 7 этажа здания в верхней и нижней частях наружной стены в районе металлических ригелей из двутавровых балок, произведен демонтаж керамогранитных облицовочных плит, ветрозащитной мембраны, утеплителя.

При этом, поскольку определение возможных дефектов монтажа утеплителя наружных стен здания, в том числе утепление полостей стальных двутавровых балок на уровне пола/потолка ...., произведенное в процессе экспертных осмотров, не отражает объективной реальности устройства конструкции данного фасада по причине ограниченной возможности использования пространства для места вскрытия, производство работ по вскрытию навесного вентилируемого фасада возможно только со стороны наружной лестничной площадки, что препятствует обследованию фасада по всей площади наружных стен ...., при определении стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, указанных в заключении специалистов ООО «<данные изъяты>» в .... по адресу: ...., в части возможных недостатков утепления наружных стен здания, учтены следующие работы:

-установка/разборка строительных инвентарных лесов до уровня 7 этажа по всему периметру наружных стен квартиры;

-монтаж/демонтаж облицовочных керамогранитных плит;

-разборка/устройство ветрозащитной гидроизоляционной мембраны;

-демонтаж/монтаж несущих металлических направляющих профилей;

-демонтаж/монтаж утеплителя общей толщиной 160 мм из теплоизоляционных плит «<данные изъяты>

Стоимость исправления недостатков утепления фасада здания квартиры по адресу: ...., включая стоимость материалов составляет 774 961,46 руб., стоимость материалов составляет 56 630,56 руб.

Также экспертами на основании изучения и сравнительного анализа данных температурного режима месяца ДД.ММ.ГГГГ года и данных зимних периодов ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ гг., ДД.ММ.ГГГГ экспертами сделан вывод, что лицам, проживающим в зимнее время ДД.ММ.ГГГГ спорной квартире, возможно было выявить последствия строительных недостатков, указанных в заключении специалистов ООО «<данные изъяты>

Анализируя заключение эксперта, показания сторон, данные в процессе рассмотрения спора, суд отмечает следующее.

По смыслу ст. 476 ГК РФ именно покупатель должен доказать, что ему был передан товар с недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами таких доказательств суду не представлено.

Так, из заключения экспертов следует, что недостатки квартиры, на которые ссылаются истцы, возникли в связи с дефектом монтажа утеплителя наружных стен здания, для их обнаружения требуются специальные познания в данной области строительства, а также производство специальных работ по демонтажу отдельных строительных элементов здания, следовательно, указанные дефекты можно определить как скрытые. В тоже время данные дефекты являются явными для специалистов в области строительства.

Таким образом, выявленные экспертами дефекты, обусловленные не соответствием нормативным требованиям, связаны со строительством многоквартирного дома.

Между тем, застройщиком многоквартирного дома выступает ООО «<данные изъяты> что не оспаривалось участниками процесса. Ответственность за ненадлежащее строительство может нести подрядчик перед заказчиком в силу ст.754 ГК РФ. Вместе с тем, ФИО9 заказчиком данного объекта не являлись, требования заявлены к продавцу.

Учитывая, что в данном случае спорные отношения сторон договора регулируются статьями 549-558 ГК РФ, на истце лежит обязанность представить суду доказательства несоответствия квартиры договору купли-продажи, а не требованиям, связанным со строительством данного объекта. Между тем, истцом заявлены требования о взыскании стоимости работ по устранению недостатков квартиры в общей сумме 550 000 руб. в связи с дефектами дефектами монтажа утеплителя наружных стен, которые не соответствуют нормативным требованиям. Однако, названные дефекты выходят за рамки договора купли-продажи объекта. Доказательств несоответствия квартиры договору купли-продажи истцом суду не представлено.

Так, истцами не доказано, что ответчики знали о недостатках квартиры в виде нарушения утепления наружных стен здания, и как следствие, возникновение промерзания стен, образования росы, конденсата, плесени и др., установленные заключением экспертов, а также отчетом ООО «Аврора», и скрыли их. Согласно пояснениям ответчика, данных в судебном заседании, в период проживания в спорной квартире с 2013 по март 2015 года, дефектов, в частности низкой температуры помещений, промерзание стен, образование конденсата и прочих выявлено не было, доказательств обратного суду не представлено.

Более того, как следует из пояснений стороны истцов, после приобретения спорной квартиры, истцами в ней был произведен ремонт, следовательно, на момент проведения ремонта истцы имели возможность установить недостатки приобретенной квартиры и обратиться к ответчиками с соответствующей претензией в обоснование своей позиции, чего сделано не было.

В связи с чем, приобретая квартиру, осматривая ее в <данные изъяты> года (то есть в зимний период времени) истцы имели реальную возможность осмотреть объект недвижимости, ознакомиться с технической документацией на него, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра и исследования, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до совершения сделки. Претензий относительно качества квартиры, при заключении договора и после обнаружения недостатков, как указано выше, истцы не предъявляли, договор заключен без каких-либо замечаний. Цена приобретаемого имущества, была согласована сторонами по результатам его осмотра. В связи с чем, у суда не имеется оснований полагать, что заключая договор купли-продажи, истцы не знали о наличии недостатков в квартире и не желали ее прибрести в том виде, в каком она существовала на момент совершения сделки.

При этом отсутствие вышеуказанных недостатков в договоре купли-продажи, являющимся одновременно актом приема-передачи дома оценивается судом как согласие истцов с их наличием при передаче квартиры покупателям.

Таким образом, истцами в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено объективных доказательств того, что на момент покупки квартиры имели место скрытые ее недостатки, о которых истцам не было сообщено при заключении договора, а также того, что недостатки квартиры возникли до передачи спорного объекта покупателю.

При этом, учитывается, что условия проживания в квартире соответствуют требованиям жилищного законодательства, помещение пригодно для его использования по назначению и отвечает обязательным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 477 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу ч. 2 ст. 477 Гражданского кодекса РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку в данном случае с момента передачи квартиры истцам двухлетний срок, установленный для обнаружения недостатков, истек, то требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры не могут быть предъявлены.

Объективных доказательств, подтверждающих обнаружение истцами недостатков товара в пределах двух лет со дня передачи им квартиры, в материалы дела, истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено, ответчики данные обстоятельства отрицают.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании сумм, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в ....вой суд в течение месяца через Центральный районный суд .... со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Д.Ю. Колесников