Решение № 3А-0062/2026 3А-0062/2026(3А-1352/2025)~МА-4048/2024 3А-1352/2025 3А-62/2026 МА-4048/2024 от 3 февраля 2026 г. по делу № 3А-0062/2026

УИД 77OS0000-02-2024-037047-44 Дело № 3А-62/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 февраля 2026 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Полыги В.А.,

при секретаре Баевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СМУ № 27» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СМУ № 27» обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года.

В административном исковом заявлении ООО «СМУ № 27» просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной АНО «Судебный эксперт», а именно в размере 112 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 169 220 377 рублей 75 копеек.

Поскольку административный истец является арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца ООО «СМУ № 27» не согласился с выводами повторной судебной экспертизы, предоставил возражения на пояснения эксперта, заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения относительно заявленных требований, в которых он просил в удовлетворении административного иска отказать.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается договором аренды земельного участка, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 169 220 377 рублей 75 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО «СМУ № 27» как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 10 декабря 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «СМУ № 27» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представило в суд отчет, подготовленный АНО «Судебный эксперт», в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 112 400 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению первичной судебной землеустроительной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2022 года по результатам судебной экспертизы определена в размере 167 673 325 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного АНО «Судебный эксперт», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены замечания на заключение эксперта.

В ответ на замечания экспертом К.Е.А. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на поставленные перед ним вопросы. Эксперт полностью поддержал доводы, сделанные в заключении. Письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела.

При ответе на поставленные перед экспертом дополнительные вопросы в полном объеме сомнения в обоснованности заключения эксперта устранены не были, в частности, установлено, что в качестве единого объекта-аналога № 3 экспертом подобраны два земельных участка.

Согласно ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В связи с тем, что сомнения в обоснованности заключения эксперта не были устранены в ходе судебного разбирательства, судом была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ определена в размере 161 353 000 рублей.

Представитель административного истца не согласился с заключением повторной судебной экспертизы, в обоснование чего им были представлены возражения и замечания на заключение эксперта К.С.В., копии данных документов направлены эксперту.

Экспертом К.С.В. в ответ на замечания представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на поставленные перед ним вопросы. Эксперт полностью поддержал доводы, сделанные им в заключении, подтвердил, что провел исследование объективно, всесторонне и в полном объеме, на строго научной о практической основе, в пределах соответствующей специальности. Заключение полностью соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

Суд также отмечает, что вопреки доводам административного истца эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности, о чем в заключении имеется подписка (т. 2, л.д. 136).

Являются необоснованными и доводы административного истца о том, что эксперту необходимо было произвести анализ сведений о кадастровой стоимости рядом расположенных земельных участков. Напротив, экспертом в заключении подробно описана методология проведения исследования, которая предполагает определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода методом корректировок, применяемого к объектам-аналогам максимально сопоставимым с объектом оценки и в отношении которых имеются предложения о сделках. Указанный метод не предполагает анализа сведений о кадастровой стоимости иных участков. При этом в полном соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки эксперт использовал коэффициенты для введения корректировок на основании источников информации, активно используемых в оценочной деятельности, и актуальных на дату оценки.

Оценивая повторное экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2022 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное повторное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО «СМУ № 27» не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ должна быть установлена в размере 161 353 000 рублей, определенном в повторном экспертном заключении по состоянию на 1 января 2022 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 10 декабря 2024 года.

От ГБУ «БТИ Московской области» поступило ходатайство о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего. Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.

Определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ отличается от оспариваемой кадастровой на 4,6%, то есть менее 30%, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению повторного экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходя из того, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ГБУ «БТИ Московской области» расходов по проведению судебной экспертизы в сумме СУММА.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 161 353 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 декабря 2024 года.

Взыскать с ООО «СМУ № 27» (ИНН) в пользу ГБУ «БТИ Московской области» расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА (получатель –).

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 5 февраля 2026 года