Решение № 2-108/2019 2-108/2019(2-721/2018;)~М-675/2018 2-721/2018 М-675/2018 от 13 мая 2019 г. по делу № 2-108/2019

копия


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 мая 2019 года г.Губкинский ЯНАО

Губкинский районный суд Ямало – Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Лапицкой И.В.,

при секретаре судебного заседания Ушаковой И.Г.,

с участием: старшего помощника прокурора г.ГубкинскогоБорисовой А.Т.,

представителей истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от 5 октября 2018 года, и ФИО5, действующей на основании доверенности № от 5 октября 2018 года,

представителя ответчика ФИО6, действующей на основании доверенности от 12 марта 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-108/2019 по иску Администрации г.Губкинского к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности ответчика на жилое помещение, признании за Администрацией <адрес> права собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО7 об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, включая долю вправе общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:14:010101:40, путем выкупа с выплатой ответчику денежных средств в размере 2 389 520 рублей, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок, признании за Администрацией г.Губкинского права собственности на жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок. В обоснование иска указано, что ответчик является собственником вышеуказанной квартиры. В соответствии с заключением межведомственной комиссии дом № 32 в 1 микрорайоне г.Губкинский, в котором расположена квартира ответчика, признан аварийным и подлежащим сносу.В связи с чем постановлением Администрации г.Губкинский № от 6 августа 2018 года было принято решение об изъятии для муниципальных нужд вышеуказанного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.В адрес ответчика был направлен проект соглашения о возмещении за жилое помещение, который был получен ею лично 10 сентября 2018 года. Согласно заключению Бюро оценки «Регион-89» от 10 июля 2018 года № 136/2444 рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 2 389 520 рублей. В установленный законом 3-х месячный срок стороны не достигли соглашения об изъятии жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности (т.1 л.д. 63), в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила размер исковых требований, просила выселить ФИО7 из вышеуказанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности за МО г.Губкинский (т.1 л.д. 74-75).

В судебном заседании представители истца ФИО1 и ФИО5, действующая на основании доверенности (т.1 л.д. 90), настаивали на удовлетворении увеличенных исковых требований в полном объеме, возражали против включения в выкупную стоимость убытков, которые ответчик не понесла, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указанных в заключении судебной оценочной экспертизы (т. 2 л.д. 151-152).

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности (т.2л.д. 4), в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований в части изъятия жилого помещения у ответчика, вместе с тем оспаривала выкупную стоимость квартиры, указанной в иске и заключении судебной оценочной экспертизы, по основаниям, указанным в письменных возражении на иски заявлении о признании заключения эксперта незаконным(т.1 л.д. 210-215,т. 2 л.д. 134-149),полагала, что выкупная стоимость должна быть более 4000000 рублей.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом (т.2 л.д. 129), со слов своего представителя просила рассмотреть данное дело без её участия, в связи с чем суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В силу ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменениемместа проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует также учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как было установлено в судебном заседании, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью59,5кв.м, и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на праве собственности ответчику ФИО7, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23 сентября 2017 года(т.1 л.д.19).

Заключением межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от 16 октября 2017 года многоквартирный дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д. 10-14).

На основании данного заключения постановлением Администрации МО г.Губкинский № от 27 октября 2017 года жилой дом № 32 в 1 микрорайоне г.Губкинского был признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан установлен до 31 декабря 2024 года (т.1 л. д. 9).

Требование о сносе жилого помещения в течение 6 месяцев со дня получения требования за счет собственных средств направлено собственникам жилых помещений, в том числе и ФИО7, которая получила данное требование 13 ноября 2017 года (т.1 л.д. 20).

В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома Администрацией г.Губкинского издано постановление № от 6 августа 2018 года об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и ФИО7, путем предоставления собственникам возмещения на указанное жилое помещение (т.1 л.д. 21).

9 августа 2018 года Администрацией в адрес ФИО7 направлено уведомление о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования г.Губкинский земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, а также проект соглашения о выкупе, которые были ею получены 10 сентября 2018 года (т.1 л.д. 50-54).

Таким образом, условия о выкупе жилого помещения и изъятии земельного участка для муниципальных нужд доведены истцом до сведения собственника жилого помещения.

В ответ на указанное уведомление ФИО7 4 сентября 2018 года направила сообщение о том, что не согласна подписать соглашение на предложенных условиях (т.1 л.д. 55-57).

Администрация г.Губкинского обратилась в суд с настоящим иском, приложив к исковому заявлению отчет №Бюро оценки «Регион-89» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подвергшейся пожару от 10 июля 2018 года, согласно которому рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения общей площадью59,5кв.м с учетом износа, состояния после пожара и стоимости земельного участка на дату оценки 13 июня 2017 года составляет 2 389 520 рублей (т.1 л.д. 22-49).

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО7 с данной выкупной стоимостью не согласилась, представилаотчет ИП ФИО9 от 27 декабря 2017 года, согласно которому рыночная стоимость данной квартиры по состоянию на 21 декабря 2017 года, включая стоимость прав на земельный участок под зданием и места общего пользования, составляет 4 687 767 рублей, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 49 014 рублей 91 копейка, величина убытков при изъятии объекта оценки - 225 529 рублей 31 копейка (т.1л.д. 105-199).

Таким образом, стороны не пришли к соглашению относительно размера возмещения за жилое помещение.

В связи с чем, определением суда от 14 марта 2019 года по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экономического содействия» ФИО8 (т. 2 л.д. 59-60).

Согласно ее заключению № от 5 апреля 2019 года, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Губкинский, мкр. 1, д. 32, кв. 6, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и земельный участок, площадью 2214кв.м, пропорционально размеру площади жилого помещения по состоянию на 6 августа 2018 года составляет 2 343 000 рублей, пол состоянию на момент оценки (15 марта 2019 года) – 2 390 000 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков ответчика в связи с переездом с учетом стоимости аренды жилья в г.Губкинский в течение 6 месяцев для поиска новой недвижимости и убытков, связанных с регистрации права собственности на новую недвижимость – 519 750 рублей (т.2 л.д. 73-107).

Заключение судебной экспертизы о рыночной стоимости жилого помещения, имеющее обоснование, а также выполненное лицом, имеющим специальные познания, не вызывает сомнений и может быть положено в основу решения. Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется. Достоверных доказательств, которые бы опровергли выводы эксперта, либо вызвали сомнения и свидетельствовали о противоречиях данного ею заключения, суду не представлено.

Экспертиза проведена с соблюдением процессуального порядка, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При подготовке заключения рыночная стоимость объекта экспертизы определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, использовались данные относительно стоимости квартир в домах деревянного исполнения, применена корректировка на состояние.

При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной – отдельно от права собственности на квартиру – оборотоспособности.

Так, положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Приведенные в отчете эксперта ООО «Центр экономического содействия» ФИО8 выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли ответчика на общее долевое имущество отдельно не устанавливалась, а определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Так, рыночная цена квартиры определена экспертом путем определения среднерыночной стоимости жилых помещений равнозначных подлежащему изъятию жилому помещению по площади (общей и жилой), месту расположения многоквартирного дома. Определенная таким образом выкупная цена жилых помещений, в части определения рыночной стоимости подлежащих изъятию жилых помещений, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемым, но пригодное для проживания, приобретя, в том числе, исходя из требований ст.37 и 38 ЖК РФ, и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирномдоме, а также право собственности на долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года.

ЭкспертФИО8, подготовившая заключение, имеет необходимые образование и квалификацию, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 12 мая 2016 года является членом Регионального союза судебных экспертов(т.2 л.д. 105 об., 106).

При таких обстоятельствах суд находит заключение судебной оценочной экспертизы объективным и достоверным доказательством.

Оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете ИП ФИО10, представленном ответчиком, опровергаются заключением судебной экспертизы.Кроме того, рыночная стоимость в данном отчете определена по состоянию на 21 декабря 2017 года, т.е. до принятия истцом решения об изъятии жилого помещения.

Доводы представителя ответчика о том, что стоимость доли ФИО7 в общей долевой собственности и её доли в общей долевой собственности на земельный участок, должны быть рассчитаны отдельно от рыночной стоимости жилого помещения основаны на неправильном толковании норм права.

Изъятие жилого помещения в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества.

Не может быть использован в качестве доказательства и отчет № Бюро оценки «Регион-89» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подвергшейся пожару, представленный истцом, поскольку оценщиков использовался затратный, а не сравнительный подход, оценка произведена на дату пожара 13 июня 2017 года, а не на дату принятия решения о выкупе жилого помещения.

При таких обстоятельствах возмещение (выкупная цена) за жилое помещение, принадлежащее ответчику ФИО7 на праве собственности, подлежит установлению в размере 1 390 000 рублейна дату рассмотрения данного дела в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Оснований для включения в выкупную цену убытков, связанных с переездом, с регистрацией права собственности на новую недвижимость и связанных с пользованием иным жилым помещением, суд не усматривает.

По смыслу положений ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства в обоснование своих требований и возражений.

Ответчиком ФИО7 и её представителем не представлены доказательства несения расходов на переезд в другое жилое помещение по г.Губкинскому, расходов, связанных с оплатой услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, с оплатой иного жилого помещения и расходов, связанных с оформлением договора купли-продажи иного жилого помещения, включая расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за оформление регистрации перехода права собственности, а также доказательства, подтверждающие их размер.

В связи с чем, в настоящее время данные расходы не могут быть учтены при определении размера возмещения за жилое помещение, что не исключает возможности их учета в дальнейшем.

Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, собственник жилого помещения вправе требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт только в том случае, если на момент приватизации указанного жилого помещения дом нуждался в капитальном ремонте.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену (возмещения) жилого помещения, является установление судом того обстоятельства, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Из материалов дела следует, что решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу принято Администрацией в связи с произошедшим в нем 13 июня 2017 года пожаром (т.1 л.д. 10-18), что не оспаривалось сторонами.

Указанный дом согласно техническому паспорту построен в 1993 году, первая приватизация жилого помещения в указанном доме имела место 19 мая 1995 года, квартира ответчика была приватизирована 22 декабря 1997 года (т.2л.д. 115-116).

Поскольку именно на собственнике изымаемого имущества процессуальным законодательством возложена обязанность по доказыванию факта причинения убытков, в том числе и того обстоятельства, что до приобретения ответчиком жилого помещения его техническое состояние требовало проведения капитального ремонта и о наличии такой обязанности у истца в силу ст.8 и ст.307 ГК РФ.Так как данный факт ответчиком не доказан, основания для включения компенсации в выкупную цену отсутствуют.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности ФИО7 на изымаемое жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит прекращению осле выплаты ей выкупной цены за изымаемое жилое помещение в установленном судом размере, и данное право собственности следует признать за муниципальным образованием город Губкинский.

Как следует из материалов дела, в изымаемой квартире зарегистрирована по месту жительства и проживает ответчик ФИО7 (т. 1 л.д. 89).

Из пояснений представителя ответчика следует, что ответчикпроживает в данной комнате.

Принятие настоящего решения в соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ является основанием для выселения ответчика из данного жилого помещенияв течение 15 календарных днейс момента регистрации права собственности на него за МО г.Губкинский.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая, что истец на основании п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождён от уплаты государственной пошлины при подаче данного иска, с ответчика ФИО7 в доход бюджета МО г.Губкинский, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей за требование неимущественного характера, а также государственная пошлина в размере 12150 рублей за требование имущественного характера.

Поскольку ответчиком ФИО7 не были оплачены расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 10000 рублей (т. 2 л.д. 68-70), а исковые требования удовлетворены, с неё в пользу ООО «Центр экономического содействия» подлежит взысканию указанная сумма.

На основании задолженности, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.Губкинского удовлетворить в части.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:14:010101:40, путем его выкупа у ФИО7 выплатой денежных средств в размере 2 390 000 (два миллион триста девяносто тысяч) рублей.

После выплаты ФИО2 цены за изымаемое жилое помещение в указанном размере прекратить её право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:14:010101:40, и признать право собственности на данное жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок за муниципальным образованием город Губкинский.

Выселить ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности на него за МО г.Губкинский.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать сФИО4 пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» расходы за проведение экспертизы в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО4 бюджет МО г.Губкинский государственную пошлину в размере 18 150 (восемнадцать тысяч сто пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало – Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.В. Лапицкая

Копия верна

Судья И.В. Лапицкая

Секретарь судебного заседания И.Г. Ушакова

Решение в полном объеме изготовлено 16 мая 2019 года.