Решение № 2-3791/2017 2-3791/2017~М-3994/2017 М-3994/2017 от 30 ноября 2017 г. по делу № 2-3791/2017

Дело № 2-3791/2017

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2017 года г. Белгород

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:

Председательствующего судьи Украинской О.И.

При секретаре Блохиной Ю.И.

С участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

02 июля 2010 года АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО4 заключен договор № купли-продажи земельного участка, по которому ответчиком приобретен в собственность для индивидуального жилищного строительства земельный участок № площадью 1597 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>. Цена земельного участка составила 799 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2 Договора ответчиком внесено 25000 рублей в счет оплаты участка.

21 июля 2010 года зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к ФИО4

21 июля 2015 года истек срок обязательства покупателя по строительству жилого дома на приобретенном земельном участке. Обязательства по строительству ФИО4 к указанному сроку не исполнены.

АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось с иском, указав на неисполнение ответчиком договорных обязательств, просило суд взыскать с ответчика оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 774 000 рублей, затраты на подведение инженерных коммуникаций в сумме 157 920 рублей, проценты в соответствии с п. 5.5 договора в сумме 482 094 рубля 50 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 19858 рублей 41 копейка, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 270 рублей 07 копеек, расходы по оценке участка в сумме 3 000 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество, земельный участок № площадью 1597 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, определив способ его реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену земельного участка – 176 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО2 поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебное заседание не явилась. О причинах неявки в суд не сообщено.

Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Суду представлены убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие заключения сторонами договора купли – продажи земельного участка, ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

Как установлено судом, 02 июля 2010 года АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО4 заключен договор №/с59 купли-продажи земельного участка стоимостью 799 000 рублей.

Согласно п.2.2. договора покупатель уплатил продавцу денежные средства в сумме 25000 рублей. На оставшуюся стоимость земельного участка 774 000 рублей ему предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет до 02 июля 2018 года.

Согласно п.3.2.4 договора ФИО4 обязалась в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

В силу п.5.5 договора за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены земельного участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.

Право собственности на участок зарегистрировано за ответчиком 21 июля 2010 года. В срок до 21 июля 2015 года, в нарушение ст.309 ГК РФ, обязательства по строительству жилого дома не исполнены.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству жилого дома подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи и фотографией земельного участка, не опровергнуто ответчиком.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ч.4 ст.425 ГК РФ).

Согласно п. 5.5 договора оставшаяся стоимость земельного участка в сумме 744000 рублей подлежит взысканию в пользу истца до истечения срока отсрочки.

В соответствии с п. 5.5 договора в пользу истца также подлежат взысканию проценты на оставшуюся стоимость участка.

Истцом представлен расчет процентов за период с 21 июля 2010 года по 10 октября 2017 года в соответствии с ключевой ставкой банковского процента на дату подачи иска 8,5% в сумме 482 094,5 рублей.

Ответчиком предоставленный истцом расчет неустойки не оспорен, иного расчета не представлено.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 года № 6-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

При таких обстоятельствах, учитывая длительность неисполнения обязательства, а также то, что заявлено о взыскании хотя и предусмотренной договором санкции за период, когда обязательство не было нарушено (до 1 июля 2015 года), неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным уменьшить размер неустойки до 50 000 рублей.

В соответствии с п.3.2.5 договора ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок подключить построенный на нем жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

За нарушение сроков подключения жилого дома к инженерным сетям п.5.6 договора предусмотрен штраф в размере равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2 Договора.

Затраты на проведение инженерных коммуникаций к земельному участку согласно п.4.1 Договора составляют 232 920 рублей.

Согласно п.4.2 договора, ответчик обязан оплатить часть стоимости расходов, связанных с подведением инженерных сетей (коммуникаций) к земельному участку, в размере 75000 рублей.

Указанная сумма, согласно утверждениям истца, погашена ответчиком.

Поскольку обязательства по подключению жилого дома к инженерным сетям ответчиком надлежащим образом не исполнены в срок свыше 5 лет, в соответствии с п.4.1, 5.6 договора суд взыскивает с ответчика в пользу истца оставшаяся часть стоимости затрат на проведение инженерных коммуникаций в указанной истцом сумме 157920 рублей.

Часть 1 ст.329 ГК РФ предусматривает залог в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств.

В обеспечение обязательств ответчика по договору земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

Согласно статье 3 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор в части залога никем не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона, прошел государственную регистрацию.

Право собственности на заложенное имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1597 кв.м. зарегистрировано за ответчиком.

Статьями 334, 337, 348 ГК РФ, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ст. 350 ГК РФ и ст.ст.54 - 56 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом, при этом, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку между истцом и ответчиком в обеспечение обязательств по договору купли - продажи заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 закона «Об ипотеке» не имеется, суд приходит к выводу об обращении взыскания на указанное заложенное имущество в объеме взысканной судом задолженности по договору.

Истцом предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка №, составленный ООО Юридической фирмой «Приват-право», согласно выводам которого по состоянию на 23 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка ответчика составляет 220 000 рублей.

Данный отчет является полным и ясным, соответствует требованиям ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», в нем отражены используемые стандарты оценки, приведены сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Доказательств иной стоимости залогового имущества на момент рассмотрения спора суду не представлено.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких основаниях начальная продажная цена спорного земельного участка будет равна 176 000 рублей.

Согласно ст. 15 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы на оплату оценки земельного участка в сумме 3000 рублей, факт несения расходов подтверждается договором от 23 сентября 2017 года №, актом, счетом.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворённых требований в сумме 14 769 рублей 88 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 744 000 рублей, проценты в соответствии с п. 5.6 договора в сумме 50 000 рублей, затраты на подведение инженерных коммуникацией 157 920 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14 769 рублей 88 копеек, расходы по оценке участка в сумме 3000 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок № площадью 1597 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, определив способ его реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену земельного участка – 176 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3 отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы в Свердловский районный суд города Белгорода по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае подачи такого заявления в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья – подпись

Мотивированное решение суда составлено 07 декабря 2017 года.

Копия верна. Подлинный документ находится в деле № 2-3791/2017.

Судья О.И. Украинская