Решение № 3А-104/2025 3А-104/2025~М-73/2025 М-73/2025 от 11 августа 2025 г. по делу № 3А-104/2025

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000196-63

Дело № 3а-104/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 августа 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация Гурьевского муниципального округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001570 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего ей на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и об установлении по состоянию на 24 декабря 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 2 055 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 24 декабря 2024 года № ЗУ-1375/2024.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на уплату арендных платежей в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 055 000 руб., указав, что утвержденная постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 235 600 руб. необоснованно завышена.

В судебное заседание представитель ФИО1 - ФИО3 не явился, о месте и времени его проведения извещен, в том числе 07 августа 2025 года телефонограммой, просил в электронной форме направить ему выводы судебной экспертизы, что судом исполнено, ходатайство об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 172).

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 выразила согласие с заключением судебной экспертизы; просила в части удовлетворения требований о признании решения бюджетного учреждения в административном иске отказать, в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда.

В судебное заседание ФИО1, администрация Гурьевского муниципального округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с 11 августа 2020 года является арендатором переданного на срок до 2069 года арендодателем -администрацией Гурьевского муниципального округа земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8000 +/- 53 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, расположенного по адресу почтового ориентира: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка № 190 от 29 июля 2020 года (л.д. 17-19).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 235 600 рублей.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

26 декабря 2024 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной стоимости, по состоянию на 24 декабря 2024 года, представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 24 декабря 2024 года № ЗУ-1375/2024.

Как следует из оспариваемого решения от 24 января 2025 года № ОРС-39/2024/001570, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 24 декабря 2024 года № ЗУ-1375/2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611; выявлено несоответствие цен, использованных в расчетах аналогов, фактическому диапазону цен рыночных данных земельных участков под индустриальную застройку в сельских населенных пунктах Калининградской области.

Поскольку сравнительный подход учитывает тенденции рынка, его использование с достаточной степенью достоверности при отсутствии полной рыночной инстанции необоснованно.

Согласно оспариваемому решению, указанное нарушение приводит к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводит в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускают неоднозначное толкование полученных результатов

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 24 декабря 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Определенная ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано ФИО1 24 апреля 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № ЗУ-1375/2024 от 24 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 24 декабря 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с заключением эксперта ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России ФИО5 отчет об оценке № ЗУ-1375/2024 от 24 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 11, 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», подпункту 12 пункта 7, подпункту 1 пункта 2, подпункту 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 24 декабря 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> определена экспертом в размере 6 152 000 руб.

Согласно заключению эксперта, проведенный оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует предъявленным требованиям положений федеральных стандартов оценки и оказывает влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, а именно: не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, обходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (использованы только данные справочников оценщика, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки Оценщиком не проведен) — несоответствие п. 11 ФСО№7, п.п. 12 п. 7 ФСО VI; приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при распределении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов.

Указанные замечания, по мнению эксперта, могут оказать влияние на величину рыночной стоимости объектов оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО5, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001570.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность 27.2: «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО5 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта не опровергнуты.

Требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в соответствии с заключением судебной экспертизы, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 24 декабря 2024 года итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 152 000 рублей.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 26 декабря 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001570 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 24 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 152 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 26 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова