Апелляционное определение № 33-477/2026 от 27 января 2026 г.

Судья Курташова И.Ю.

УИД № 39RS0010-01-2025-000712-94Дело № 2-699/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-477/2026

28.01.2026 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при секретаре Семёновой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам ФИО3, ФИО4 на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 22.08.2025 по иску прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в суд в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ФИО4, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности на объект, применении последствий недействительности сделок,

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения ФИО3 и его представителя ФИО5, представителя ФИО4 - ФИО6, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения прокурора Кротовой Т.Д., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Гурьевского района обратился в суд с иском, указав, что ответчик ФИО4 в период с 2019 по 2021 г.г. являлся собственником земельного участка с КН № площадью 1050 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения ЛПХ, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный выше земельный участок был приобретен ФИО4 по договору купли-продажи в 2019 году, заключенному с администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с нахождением в его границах здания с КН №, право собственности на которое было зарегистрировано за ФИО4 в 2018 году.

Указанное здание являлось хозяйственной постройкой площадью 10 кв.м и было учтено в ГКН 13.12.2018. Кадастровый учет и регистрация права на данный объект были осуществлены на основании декларации об объекте недвижимости.

Являясь собственником земельного участка с КН № и хозяйственной постройки с КН №, ФИО4 в 2021 году распорядился данными объектами по договору купли-продажи в пользу ФИО3

Обращаясь в суд с настоящим иском, прокурор приводил доводы о том, что на момент обращения ФИО7 в администрацию о выкупе земельного участка объекты капитального строительства, отнесенные к категории жилых, отсутствовали, соответственно оснований для выкупа участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ у ФИО7 не имелось.

Кроме того, прокурор приводил доводы о несоразмерности площади участка площади расположенного на нем объекта, а также доводы о назначении строения в качестве вспомогательного, что не влечет возникновения у лица исключительного права на приобретение участка под ним без проведения торгов и по льготной цене. Передача ФИО4, а затем ФИО3 в собственность земельного участка с КН № повлекло нарушение прав муниципалитета на поступление денежных средств в бюджет от продажи участка и прав населения на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельностью за счет средств местного бюджета.

22.08.2025 Гурьевским районным судом Калининградской области постановлено решение об удовлетворении иска.

Признан недействительным договор № 115 от 11.03.2019 купли-продажи земельного участка с КН № между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО4.

Признан недействительным договор купли-продажи от 20.06.2021 земельного участка с КН № и нежилого здания – хозяйственной постройки с КН № между ФИО4 и ФИО3.

Признана недействительной государственная регистрация права собственности ФИО3 на нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № площадью 10 кв.м.

Применены последствия недействительности указанных выше сделок, земельный участок с кадастровым номером № возвращен в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ» Калининградской области.

Указано, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок с КН № и нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № площадью 10 кв.м и снятии с государственного кадастрового учета объекта с КН №.

С решением суда не согласились ФИО3 и ФИО4, в апелляционных жалобах ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и отказе прокурору в иске.

Податель жалобы ФИО3 приводит доводы о добросовестности приобретения спорного имущества, считает, что судом первой инстанции не были приняты во внимание обстоятельства приобретения им участка и строения. При заключении договора купли – продажи ФИО3 руководствовался данными публичного реестра о зарегистрированных правах прежнего собственника имущества. Считает недоказанным отсутствие спорного объекта на земельном участке, обращая внимание на то, что фундамент также является частью строения и подтверждает существование объекта.

Податель жалобы ФИО4 приводит аналогичные доводы в своей жалобе о существовании спорного строения на момент заключения договора с администрацией, что подтверждается заключением специалиста ООО «Декорум», которым был проанализирован фотоматериал с отображением строения и сделаны выводы о наличии строения на момент его выкупа. Критикует справку, составленную АО «Российская корпорация ракетно-космического приборостроения и информационных систем» об отсутствии на спорном участке в момент его выкупа каких – либо строений, полагая данный документ недопустимым доказательством. Считает, что судом необоснованно отказано в проведении по делу судебной геокосмической экспертизы для установления наличия или отсутствия спорного объекта.

Кроме того, податель жалобы не согласен с выводами суда о назначении спорного строения в качестве вспомогательного, наличие которого не влечет возникновение прав и возможность выкупа участка. Считает, что право собственности на строение, зарегистрированное в ЕГРН, предоставляет право собственнику такого строения поставить вопрос о выкупе участка, на котором оно расположено.

В суд апелляционной инстанции явились прокурор Кротова Т.Д., ФИО3 и его представитель ФИО5, представитель ФИО4 - ФИО6

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения.

Из материалов дела следует, что земельный участок с КН № был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2016 году с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь участка составляет 1050 кв.м.

Участок расположен в <адрес>

Изначально, участок был предоставлен в аренду в 2016 году ФИО8 сроком до 2021 года, в отношении участка заключен договор аренды.

В 2018 году права и обязанности по договору перешли к ФИО4 на основании Соглашения об уступке от 11.04.2018, заключенного между ФИО8 и ФИО4

20.12.218 ФИО4 обратился в администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области с заявлением о переоформлении в собственность указанного выше земельного участка, находящегося у него в аренде.

11.03.2019 администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области принято решение о расторжении договора аренды и передаче в собственность за плату ответчику ФИО4 земельного участка с КН № в порядке ст.ст. 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ.

11.03.2019 между ФИО4 и администрацией Гурьевского городского округа заключен договор № 115 купли – продажи земельного участка.

Право собственности ФИО4 на участок с КН № зарегистрировано в ЕГРН 07.05.2019.

Как усматривается из материалов регистрационного дела на указанный выше земельный участок, основанием к принятию решения о заключении указанного договора послужило наличие зарегистрированного права собственности ФИО4 на объект недвижимости с КН №, расположенный на земельном участке с КН №.

Из сведений ЕГРН усматривается, что объект с КН № поставлен на учет 13.12.2018 на основании представленных документов о правах на участок, заявления собственника, технического плана здания, как нежилое – хозяйственная постройка, площадью 10 кв.м, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2018.

20.06.2021 ФИО4 распорядился указанным участком и нежилым зданием с КН № в пользу ФИО3, между сторонами заключен договор купли – продажи.

Оспаривая заключенную между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО4 сделку (договор купли – продажи), а также последующую сделку по отчуждению спорного имущества (участка и строения), а также настаивая на недействительности регистрации права собственности на объект с КН №, прокурор ссылался на отсутствие у ФИО4 законных оснований преимущественного выкупа спорного земельного участка, в связи с отсутствием на спорном земельном участке объекта на момент заключения сделки, не проведение торгов по продаже земельного участка, и в связи с этим на нарушение прав МО «Гурьевский городской округ» на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, а также прав других граждан (неопределенного круга лиц) на подачу заявления о предоставлении указанного выше земельного участка в собственность, на участие в торгах по продаже указанного выше объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.20 данного Кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

По смыслу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ отсутствие объекта недвижимого имущества не позволяет реализовать исключительное право на приобретение земельного участка занятого этим объектом и необходимого для его использования.

Согласно ч. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Данные объекты носят временный характер.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий, или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п. капитальные и некапитальные постройки.

Разрешая спор, суд первой инстанции согласился с обоснованностью иска прокурора и пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Принимая такое решение, суд исходил из того, что ответчик ФИО4 не обладал преимущественным правом приобретения спорного участка в собственность в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, посчитав недоказанным существование на спорном земельном участке на момент заключения между ФИО4 и администрацией договора купли-продажи в порядке ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ объекта недвижимости.

Возражая против иска, сторона ответчика представила суду информационное заключение специалиста ООО «Декорум» ФИО9 № 185 от 18.06.2025.

Суд первой инстанции, проанализировав данное заключение, пришел к выводу, что данное заключение не подтверждает существование объекта недвижимости на момент выкупа спорного участка, указав, что специалистом ООО «Декорум» был проанализирован фотоматериал на 20.06.2018, тогда как выкуп участка состоялся 11.03.2019. Сведений о наличии объекта на указанную дату (11.03.2019) данное заключение не содержит.

Судом первой инстанции было принято в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего отсутствие объекта на спорном участке на момент его выкупа, заключение начальника и ведущего инженера оперативного мониторинга и анализа данных дистанционного зондирования земли из космоса от 20.12.2024, составленное по результатам исследования территории земельного участка с КН № по состоянию на 01.10.2018, 10.10.2018 и 22.03.2019. Специалистом не было установлено и выявлено дешифровочных признаков строений, в том числе ОКС с КН №.

Оснований для признания указанного заключения недопустимым доказательством, на чем настаивала сторона ответчика, суд первой инстанции не усмотрел, указав, что изложенные в заключении сведения не только не опровергнуты по существу стороной ответчика, но и согласуются с объяснениями ФИО1., ФИО2 и ФИО10, отобранными 10.12.2024 ОУ ОЭБ и ПК ОМВД России «Гурьевский».

Из указанных объяснений следует, что данные граждане проживают в пос. <адрес> с 1994, 1997 и 2000 г. Неподалеку от их места жительства расположен земельный участок с КН №, на котором располагался мусорный контейнер, в 2019 г. данный контейнер был убран и на его место завезены бетонные блоки, рядом с которыми была возведена небольшая деревянная хозпостройка. Иных строений на данном земельной участке не имелось.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют документы, бесспорно подтверждающие наличие строения с КН № на момент выкупа земельного участка в собственность, его капитальных характер, то есть расположение указанного объекта капитального строительства на испрашиваемом земельном участке.

При установленных по делу обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа прокурору в удовлетворении иска.

Доводы прокурора об отсутствии объекта недвижимости на спорном участке на момент его выкупа нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Более того, как уже установлено судом и следует из материалов дела на объект недвижимости с КН №, постановка его на кадастровый учет, регистрация права собственности на данный объект за ФИО4 была произведена в упрощенном порядке, на основании декларации об объекте недвижимости, за неделю до обращения в администрацию с заявлением о выкупе участка.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, упрощенный порядок регистрации права собственности на объект не предполагает осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования такого объекта недвижимости на земельном участке и его техническое состояние.

По смыслу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуется выдача разрешений на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным). ГрК РФ не содержит определения объекта вспомогательного использования.

Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Наличие вспомогательного объекта на земельном участке предполагает присутствие на участке и основного здания, по отношению к которому вспомогательный объект выполняет свои функции.

Как следует из представленного описания на объект, внесенного в ГКН с КН №, под который и был произведен выкуп спорного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, возведенное ответчиком строение является хозяйственной постройкой, то есть объектом вспомогательного назначения

Возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности, не могло повлечь возникновения у ответчика права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном пунктом 6 частью 2 статьей 39.3 Земельного кодекса РФ, потому что критерием отнесения строения к вспомогательному является наличие на земельном участке основного здания.

Наличие на земельном участке, принадлежащего ответчику на праве собственности хозяйственной постройки, не имеющей самостоятельного функционального значения и носящей вспомогательный характер, само по себе, в отсутствие основного здания, не может являться основанием для передачи данного земельного участка в собственность в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, возведение на участке указанного выше объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у ответчика ФИО4 права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

Таким образом, доводы прокурора о нарушениях требований закона при совершении сделки по выкупу спорного участка, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Признание договора купли – продажи спорного участка, заключенного с ФИО4 в 2019 году влечет за собой недействительность всех последующих сделок, в данном случае – договора купли – продажи участка и объекта, заключенного в 2021 году между ФИО4 и ФИО3, а также недействительность государственной регистрации права собственности ФИО3 на объект с КН №.

Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчиков о пропуске прокурором срока исковой давности и пришел к правильному выводу об обращении в суд с настоящим иском в пределах установленного законом срока.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 101 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 43 от 29 сентября 2015 года «О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Из материалов дела следует, что о предполагаемом нарушении действующего законодательства прокурору Гурьевского района Калининградской области стало известно в 2024 г. при проведении проверки соблюдения земельного законодательства администрацией Гурьевского муниципального округа Калининградской области. С исковыми требованиями прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд 20.03.2025, то есть в пределах установленного законом срока.

Доводы подателя жалобы ФИО3 о добросовестности с его стороны при заключении договора купли – продажи спорного имущества, не нашли своего подтверждения.

Как верно указал суд первой инстанции, фактическое отсутствие объекта недвижимости с КН № на момент его приобретения совместно с земельным участком с КН № не могло не представляться неочевидным для ФИО3, представитель которого в ходе рассмотрения дела не оспаривал данного обстоятельства, указав, что на участке имелся фундамент.

Однако наличие элементов фундамента само по себе не предопределяет его физические свойства, присущие объекту капитального строительства при том, что, как установлено судом, объекта недвижимости как на момент приобретения в собственность спорного земельного участка ФИО4, так и на момент его покупки ФИО3, не существовало.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что добросовестности со стороны ФИО3 не проявлено.

При указанных обстоятельствах исковые требования прокурора подлежали удовлетворению в полном объеме, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие правовых оснований возникновения права собственности на спорный участок изначально у ФИО4, и как следствие у ФИО3

Само по себе возмездное приобретение ФИО3 спорного имущества, не свидетельствует о добросовестности его приобретателя, однако не лишает его права предъявления соответствующего требования к предыдущему собственнику ФИО4

Доводы апелляционных жалоб были предметом проверки суда первой инстанции, поскольку аналогичны правовой позиции ответчиков, избранной в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, и они правомерно отклонены.

Несогласие подателей апелляционных жалоб с произведенной судом первой инстанции оценкой представленных доказательств и фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права, не подтверждает существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для отмены судебного акта.

По существу доводы жалоб направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 22.08.2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026.

Председательствующий

Судьи