Решение № 2-344/2025 2-344/2025(2-4353/2024;)~М-4006/2024 2-4353/2024 М-4006/2024 от 19 января 2025 г. по делу № 2-344/2025

УИД 50RS0020-01-2024-006703-21

Дело №2-344/2025 (2-4353/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 г. г. Коломна Московской области

Коломенский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Жучковой О.Ю.,

при секретаре Заплатиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущества и земельных отношений администрации городского округа <адрес>, о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению имущества и земельных отношений администрации городского округа <адрес>, о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указано, что по результатам проведенного аукциона №№ между ФИО1 и Управлением имущества и земельных отношений администрации городского округа <адрес> заключен договор аренды №-К от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, городской округ Коломна, <адрес>, вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен на срок 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за участие в аукционе ФИО1 выплачен задаток в размере <данные изъяты> руб., данная сумма зачтена в счет арендной платы.

При заключении договора аренды и в момент подписания акта приема-передачи ФИО1 не знал, что земельный участок снят с кадастрового учета, договор аренды Управлением имущества и земельных отношений администрации городского округа Коломна Московской области был подписан, также подготовлен расчет арендной платы за земельный участок за ДД.ММ.ГГГГ г., однако ответчиком до настоящего времени земельный участок не передан, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Стороны, будучи уведомленным надлежащим образом в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Обсудив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 апреля 2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20 декабря 2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что законом именно на арендодателя возложена обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; арендодатель не отвечает только за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки были известны или должны быть заранее известны арендатору до заключения договора и передачи имущества в аренду; риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенного аукциона №№ между ФИО1 и Управлением имущества и земельных отношений администрации городского округа <адрес> заключен договор аренды №-К от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, городской округ Коломна, <адрес>, вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен на срок 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за участие в аукционе ФИО1 выплачен задаток в размере <данные изъяты> руб., данная сумма зачтена в счет арендной платы.

Из выписки ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора аренды и в момент подписания акта приема-передачи ФИО1 не знал, что земельный участок снят с кадастрового учета, договор аренды Управлением имущества и земельных отношений администрации городского округа Коломна Московской области был подписан, также подготовлен расчет арендной платы за земельный участок за ДД.ММ.ГГГГ г.

Оценив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в данном случае арендатор не знал и не мог знать при заключении договора аренды земельного участка об ограничении в его использовании, ограничения в использовании земли не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества до заключения договора аренды, поскольку ограничениями были выявлено только при постановке на учет земельного участка в ЕГРН.

При этом суд учитывает, что арендатор не имеет возможности владеть и пользоваться арендованным земельным участком, характеристики которого описаны в предмете договора.

Заключая договор аренды земельного участка, стороны преследовали именно те цели, которые указаны в условиях договора и при отсутствии каких-либо обременений в отношении земельного участка. Факт того, что земельный участок снят с кадастрового учета, в значительной степени лишают арендатора того, на что он рассчитывал при заключении договора аренды, то есть строительство жилого дома, установления забора по границам земельного участка, проведение земляных работ и отсутствие права третьих лиц на свободных проход на его земельный участок в любой период времени.

Указанные обстоятельства являются существенными и неустранимыми, в связи с чем суд указал о наличии оснований для расторжения договора.

При таких обстоятельствах, именно ответчик, как арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, поскольку ограничения в использовании земли не были им оговорены при заключении договора аренды и не были и не могли быть заранее известны арендатору.

Таким образом, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, а также ст. 450 ГК РФ, имеются правовые основания для расторжения договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Суд отмечает, что поскольку невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы, следовательно, внесенная арендатором арендная плата, при доказанности факта отсутствия встречного предоставления со стороны арендодателя, подлежит взысканию с арендодателя в качестве неосновательного обогащения.

Наряду с вышеизложенным, создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства индивидуального жилого дома, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020) от ДД.ММ.ГГГГ). Поскольку <данные изъяты> руб. были зачтены в счет арендной платы, они обоснованно с учетом вышеприведенных норм материального права взысканы в пользу истца в связи с расторжением договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установленных судом обстоятельствах отсутствия сведений о земельном участке, которые могли повлиять на планируемое арендатором использованием земельного участка, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания 200 000 руб., которые были зачтены в арендные платежи.

Судебные расходы распределяются судом в соответствии с требованиями ст. ст. 88, 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения торгов №-К от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением имущества и земельных отношений администрации городского округа Коломна Московской области и ФИО1.

Взыскать с Управления имущества и земельных отношений администрации городского округа Коломна Московской области в пользу ФИО1 сумму задатка, засчитанного в счет арендной платы в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи жалобы через Коломенский городской суд Московской области.

Решение в окончательной форме принято 07.02.2025

Председательствующий /подпись/ О.Ю. Жучкова

Копия верна

Председательствующий О.Ю. Жучкова