Решение № 2-1880/2024 2-1880/2024~М-1134/2024 М-1134/2024 от 15 апреля 2024 г. по делу № 2-1880/2024

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 16 апреля 2024 года

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Компанеец А.Г., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с названным выше иском, в обоснование указав, что является собственником объектов недвижимости с кадастровым номером № (строительный цех площадью 425 кв.м.) и № (столовая площадью 802,6 м.кв.) по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером №. Он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, в ответ на которое в его адрес Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска был направлен проект договора купли-продажи земельного участка. Не согласившись с размером выкупной стоимости земельного участка, он направил в адрес Департамента протокол разногласий (с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленной Решением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №). По результатам рассмотрения протокола разногласий ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил в его адрес протокол согласования разногласий, которым фактически отклонил протокол разногласий, поскольку спорный пункт договора (пункт 2.1) предложил изложить в первоначальной редакции. Направленный в его адрес протокол согласования разногласий не привел к разрешению разногласий, поскольку спорный пункт (пункт 2.1) договора ответчиком в предложенной им (истцом) редакции не принят. При определении цены выкупа земельного участка Департамент применил кадастровую стоимость в размере 12 443 506,02 рублей, т.е. кадастровую стоимость, которая существовала на дату обращения за предоставлением земельного участка. Решением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-669/2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 1 065 000,00 рублей.

Просит урегулировать разногласия, возникшие между ФИО2 и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«2.1 Расчет цены выкупа Участка (кадастровый №), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности покупателю:

Площадь участка

Кадастровая стоимость земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа земельного участка

6138

1 065 000,00

40

426 000,00

Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 426 000,00 рублей.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" ».

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г.Омска ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве. Пояснила суду, что истец обратился в департамент с заявлением ДД.ММ.ГГГГ, таким образом кадастровая стоимость должна быть рассчитана на момент обращения истца с заявлением.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, административного дела Омского областного суда №, проверив фактическую обоснованность и правомерность иска, заслушав процессуальные позиции участников процесса, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником объектов недвижимости с кадастровым номером № (строительный цех площадью 425 кв.м.) и № (столовая площадью 802,6 м.кв.) по адресу: <адрес> (л.д. 16-21).

В порядке, установленном действующим законодательством РФ, ФИО2 обратился в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №.

На основании данного заявления департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Разделом 2 данного проекта урегулирована цена договора. Так, в соответствии с пунктом 2.1 проекта, расчет цены участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности покупателю, произведен следующим образом: кадастровая стоимость - 12 443 506,02 рублей, процент от кадастровой стоимости -40%, цены выкупа земельного участка 4 977 402,41 рублей. Цена участка, подлежащая уплате покупателем по данному проекту, составила 4 977 402,41 рублей, и определена на основании Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, отраженной в проекте договора, ФИО2 обратился в Омский областной суд с административными исковыми требованиями об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Решением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 1 065 000 рублей.

ФИО2, не согласившись с размером выкупной стоимости земельного участка, направил в адрес Департамента протокол разногласий (с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленной Решением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

По результатам рассмотрения протокола разногласий Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес Истца протокол согласования разногласий, которым фактически отклонил протокол разногласий, поскольку спорный пункт договора (пункт 2.1) предложено изложить в первоначальной редакции Департамента.

Не достижение согласия между сторонами относительно договорного условия о цене земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, явилось поводом для обращения истца в суд с данным исковым заявлением.

Исследуя материалы административного дела №, было установлено, что на основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. К заявлению был приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (том 1 л.д. 12-249 №).

Решением Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности, поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер обязательств по использованию земельного участка, ФИО2 обратился в Омский областной суд с административным заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства Омским областным судом по ходатайству ФИО2 назначена экспертиза для проверки отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус».

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО1, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в следующих частях:

1) использование в таблицах №№, 48, 52 отчета объекта-аналога № с кадастровым номером №, расположенного на дату оценки в зоне индивидуальной жилой застройки № и несоответствующего ей по виду своего разрешенного использования, при более чем достаточном количестве объектов-аналогов, соотносимых (максимально-приближенных) к объекту оценки по фактору соответствия градостроительному зонированию, не соответствует требованиям пункта 22 б) ФСО №;

2) использование в таблицах №№, 47, 48 отчета принятых в нем объектов-аналогов №№, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14 при недопустимом их отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору - «дата предложения/дата оценки» (при сроке экспозиции более 20,7 мес.), в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям пункта 22 б) ФСО №;

3) использование в таблицах №№, 47, 49 отчета в качестве объектов-аналогов №№, 17, земельных участков с кадастровыми номерами №, при наличии застройки на первом из них и наличии ограничения - зоны с особыми условиями использования территории на втором, не соответствует требованиям пунктов 22 б), 20 ФСО №, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

4) в расчетных таблицах №№, 52 отчета для объекта-аналога № с кадастровым номером № принята неактуальная (недействительная) для даты оценки цена продажи/предложения, что не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

5) использование в отчете в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером №, фактически соответствующего объекту оценки по заданным ценообразующим факторам и подлежащего беспрепятственному применению в расчетах в виде аналога, является несоответствием требованиям пункта 22 в) ФСО №.

Также установлено, что в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, Омским областным судом установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:883 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости 1 065 000 рублей (решение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ). С данной установленной кадастровой стоимостью истец обратился в департамент с протоколом разногласий к договору купли-продажи, который впоследствии, департаментом был отклонен.

Решение Омского областного суда не обжаловалось и вступило в законную силу.

Разрешая настоящий спор, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Из пояснений спорящих сторон следует, что у сторон имеются разногласия исключительно по разделу 2 проекта договора купли-продажи, по пункту 2.1.

В соответствии с положениями ч.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка; если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке; установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу статьи 4 Закона Омской области от 30.04.2015 № 1743-03 «О регулировании земельных отношений в Омской области» порядок определения ценыземельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков,государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установленофедеральными законами, утверждает Правительство Омской области.

Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п утвержден порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков безпроведения торгов (далее-Порядок №275-п).

Пунктом 2 Порядка №275-п установлено, что Цена земельных участков определяется в размере 40 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев,предусмотренных пунктами 3-10 Порядка.

При определении цены выкупа земельного участка Департамент применил кадастровую стоимость в размере 12 443 506,02 рублей, т.е. кадастровую стоимость, которая существовала на дату обращения за предоставлением земельного участка.

Как следует, из ч. 3 ст.39.4 Земельного кодекса РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Данная правовая позиция направлена, в первую очередь, на защиту интересовприобретателей как более слабой стороны договора и сформирована на фоне действийуполномоченных органов по определению цены выкупа земельного участка исходя из кадастровой стоимости, которая увеличилась после обращения с заявлением о предоставлении земельного участка.

Юридическое закрепление данный принцип нашел в части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 513-ФЗ), в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 настоящей статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Проанализировав приведенные нормативные положения в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, наличием решения Омского областного суда, вступившим в законную силу, которым была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:150701:883, суд приходит к выводу об обоснованности представленных стороной истца разногласий

В рамках разрешения спора об установлении кадастровой стоимости земельного участка Администрация г. Омска также согласилась с выводами проведенной по делу судебной экспертизы и не возражала против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 1 065 000 рублей.

При изложенных выше обстоятельствах требование истца об урегулировании разногласий по пункту 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка суд находит законным и обоснованным.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме. Соответственно, заявленные истцом расходы подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО2 и Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6138 кв.м, местоположение которого установлено относительно здания строительного цеха, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: строительная промышленность (код 6.6), общественное питание (код 4.6).

Раздел 2 договора «Плата по договору», пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«2.1 Расчет цены выкупа Участка (кадастровый №), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности покупателю:

Площадь участка

Кадастровая стоимость земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа земельного участка

6138

1 065 000,00

40

426 000,00

Цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 426 000,00 рублей.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов"».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредствам подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Г.Компанеец

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.