Решение № 2-947/2018 2-947/2018 ~ М-518/2018 М-518/2018 от 29 мая 2018 г. по делу № 2-947/2018

Дело № 2- 947/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года

Кировский районный суд г.Перми в составе

председательствующего судьи Поносовой И.В.,

при секретаре Сергеевой М.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру № жилой дом по <адрес>

В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого (п. 1.1) продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2 216 +/-14 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по <адрес>, на землях населенных пунктов. По настоящему договору продавец обязуется перед покупателям на указанном в п. 1.1. земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность квартиру №, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора: квартира №, расположенная по <адрес>. Обязательства по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены в размере ....... руб. Согласно выписке из ЕГРН данный многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительства. На сегодняшний день объект находится на завершающей стадии строительства, самовольной постройкой не является.

Обязательства продавца не исполнены до настоящего времени. Ответчик, неоднократно перенося сроки завершения строительства многоквартирного дома и зная о наличии претензий со стороны участников строительства, чьи денежные средства были привлечены, не только не принимает меры по регистрации объекта незавершенного строительства, но и не выходит на контакт с участниками строительства.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по своей сути и существенными условиями полностью тождественен сущности договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, так как содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, которые регламентированы ч. 3 и 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, а именно договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией: указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае квартира №) участнику долевого строительства, сроки и порядок ее уплаты. Следовательно, можно сделать вывод о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающий собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона № 214 ФЗ договор участия в долевом строительстве. Согласно сведениям содержащимся в техническом паспорте на квартиру № расположенную в многоквартирном жилом доме, находящемся по <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом в эксплуатацию не сдан, объект недвижимости имеет следующие технические характеристики – однокомнатная квартира, расположена на 1 этаже, 1 подъезда, 3 этажного здания, общая площадь 41,4 кв.м, жилая – 19,3 кв.м, в т.ч. площадь комнаты 19,3 кв.м, кухня – 10,1 кв.м, коридор 8,4 кв.м, санузел – 3,6 кв.м., год постройки задания – ДД.ММ.ГГГГ

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель – ФИО2 в судебном заседании на иске настаивает, подтвердив изложенные обстоятельства.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался по имеющимся в деле адресам и в силу положений 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает ответчика извещенным о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Граждане … по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Подпунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. ст. 218 п.1, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

В соответствии со ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В силу ст. 25.1 вышеназванного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

В судебном заседании установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., расположенный по <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом ....... ФИО3 было выдано Разрешение № на строительство 3-хэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, которое в дальнейшем разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ было продлено сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия данного разрешения продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (далее «продавец») и ФИО1 (далее «покупатель») был заключен предварительный договор купли-продажи, на основании которого продавец обязался перед покупателем на указанном в п. 1.1. земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение, далее квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями настоящего договора: квартира №, расположенная по адресу<адрес> Характеристики квартиры указаны в Приложении № к настоящему договору (пункт 1.2). Общая площадь квартиры является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3).

Как следует из п.1.6. указанного договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на квартиру.

Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере ....... руб., которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего договора (п. 2.1 договора).

Пунктами 3.1, 3.2 Договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.

Согласно п.4.1., п. 4.1.2. предварительного договора купли-продажи продавец обязался построить трехэтажный жилой дом по адресу<адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В приложении 1 к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указаны характеристики объекта недвижимости – однокомнатная квартира, общей площадью 41,99 кв.м. (ориентировочная) на 2 этаже дома, иные характеристики. Квартира имеет строительную отделку. В наличии сантехнические приборы.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Б., действующей от имени ФИО3 на основании доверенности, был подписан Акт передачи денег, из которого следует, что ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере ....... руб. в полном объеме, (л.д. 6).

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ со следующими характеристики: ......., что подтверждено кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 11-12).

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, площадь квартиры составляет 41,4 кв.м, в том числе, жилая 19,3 кв.м., вспомогательная 22,1 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения (л.д. 13-14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдана справка, согласно которой, ФИО1 проживает по <адрес>

В настоящее время истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Согласно ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее -привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу ст. 2 Закона, Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии с ч. 1. ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из приведенных выше положений Закона следует, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Заключенный между ФИО3 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч. 3 и 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Кроме того, заключить основной договор купли-продажи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не предоставлялось возможным, поскольку ФИО3 строительство жилого дома по <адрес> не было завершено.

В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами настоящего спора предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Следовательно, в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.

Факт внесения истцом оплаты по договору подтверждается материалами дела, и не оспаривается ответчиком, так же и не оспаривается, что заключенный договор является договором участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, квартира до настоящего времени истцу ответчиком не передана, основной договор купли-продажи не заключен.

Исходя из условий договора, ответчик был обязан передать истцу квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако обязательства ответчиком не исполнены.

Доказательств того, что жилой дом по <адрес> достроен и сдан в эксплуатацию, суду не представлено.

Судом установлено, что указанный договор долевого участия в строительстве жилья не зарегистрирован в регистрирующем органе.

Таким образом, судом установлено, что на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу.

Месторасположение спорного помещения с указанием осей определено рабочей документацией «3-х этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>», из которого следует, что "на первом этаже жилого дома 3-этажного жилого дома по <адрес> предусмотрено помещение в осях Д-Ж и 5/1-7/2 в соответствии с альбомом ........ проекта.

Квартира под № жилого дома по <адрес> изначально была приобретена истцом, другой квартиры в данном жилом помещении она не имеет. Присвоение квартире новой нумерации (№) является основанием для внесения изменений в техническую документацию. Однако техническая документация не изменена.

В судебном заседании установлено, что строительство дома по <адрес>, осуществляет ИП ФИО3, который является застройщиком, дом в эксплуатацию не сдан, срок сдачи дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ, первоначально установленный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, не соблюден.

Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец фактически является участником долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающим фактически сложившиеся отношения и обязанности сторон по указанному договору.

ФИО1 выполнила свои обязательства по договору, выплатив стоимость объекта строительства – однокомнатной квартиры № в доме № по <адрес>. ФИО3 не имеет финансовых претензий в части оплаты объекта долевого строительства. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено. На день рассмотрения дела сведения о действиях ответчика по вводу жилого дома в эксплуатацию отсутствуют.

На основании изложенного, оценив в совокупности доводы истца, представленные доказательства, учитывая, что объект недвижимости фактически создан, но не прошел правовую регистрацию по причине отсутствия ввода объекта в эксплуатацию, признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается действующим законодательством (ст. ст. 130, п.1 ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом характеристик объекта незавершенного строительства, указанных в договоре, техническом паспорте, проекте шифр ......., суд полагает исковые требования ФИО1 о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежащими удовлетворению.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 333.36 Налогового Кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются: истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку при подаче иска ФИО1 освобождена от уплаты госпошлины в силу закона, то взысканию с ответчика в доход бюджета подлежит государственная пошлина в размере 15 353,60 рублей.

Руководствуясь ст. 194– 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства –однокомнатную квартиру № жилой дом по <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину в размере 15 353,60 рублей.

На решение суда в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья И.В.Поносова