Решение № 2-2847/2021 2-2847/2021~М-1665/2021 М-1665/2021 от 19 июля 2021 г. по делу № 2-2847/2021

Дело № 2-2847/2021

УИД- 09RS0001-01-2021-003987-65


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2021 года г.Черкесск КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской республики в составе: судьи Чимовой З.В.,

при секретаре судебного заседания Каблахове М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в КЧР, ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО фирма «Рамзис» о признании права собственности,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в КЧР, ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО фирма «Рамзис» о признании права собственности. Свое обращение истец мотивировала тем, что 29.01.2007 года между ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО фирма «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> блок К. В свою очередь между ООО фирма «Рамзис» и физическими лицами были заключены договоры соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: <адрес> блок К. Предметом договоров соинвестирования являлось вложение денежных средств в строительство объекта на правах инвесторов (дольщиков). 15.05.2008 года между ООО фирма «Рамзис», действующее на основании «Контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: КЧР <адрес> от 29.01.2007 года», заключенного между ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» (Застройщик), и ФИО1 (Инвестор) и ФИО2 (Соинвестор) был заключен договор о соинвестировании в строительство 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома. По окончании строительства объекта ФИО2 передается для оформления права собственности недвижимое имущество - двух комнатная <адрес> общей площадью 70,3 кв.м., расположенная во 2-м подъезде на 6-ом этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: КЧР <адрес>.

Истец выполнила в полном объеме свои обязательства по договору инвестирования, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №176 от 15.05.2008 года и справкой от 14.03.2014 года застройщика ООО фирма «Рамзис». В рассматриваемом случае многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

При обращении за регистрацией права собственности по имеющимся документам в Росреестре отказывают в регистрации права собственности со ссылкой на нарушение ст.2 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и п.3 ст.1 Закона № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно: осуществление государственной регистрации права собственности физических лиц на основании договора инвестирования и акты приема-передачи без предварительной государственной регистрации права собственности застройщика - собственника земельного участка. При этом в уведомлениях указывается, что если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст.219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, обладающего правом собственности (или аренды) на земельный участок. Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В п.66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме. С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Поскольку в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены названные многоквартирные жилые дома. Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Постановления от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Сложившаяся ситуация нарушает права истца на надлежащую регистрацию права собственности на квартиру, за которую она в полном объеме внесла плату, что подтверждается приобщенными документами и иначе как в судебном порядке восстановить право истца невозможно.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, суду представлено заявление о том, что они поддерживают заявленные исковые требования и просят рассмотреть дело в их отсутствии. На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие не явившихся истца и ее представителя.

Представители ответчиков ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в КЧР, ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО фирма «Рамзис», надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, письменных возражений по делу не представили. На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие ответчика.

Во всем доме на настоящее время имеются зарегистрированные права граждан на ряд квартир. Соответственно с момента перехода права собственности на первую квартиру, право собственности на земельные участки за Обществом было прекращено в силу закона.

Требования Регистрирующих органов о необходимости регистрации многоквартирного жилого дома в начале на застройщика и только поле этого передачу в собственность граждан (истца по делу) неисполнимо по нескольким причинам: Так, в силу закона право собственности на земельные участки за обществом прекращено. Не существует ни оснований, ни механизма прекращения прав собственности уже зарегистрированных за гражданами на ряд квартир, у Общества нет средств на проведения регистрации права собственности на квартиры, так как государственная пошлина за регистрацию одного объекта недвижимости на юридическое лицо составляет 22000 рублей.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности. Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам.

В силу ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истец правомерность заявленных требований и наличие обстоятельств, которыми он обосновал свои требования, доказал, предоставив соответствующие документы, тогда как ответчик доказательства, опровергающие доводы и требования истца, суду не предоставил, никаких возражений на иск не заявил, устранившись от участия в судебном процессе.

Согласно п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается на обеспечении восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.309 и ст.314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом – в соответствии с условиями обязательств в установленный сторонами срок.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно п.1 ст.130 относятся и объекты незавершенного строительства).

В настоящем судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО2 заключила с ООО фирма «Рамзис» договор о соинвестировании строительства жилья от 15.05.2008 г.

В соответствии с п. 1.1. указанного договора предметом является участие в реализации инвестиционного проекта по строительству 8-ми этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> на основании: Разрешения на строительство 523-06 от 31 октября 2006 года, №506-07 от 24.07.2007 года; Постановления Мэрии МО г.Черкесск №1220 от 01.08.2006 года; Решения Думы МО г.Черкесск №88 от 27.10.2016 года; Постановления Мэрии МО г.Черкесск №1130 от 26.05.2017 года; Разрешения на ввод в эксплуатацию №198 от 07.10.2010 года; Разрешения на ввод в эксплуатацию №199 от 07.10.2010 года; выписки из ЕГРН на земельный участок но адресу: <адрес> з/у № серии 09/050/002/2020-1014 от 27.03.2020 г.

ФИО2 приняла участие в строительстве 2-комнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью по проекту 69,2 кв.м.

Объем инвестирования указанной квартиры установлен согласно справки от 14.03.2014 года в сумме 1054500,00 руб.

Согласно п. 3.1 договора инвестор обязуется производить финансирование указанной в п. 1. настоящего договора квартиры в объем и в сроки, установленные в п.2 договора. Согласно п. 3.2.2 договора обязуется в счет полного расчета в 6-месячный срок после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору квартиру в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям. Передача производится по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.

24.07.2007 года за № 506-07 ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» Мэрией муниципального образования г. Черкесска выдано разрешение на строительство 56 квартирного жилого дома со встроенными помещениями и за «198 от 07.10.2010 года на ввод в эксплуатацию 56 квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.

Свою обязанность по договору инвестирования в строительство в виде оплаты 1054500,00 руб. истец выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО фирма «Рамзис» от 14.03.2014 года.

Как следует из доводов истца она была уведомлена, что регистрация права собственности на квартиру, на основании договора инвестирования и акта приема-передачи без предварительной государственной регистрации права собственности застройщика – собственника земельного участка, невозможна, поскольку если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность, право собственности на вновь создаваемое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у обладающего правом собственности на земельный участок.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.4 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п.66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в сиу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, в силу указанных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а в Федеральном законе от 29.04.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).

Как установлено судом, 29.01.2007 года между ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО фирма «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> блок К. В свою очередь между ООО фирма «Рамзис» и физическими лицами были заключены договоры соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: <адрес> блок К. Предметом договоров соинвестирования являлось вложение денежных средств в строительство объекта на правах инвесторов (дольщиков). 15.05.2008 года между ООО фирма «Рамзис», действующее на основании «Контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: КЧР <адрес> от 29.01.2007 года», заключенного между ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» (Застройщик), и ФИО1 (Инвестор) и ФИО2 (Соинвестор) был заключен договор о соинвестировании в строительство 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома. По окончании строительства объекта ФИО2 передается для оформления права собственности недвижимое имущество - двух комнатная <адрес> общей площадью 70,3 кв.м., расположенная во 2-м подъезде на 6-ом этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: КЧР <адрес>.

Пунктом 16 ст. 1 ГК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На основании п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (ли) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.5 Закона о долевом участии в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5 Закона о долевом участии). При этом, последствием выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора является возникновение права требования от застройщика передачи индивидуально определенной части в объекте долевого строительства. В этой связи обязательство по уплате цены договора по своей экономической сущности носит инвестиционный характер (для строительства (создания объекта) и возникновения права требовать его передачи в будущем) и по порядку исполнения является первичным к корреспондентскому обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

Таким образом, истец, выполнив все свои обязательства по заключенному договору, имеет полное право на приобретение в собственность жилого помещения, в финансировании строительства которого он участвовал.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Истец просит признать право собственности на квартиру общей площадью 69,2 кв.м.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истца, исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что ООО фирма «Рамзис» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд пришел к выводу о признании за ФИО2 права собственности на <адрес>, общей площадью 69,2 кв. м, расположенную по адресу: КЧР, <адрес>, поскольку доводы и требования истца подтверждаются материалами дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 2, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в КЧР, ФГБОУВО «Северо-Кавказская государственная академия» и ООО фирма «Рамзис» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: КЧР, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья Черкесского городского суда КЧР З.В. Чимова