Решение № 2-63/2018 2-63/2018 (2-914/2017;) ~ М-846/2017 2-914/2017 М-846/2017 от 12 февраля 2018 г. по делу № 2-63/2018

К делу №2-63/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст.Калининская Калининского района

Краснодарского края 13 февраля 2018 года

Калининский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Матиевского С.М., при секретаре Шумаковой Е.Н., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ответчика КФХ ФИО3 в лице главы КФХ ФИО3, представителей ответчика ФИО4 и по доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к КФХ ФИО3 о расторжении договора аренды.

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 по доверенности от имени ФИО1 обратился в Калининский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к КФХ ФИО3 о расторжении договора аренды, в котором указано, что 19.07.2017 года истец ФИО1 купил у ФИО6 земельный участок, площадью 36103 кв.м. кадастровый № из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: РФ, <адрес>. Ориентир - земельный участок расположен в юго-восточной части КК №, в границах плана земель СПК «Октябрь». Земельный участок принадлежит продавцу на основании Постановления Главы администрации Калининского района Краснодарского края №84 от 30.01.2009 года, что подтверждается записью о государственной регистрации права №23-23-23/001/2009-056 от 23.03.2009 года. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанный в п.1.1 настоящего договора земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. Отчуждаемый земельный участок обременен арендой. С вышеуказанным условием покупатель согласен. После покупки земельного участка, истец, зная, что земельный участок обременен арендой, сначала устно, а затем письменно обращался к главе КФХ ФИО3 с предложением расторгнуть договор аренды, как это предусмотрено договором аренды №4 от 01.09.2009 года, так как истец с ответчицей договор аренды не заключал и хочет распорядиться землей по своему усмотрению, то хотел в досудебном порядке решить этот спор. Договориться с ответчицей истец не смог, поэтому вынужден обратиться в суд, при этом вынужден нести расходы, связанные с услугами адвоката, судебные расходы.

На основании изложенного, ст.ст.619,620 ГК РФ, истец просит суд расторгнуть договор аренды №4 от 01.09.2009 года, заключенный между ФИО6 и КФХ ФИО3 земельного участка КН №, площадью 36103 кв.м., земель сельскохозяйственного назначения.

В судебное заседание истец ФИО1, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Представитель истца по доверенности ФИО2 просил рассмотреть дело в отсутствие истца с его участием. При указанных обстоятельствах, учитывая наличие у представителя истца полномочий, предусмотренных ст.ст.53,54 ГПК РФ, суд в порядке ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ принял решение о рассмотрении дела в отсутствии истца, третьего лица, с участием представителя истца по доверенности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, дал объяснения аналогичные приведенным в иске.

В судебном заседании ответчик КФХ ФИО3 в лице главы КФХ ФИО3, представитель ответчика ФИО4 и по доверенности ФИО5 возражали против заявленных требований, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых указано, что с исковыми требованиями ФИО3 ознакомилась, считает их незаконными и необоснованными по следующим основаниям. ФИО3 является главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 ИНН №, ОГРИП №. 01.09.2009 года между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор аренды №4 земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 15 лет. Данный договор прошел государственную регистрацию, на спорный земельный участок имеется обременение с 01.09.2009 года по 31.08.2024 года в ее пользу, на основании договора аренды от 01.09.2009 года, о чем имеется запись в ЕГРН №23-23-23/028/2009-171 от 07.12.2009 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.08.2017 года представленной в суд ответчиком. Согласно пункту 8.3 договора аренды от 01.09.2009 года, изменение условий договора аренды и его прекращение до истечения срока действия допускаются по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. Истец обосновывает свои требования лишь ссылаясь на покупку земельного участка, то есть на переход права собственности от ФИО6 на истца на основании договора купли-продажи от 19.07.2017 года. Кроме того, сам истец указывает в иске, что ему было известно о наличии обременения арендой земельного участка, о чем также указано в договоре купли-продажи от 19.07.2017 года, представленном истцом, пункт 1.3 «Отчуждаемый земельный участок обременен арендой. С вышеуказанным условием Покупатель согласен». Других обоснований для расторжения договора аренды истцом не представлено. Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Статья 619 ГК РФ, на которую ссылается истец, содержит исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя и расширенному толкованию не подлежит. Согласно указанной норме права, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только в суде в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа не вносит арендную плату. Других оснований для досрочного расторжения договора, договором аренды от 01.09.2009 года не установлено. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Каких либо, письменных предупреждений о необходимости исполнения обязательств в ее адрес от истца не поступало. Кроме того, все обязательства по договору аренды ею исполняются в полном объеме. Арендная плата выплачивалась с момента заключения договора аренды ежегодно, включая 2017 год, о чем имеется расписка от 20.11.2017 года ФИО6, финансовых и имущественных претензий он к КФХ Голевой не имеет. Также ФИО3 оплачивался полностью и налог на земельный участок в установленные сроки и в полном объеме. Глава КФХ ФИО3 в период использования земельного участка следит за его сохранностью, качеством почвы, соблюдает севооборот. Так, ею заключался договор с ФГУ центр агрохимической службы «Краснодарский» на комплексное агрохимическое и эколого-токсилогическое обследование почв сельскохозяйственных угодий, в 2010 году и в 2016 году. По результатам обследования составлены агрохимические картограммы почв ИП КФХ ФИО3, и очерки о состоянии плодородия почв. Согласно указанному в очерке заключению, в целом агроэкологическое состояние сельскохозяйственных угодий, характеризуется как удовлетворительное. На земельном участке в 2016 году засеяны многолетние травы (люцерна) с учетом срока договора аренды, для их обработки ею закуплена специальная сельскохозяйственная техника, а именно пресс-подборщик, косилка роторная, сеялка с вентилятором. Досрочное расторжение договора аренды приведет к большим убыткам с ее стороны, сюда войдут затраты на посев многолетних трав, покупка сельхозтехники, внесение удобрений и т.п. Ведь многолетние травы рассчитаны на срок производства 4 года. Данные о посевах предоставляются ею ежегодно в территориальный орган Федеральной службы статистики по Краснодарскому краю. В последнем отчете за 2017 год, указано наличие у нее многолетних трав на площади 14.8 га. Кроме того, согласно п.4.4 договора аренды от 01.09.2009 года, Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок либо на выкуп земельного участка. При продаже данного земельного участка не было выполнено данное обязательство. Участок был продан без соблюдения преимущественного права на покупку арендатором. На основании выше изложенного, ФИО3 просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме (л.д.23).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 01.09.2009 года №4, ФИО6, выступив в качестве арендодателя принадлежащего ему земельного участка с КН №, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, заключил договор аренды с КФХ «ФИО3» в лице главы КФХ ФИО3, согласно которому передал указанный земельный участок в аренду КФХ «ФИО3». Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу со дня подписания и действует в течение 15 лет, а согласно условиям, отраженным в п.8.3 договора, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (л.д.12-14).

Согласно договору купли-продажи от 19.07.2017 года, ФИО6 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, площадью 36103 кв.м., КН №, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>. Ориентир земельный участок расположен в юго-восточной частик КК № в границах плана земель СПК «Октябрь» В п.1.3 договора отражено его условие о том, что отчуждаемый земельный участок обременен арендой и с указанным условием Покупатель согласен (л.д.10).

Согласно выписке из ЕГРН от 01.08.2017 года, право собственности истца ФИО1 на земельный участок КН № зарегистрировано 01.08.2017 года на основании договора купли-продажи от 19.07.2017 года, при этом право обременено арендой с 01.09.2009 года по 31.08.2024 года в пользу ФИО3 на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 01.09.2009 года №4, прошедшего государственную регистрацию 07.12.2009 года (л.д.11)

Согласно заявлению от 15.08.2017 года о расторжении договора аренды, представитель истца в заявлении на имя главы КФХ ФИО3, по адресу арендатора, указанному в договоре аренды от 01.09.2009 года, предложил в заявлении расторгнуть договор аренды от 01.09.2009 года, заключенный между КФХ ФИО3 и ФИО6 В обоснование заявления о расторжении договора приведены доводы о том, что истец приобрел земельный участок с КН № по договору купли-продажи от 19.07.2017 года, при этом с КФХ «ФИО3» договор аренды истец не заключал и хочет использовать земельный участок по своему усмотрению (л.д.9).

Согласно расписке ФИО6 от 20.11.2017 года, ФИО6 подтвердил, что арендная плата за земельный участок с КН №, согласно договору аренды с ИП ФИО7 КФХ ФИО3 от 01.09.2009 года сроком на 15 лет, выплачивалась ежегодно, за 2017 год включительно, в установленные сроки в полном объеме. Налог на земельный участок оплачивался ИП главой КФХ ФИО3 в установленные сроки в полном объеме, за 2016 год включительно. Налог на доходы физических лиц оплачивался ИП главой КФХ ФИО3 в установленные сроки и в полном объеме, за 2017 год включительно. Финансовых и имущественных претензий к ИП главе КФХ ФИО3 не имеет (л.д.29).

Согласно заключению Федерального государственного бюджетного учреждения Центр агрохимической службы «Краснодарский» от 2016 года, содержащемуся в очерке о состоянии плодородия почв КФХ ФИО3, агроэкологическое состояние сельскохозяйственных угодий, по данным исследований, характеризуется как относительно удовлетворительное (л.д.33-49).

Согласно ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд учитывает, что в качестве оснований расторжения договора аренды стороной истца заявлено о наличии перехода к истцу права собственности на земельный участок с КН 23:10:0601005:52 по договору купли-продажи от 19.07.2017 года, а также то обстоятельство, что истец договор аренды не заключал и имеет намерение распорядиться земельным участком по своему усмотрению.

В свою очередь, в силу п.1 ст.617 ГК РФ переход права на земельный участок к истцу по договору купли-продажи от 19.07.2017 года не является основанием для расторжения договора аренды от 01.09.2009 года и таких оснований не содержат условия указанных договоров купли-продажи и аренды.

Намерение истца распорядиться земельным участком по своему усмотрению не является предусмотренным ст.619 ГК РФ основанием для расторжения договора аренды от 01.09.2009 года по требованию арендодателя, а также такое основание для расторжения договора не предусмотрено договором купли-продажи от 19.07.2017 года и договором аренды от 01.09.2009 года. В порядке ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст.620 ГК РФ, требований о досрочном расторжении договора аренды со стороны арендатора (ответчика) не заявлено.

Рассматривая доводы стороны истца, приведенные в обоснование требования о расторжении договора аренды между КФХ «ФИО3» и ФИО6, суд принимает во внимание, что требования заявлены в том числе исходя из того, что истец с КФХ «ФИО3». договор не заключал. В свою очередь, суд учитывает, что договор аренды между ФИО6 и КФХ «ФИО3» прекратил свое действие в отношении ФИО6 с момента государственной регистрации права истца на земельный участок 01.08.2017 года, в связи с чем, с указанной даты в силу ст.617 ГК РФ истец является новым арендодателем земельного участка по договору аренды и стороной договора, а также с указанной даты не имеется действующего договора аренды, в котором его сторонами являются КФХ «ФИО3» и ФИО6 При указанных обстоятельствах, оснований для предъявления требования о расторжении договора аренды в порядке п.2 ст.452 ГК РФ в отношении сторон договора КФХ «ФИО3» и ФИО6 не имелось, поскольку на момент предъявления такого требования действие договора между указанными сторонами прекращено и имел место договор аренды между истцом и КФХ «ФИО3».

Заявленные стороной истца основания в заявлении от 15.08.2017 года, содержащем предложение стороне ответчика расторгнуть договор аренды, а также в иске, не могут быть учтены судом, как предусмотренные законом и договором основания для расторжения заявленного договора аренды, а также принимая во внимание, что не имеется действующего договора аренды между КФХ «ФИО3» и ФИО6, суд приходит к выводу, что в исковом заявлении подлежит отказать. Поскольку решение состоялось не в пользу истца, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороной ответчика не подлежат возмещению судебные расходы истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковом заявлении ФИО1 к КФХ ФИО3 о расторжении договора аренды - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Калининский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:___________________________

В окончательной форме - 18.02.2018 года.