Апелляционное определение № 33-261/2026 от 2 февраля 2026 г.

КОПИЯ

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

гр. дело № 2-2190/2025

89RS0001-01-2025-002905-17 судья Н.Н. Подгайная

апелл. дело № 33-261/2026


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Салехард 3 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Долматова М.В.

судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Селиверстовой Ю.А.

при секретаре судебного заседания Кошкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда, Администрации города Салехарда к ФИО1 о признании сделки недействительной

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка (кадастровый №) № 2892 от 13.12.2023 года, заключенный между администрацией города Салехард и ФИО1 с момента заключения.

Возложить на администрацию города Салехард (ОГРН <***>) в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард (ОГРН <***>) обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 в размере 38062 рублей 44 копеек путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО1.

Возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

Заслушав доклад судьи Акбашевой Л.Ю., судебная коллегия

установила:

Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации <адрес> обратился с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13 декабря 2023 года № 2892. В обоснование требований иска указал, что 13 декабря 2023 года между департаментом и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого выкупная стоимость земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости. Постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П утверждён Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. Пунктом 4.3 указанного Порядка установлено, что цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка – для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Однако ФИО1 не относится к указанной в пункте 4.3 Порядка категории физических лиц, а потому выкупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 13 декабря 2023 года № 2892 должна была составлять 100% его кадастровой стоимости. После выявления ошибки в целях досудебного урегулирования спора ответчику направлялось уведомление, содержащее предложение о заключении соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка в части доплаты разницы выкупной стоимости либо заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи. Ответ на указанное уведомление в адрес истца не поступил. В окончательной редакции исковых требований просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13 декабря 2023 года № 2892 с кадастровым номером № с момента заключения; возложить на Администрацию г. Салехарда в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехарда обязанность осуществить возврат ФИО1 денежных средств в сумме 38 062,44 руб. на её расчетный счет; возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

Определением суда от 30 сентября 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, для участия в деле в качестве соистца привлечена Администрация г. Салехарда (л.д. 38).

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого указана выше, с которым не согласен ответчик ФИО1.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения суда в связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального права и постановлении нового об отказе в удовлетворении требований иска. Указано, что судом первой инстанции ошибочно применены нормы ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ в части ничтожности оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка и применении в связи с этим трехлетнего срока исковой давности. Само по себе несоответствие договора в части определения его цены Порядку, утвержденному постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П, о ничтожности договора не свидетельствует, поскольку публичные интересы Администрации г. Салехард не нарушены, земельный участок предоставлен на возмездной основе в рамках действующего законодательства, его стоимость определена истцом. В связи с указанным сделка является оспоримой, срок исковой давности составляет один год, который на дату предъявления иска истек. Судом не учтены принципы добросовестности и недопустимости злоупотребления правом с позиций п. 1 ст. 1, п. 5 ст. 10, п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Ответчик является добросовестным приобретателем, полностью оплатившим установленную цену в полном объеме и исполнившим предусмотренные обязательства. Судом первой инстанции также не учтено несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истцом не представлено доказательств получения ФИО1 уведомления или ее отказа в подписании соглашения. Кроме того, в направленном в ее адрес уведомлении не указан срок для направления ответа, не разъяснены требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем ответчик не выразил мнение относительно заключения соглашения о внесении изменений в договор или соглашения о расторжении договора. Отмена состоявшейся сделки по инициативе стороны, создавшей основания для оспаривания, нарушает принципы правовой определенности, стабильности гражданского оборота, охраны права собственности, а также интересы добросовестного приобретателя. Истец выбрал неверный способ защиты права, поскольку ответчик прав истца не нарушал. Возлагая на ответчика обязанность передать истцу участок по акту приема-передачи, суд не установил объемы работ и затрат, которые требуются для совершения такой передачи, не определил порядок действий ответчика, не дал оценку выполнимости передачи земельного участка в установленный судом срок. Вследствие указанного судебное решение является неисполнимым.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте слушания дела извещены: соистцы Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехарда, Администрация г. Салехарда - посредством электронной почты, ответчик ФИО1 – посредством смс-оповещения и электронным почтовым отправлением, представитель ответчика ФИО1 – Д.ФИО2 - электронным почтовым отправлением.

Кроме того, информация о времени и месте слушания дела заблаговременно размещена на сайте суда ЯНАО в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 13 декабря 2023 года между Администрацией муниципального образования г. Салехард (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 2892, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 585 кв.м., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях садоводства (л.д. 7 – 8).

Согласно пункту 2.1 договора выкупная стоимость данного земельного участка установлена на основании статьи 39.4 Земельного кодекса РФ и постановления Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» в размере 20% его кадастровой стоимости и составила 38 062,44 руб.

Указанный договор купли-продажи земельного участка исполнен, что сторонами не оспаривается. Оплата ФИО1 определенной договором стоимости земельного участка подтверждается платежным поручением от 20 декабря 2023 года № 68420 (л.д. 12).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости следует, что спорный земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Администрация города Салехард уполномочен на распоряжение таким земельным участком. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 190 312,2 руб. (л.д. 9 - 11).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец сослался на то, что указанная сделка купли-продажи совершена с нарушением закона в части определения её цены, в связи с чем она является недействительной.

Разрешая спор по существу заявленных в иске требований, суд первой инстанции исходил из несоответствия выкупной стоимости, указанной в договоре купли-продажи, нормам законодательства, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 168, 181 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 13 декабря 2023 года № 2892 является ничтожной сделкой как нарушающая требования закона, поскольку условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства в части установления цены, и посягающая на публичные интересы Администрации г. Салехарда.

Указанный вывод является верным в силу следующего.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Пункт 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В ст. 168 Гражданского кодекса РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По общему правилу право собственности на земельные участки приобретается по основаниям и в порядке, которые основаны законом. В частности, основания и порядок предоставления земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности урегулированы положениями главы V.I Земельного кодекса РФ.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа в том числе садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества.

В силу п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Ямало-Ненецкого автономного округа такой порядок установлен постановлением Правительства ЯНАО от 13 апреля 2015 года № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» (далее – Порядок).

Согласно п. 2 указанного Порядка цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. п. 3, 4 настоящего Порядка.

В соответствии с подп. 4.3 п. 4 названного Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ни к одной из указанных в подп. 4.3 п. 4 Порядка категории граждан, имеющих право на приобретение земельных участков без проведения торгов, для которых цена продажи такого участка определяется в размере 20% от его стоимости, ответчик ФИО1 не относится. Спорный земельный участок не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, ответчик не являлась его арендатором. Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

В этой связи, как верно указано судом первой инстанции, в соответствии с приведёнными выше положениями Порядка при заключении с ответчиком договора купли-продажи стоимость спорного земельного участка должна была определяться в размере 100% его кадастровой стоимости.

С учётом изложенного, и вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что условие оспариваемого договора купли-продажи земельного участка в отношении указанной в нём выкупной стоимости является недействительным как не соответствующее ст. 424 Гражданского кодекса РФ и статье 39.4 Земельного кодекса РФ.

Доводы ответчика о неправомерной квалификации судом первой инстанции спорной сделки как ничтожной в виду того, что неправильное применение льготы по оплате, допущенное по вине самого органа власти, не может расцениваться как посягательство на публичные интересы, не могут быть приняты во внимание, поскольку спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 в собственность без проведения торгов за плату, определённую в договоре купли-продажи земельного участка, в связи с чем Администрация г. Салехарда, осуществляющая полномочия собственника в отношении спорного земельного участка, распоряжение которым должно соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов, в целях защиты интересов муниципального образования вправе предъявить иск о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением законодательства, регламентирующего порядок приобретения публичного имущества. При этом, нарушение закона при определении выкупной цены земельного участка, продажа земельного участка по заниженной стоимости и недополучение местным бюджетом (муниципальным образованием) неналоговых доходов, которые в соответствии с бюджетным законодательством формируются, в том числе за счёт доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, безусловно нарушают публичные интересы муниципального образования г. Салехарда.

Равно как по изложенным основаниям не принимаются во внимание и ссылки ответчика в жалобе на её добросовестность при заключении договора купли-продажи земельного участка.

С учетом изложенного, судом первой инстанции также обоснованно применены положения ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, согласно которым срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Суд учел, что исполнение договора купли-продажи началось при оплате ФИО1 определенной договором стоимости земельного участка 20 декабря 2023 года. Иск подан в суд 7 августа 2025 года, то есть срок исковой давности не пропущен.

Судебной коллегией отклоняются доводы ФИО1 о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, в связи с тем, что истцом требования об изменении или расторжении договора в суд не заявлены. При предъявлении настоящего иска истец просил о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, тогда как по данным требованиям гражданское и гражданское процессуальное законодательство не предусматривает обязательного досудебного порядка.

Доводы о неисполнимости обжалуемого решения суда первой инстанции в части возложения на ответчика обязанности по передаче Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехарда земельного участка по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств судебной коллегией отклоняются как необоснованные в силу следующего.

На обстоятельства, затрудняющие или исключающие возможность передачи земельного участка в установленный срок, в том числе, в части подписания соответствующего акта, ответчик в ходе судебного разбирательства не ссылался. Указанные в апелляционной жалобе причины неисполнимости судебного решения не являются конкретизированными.

В этой части решение суда соответствует требованиям гражданского законодательства, является ясным, понятным и исполнимым. В нарушение п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ никаких доказательств иного подателем жалобы не представлено.

Доводы апелляционной жалобы в остальной части сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и основаны на несогласии с постановленным решением.

При наличии таких обстоятельств судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Салехардского городского суда от 30 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с даты его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев с даты изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 февраля 2026 года