Решение № 2-1045/2017 2-1045/2017~М-1187/2017 М-1187/2017 от 20 августа 2017 г. по делу № 2-1045/2017

№ 2-1045/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 августа 2017 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Г.Л. Авджи

при секретаре – Н.М. Гайдидеевой,

с участием представителя истца – ФИО1, девствующей по

доверенности,

представителя управления архитектуры и градостроительства- ФИО2,

действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании состоявшимся договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ здания магазина с остановочным павильона по адресу <адрес>, ссылаясь на то, что в ином порядке не может зарегистрировать за собой право собственности в связи с непредставлением ответчиком всех необходимых документов и уклонении от государственной регистрации.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО1 исковые требования поддержала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 был заключен предварительный договор купли продажи здания-магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, в соответствии с которым продавец намеревается продать, а покупатель купить объект недвижимости: здание - магазин смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, общей площадью 104,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Стоимость объекта недвижимости составила 100 000 рублей. Полный расчет был произведен сразу, поэтому объекты сразу же были переданы истцу. Все условия договора истцом были исполнены, за исключением того, что ответчик, получив денежные средства, не завершил оформление всего пакета документов на здание - магазин, и уклонился от заключения основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный магазин ФИО4 решил построить еще в 2004 году, для чего он обратился в <адрес> с соответствующим заявлением. После чего был подготовлен акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный распоряжением главы <адрес>, подготовлен ситуационный план, утвержденный управлением Архитектуры и градостроительства, схема генерального плана от ДД.ММ.ГГГГ, было согласовано место размещения магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном в <адрес>, были получены технические условия на водоотведение и водоснабжение магазина, технические условия по пожарному надзору <адрес> и <адрес>, получение заключение государственной экологической экспертизы по предпроектным материалам к решению о предварительном согласовании места размещения объекта-магазина. Постановлением Главы муниципального образования <адрес> № от 26.01.05г. были утверждены материалы предварительного согласования места размещения магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном и разрешено осуществление проектно-изыскательских работ. В период времени с 2005 по 2007 год ФИО4 начал строительство магазина. Земельный участок с кадастровым номером №, учтен в государственном кадастре недвижимости и был предоставлен ответчику на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, на 15 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект незавершенного строительства - магазин смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном по <адрес> (год строительства 2007). С 2012 по 2016 год ответчик завершил строительство данного магазина, но не сдал его в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав истец стал арендатором земельного участка площадью 127 кв.м. Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке. В настоящее время магазин смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном пл. 104,5 кв.м. строительством окончен. Однако, права на него не зарегистрированы, так как ответчик не сдал его в эксплуатацию. Поскольку ответчик отказывается оформлять весь пакет правоустанавливающих документов на магазин во внесудебном порядке, несмотря на письменную претензию, вынужден обратиться в суд и просят признать состоявшейся сделку купли-продажи от 09.09.2016г. магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном по адресу: <адрес> «б»; признать за истцом право собственности на здание - магазин смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, литер А общей площадью 104,5 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 127 кв.м, кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> а также обязать ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастрового учета указанного объекта недвижимости, в том числе осуществить постановку на кадастровый учет данного здания (магазина) с характеристиками, указанными в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составленном АО Южный филиал «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ПУ «Туапсинский» Сочинского отделения «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений не имеет, о чем представил соответствующее заявление.

Представитель заинтересованного лица – Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что ответчик не имел права был распорядиться объектом недвижимости, предварительно не получив разрешение на ввод в эксплуатацию и не зарегистрировав на него право.

Представитель третьего лица – Межмуниципального отдела по гор. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, были извещены.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные документы, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный с полным расчетом договор купли-продажи здания-магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном литер А, площадью 104,5 кв. метров по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями данного предварительного договора /п.2/, стороны оценили данный объект недвижимости в 100 000 рублей. Данная цена является окончательной и изменению не подлежит. Согласно п.3 договора, денежный расчет между сторонами произведен полностью на момент подписания договора, что дополнительно подтверждено собственноручно написанной распиской ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Каких-либо сведений о наличии запретов и ограничений на отчуждение имущества суду не представлено. Отсутствие притязаний третьих лиц также оговорено в Договоре.

Основанием для обращения в суд с иском послужило то обстоятельство, что истец не может зарегистрировать за собой право собственности на приобретённый по договору объект недвижимости в связи с отсутствием на них у ответчика необходимых правоустанавливающих документов, и отказа от явки в регистрирующий орган, несмотря на оговоренный пунктом 4 Договора срок заключения основного договора не позднее 01.02.2017г. после оформления продавцом необходимых правоустанавливающих документов.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случае когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно представленного технического паспорта от 16.05.2017г., здание магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, строительством окончено, расположено по адресу <адрес>.

Как видно из ситуационного плана, здание магазина располагается в границах участка по указанному адресу.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 127 кв.м. и видом разрешенного использования «строительство и эксплуатация магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном», принадлежит на праве аренды истцу ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.05.2017г., договором аренды от 26.10.2010г. и договором уступки прав по договору аренды от 09.09.2016г.

До подписания договора купли-продажи от 09.09.2016г. ответчик ФИО4 предпринял меры по легализации строительства магазина с остановочным павильоном по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлен акт выбора земельного участка, утвержденный распоряжением главы <адрес>. Также был подготовлен ситуационный план, утвержденный управлением Архитектуры и градостроительства, схема генерального плана от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденная управлением Архитектуры и градостроительства <адрес>, согласно которой были определены координаты поворотных точек земельного участка. 08.07.2004г. ФИО4 были получены технические условия № на водоотведение и водоснабжение магазина, ДД.ММ.ГГГГ было проведена предпроектная оценка инженерно-геологических условий земельного участка. 16.09.2004г. им было получено свидетельство радиационного качества № участка под строительство, а также заключение № - гп по отводу земельного участка под строительство магазина из Межрайонного центра СЭС». ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 были выданы технические условия главным государственным инспектором по пожарному надзору <адрес> и <адрес>, а 04.11.2004г. - выдано заключение № экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по предпроектным материалам к решению о предварительном согласовании места размещения объекта-магазина. Постановлением Главы муниципального образования <адрес> № от 26.01.05г. «О разрешении производства проектно-изыскательских работ ФИО4 по магазину смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном в <адрес>», были утверждены материалы предварительного согласования места размещения магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном. Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект незавершенного строительства - магазин смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном по <адрес> (год строительства 2007). В 2016 году ответчик завершил строительство данного магазина, но не сдал его в эксплуатацию, что явилось препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ФИО3, и, как следствие, для обращения его в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную сумму.

Как видно из представленных документов, фактически сделка исполнена сторонами: оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме, товар передан покупателю, что в соответствии со ст. 218 ГК РФ является основанием для возникновения у истца права собственности на приобретенные ею по сделке объекты недвижимости.

В силу ч.2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, истец полностью исполнил все условия договора, произведя расчет, фактически принял объект недвижимости в виде магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, который находится в его пользовании.

Более того, с 09.09.2016г. истец является законным владельцем – арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Однако, в связи с неисполнением продавцом своих обязанностей по оформлению правоустанавливающих документов на магазин, ФИО3 не может зарегистрировать свое право собственности на данный объект.

Согласно Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, при установленных обстоятельствах, суд полагает возможным признать заключенный между сторонами договор от 09.09.2016г., как состоявшийся договор купли-продажи объекта недвижимости - магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, по адресу: <адрес> и признать за истцом право собственности на указанный объект.

Признавая право собственности на указанный объект недвижимости, суд также учитывает, что здание магазина смешанных товаров с остановочным павильоном, площадью 104.5 кв. метров, согласно представленного технического заключения, отвечает нормативным требованиям пожарной безопасности, соответствует требованиям строительных норм и правил, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, то есть на участке находящимся в аренде у истца и имеющего вид разрешенного использования- для строительства и эксплуатации магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном. То есть здание отвечает требованиям надежности и безопасности, не несет угрозу жизни и здоровья граждан и не создает помех третьим лицам в пользовании и соседними земельными участками.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать состоявшимся заключенный 09.09.2016г. между ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи здания - магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, литер А общей площадью 104,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Признать за ФИО3 право собственности на здание - магазин смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, литер А общей площадью 104,5 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 127 кв.м, с кадастровым номером №, на землях населенных пунктов, находящихся в ведении Администрации муниципального образования <адрес>, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации магазина смешанных товаров со встроенным остановочным павильоном, находящиеся по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении объекта недвижимости со следующими характеристиками:

<данные изъяты>

Решение суда по вступлению в законную силу направить в Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский райсуд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий:

Судья: