Решение № 2-191/2018 2-191/2018 (2-3409/2017;) ~ М-3787/2017 2-3409/2017 М-3787/2017 от 2 мая 2018 г. по делу № 2-191/2018

К делу № 2-191/18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 03 мая 2018 года

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Семенова Н.С.,

при секретаре Вьюговой Н.А.,

с участием ФИО1 и её представителя ФИО2, представителей: ПАО Банк «Первомайский» - ФИО3, АО «Кэш/Дом» - ФИО4, а также помощника прокурора г. Новороссийска Павловой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО Банк «Первомайский» и АК «Кэш/Дом» о признании недействительности сделки купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, а также исковому заявлению АО «Кэш/Дом» к ФИО1, ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения и выселении из жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором указала на то, что ей на праве собственности принадлежала <адрес>. Желая получить потребительских кредит, она обратилась в ПАО Банк «Первомайский» (далее «Банк»), где ей было отказано в выдаче кредита. После этого ей позвонил молодой человек, который представился работником Банка и сообщил о возможности выдачи ей кредита в размере 550 000 руб. под залог квартиры, предложив собрать необходимые документы. <ДД.ММ.ГГГГ> она пришла в многофункциональный центр г. Новороссийска, где встретилась с четырьмя молодыми людьми, которые представились ей сотрудниками Банка и передали документы для подписания, не давая возможности их прочитать. Растерявшись от напора названных лиц, она подписала предоставленные ей документы, которые были сданы в окошко МФЦ. Через некоторое время им были возвращены документы и ей вернули свидетельство о государственной регистрации права собственности на её квартиру, на котором стал штамп «Погашено». Ей было разъяснено, что её квартира находится в залоге у АО «Кэш/Дом» и после досрочного погашения кредита квартира будет возвращена ей в собственность. Её посадили в автомобиль, после чего отвези в офис Банка, где вручили папку с документами и кредитную карточку на 550 000 руб. Из этой суммы она оплатила кредит за два месяца вперед в сумме 42 900 руб., после чего уехала на лечение, продолжая ежемесячно погашать кредит в сумме по 21 450 руб. В июне 2017 г. она решила подробно ознакомится с договором ипотеки, в котором увидела договор купли–продажи квартиры. Считает, что договор купли-продажи был заключен с ней под влиянием заблуждения, поскольку, подписывая документы, она полагала, что оформляет кредит. В силу своего престарелого возраста и наличия многочисленных заболеваний она не имела возможности понять природу сделки, которую ей предложили заключить ответчики В результате заключенной сделки, она лишилась единственного жилого помещения, которое у нее приобрели за 550 000 руб., когда его стоимость превышает 1 млн. руб. До настоящего времени она пользуется спорной квартирой, оплачивает все коммунально-бытовые расходы. Кроме этого, заключенный с ней договор купли-продажи, противоречит требованиям ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная квартиры была приобретена ответчиком с двумя проживающими в ней лицами, которые не лишены права проживания в указанном жилом помещении. Просит суд: признать недействительным договор купли-продажи и ипотеки недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенный между ней, Банком и АО «Кэш/Дом» о продаже <адрес>, общей площадью 20.9 кв.м; признать недействительным договор найма жилого помещения, заключенный с ней АО «Кэш/Дом» <ДД.ММ.ГГГГ><№>; применить к договору купли-продажи и ипотеки недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ> и договору найма жилого помещения от <ДД.ММ.ГГГГ> последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, а также восстановить запись регистрации её права собственности на <адрес>. <№> по <адрес>, кадастровый <№>.

АО «Кэш/Дом» обратилось с иском, в котором указало, что <ДД.ММ.ГГГГ> оно заключило с ФИО1 договор найма жилого помещения - <адрес>. <№> по <адрес>, принадлежащей АО «Кэш/Дом» на праве собственности. Условиями договора установлена предварительная плата за пользование жилым помещением в размере 715 руб. в сутки. Срок действия договора стороны установили по <ДД.ММ.ГГГГ>, с условием ежемесячного продления срока действия договора при отсутствии задолженности нанимателя по оплате. В связи с непоступлением от ответчика своевременной предварительной платы за наем жилого помещения, просит суд: расторгнуть договора найма жилого помещения, заключенный <ДД.ММ.ГГГГ><№> с <ДД.ММ.ГГГГ>; выселить ФИО1 из <адрес>. <№> по <адрес>; взыскать с ФИО1 расходы, понесенные по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

В ходе рассмотрения дела АО «Кэш/Дом» уточнил свои исковые требования и просил суд: расторгнуть договор найма жилого помещения, заключенный с ФИО1 <ДД.ММ.ГГГГ><№> с <ДД.ММ.ГГГГ>; выселить ФИО1, ФИО5 и ФИО6 из <адрес>. <№> по <адрес>; снять ФИО5 и ФИО6 с регистрационного учета по указанному адресу; взыскать с ФИО1 расходы, понесенные по оплате государственной пошлины в сумме 8 000 руб. и с ФИО6 и ФИО5 – расходы по оплате государственной пошлины по 2 000 руб. с каждого.

Определением судьи Приморского районного суда <адрес> от <ДД.ММ.ГГГГ> указанные дела соединены в одно производство.

В судебном заседании ФИО1 и её представитель поддержали исковые требования, ссылаясь на то, совершение ФИО1 сделки под влиянием заблуждения подтверждается тем обстоятельством, что если бы она понимала истинное значение, навязанной ей сделки и последствия её заключения в виде лишения на старости лет единственного жилого помещения, а также необходимости оплаты за проживание в этом жилом помещении суммы, вдвое превышающей сложившийся в г. Новороссийске цена за наем аналогичного жилого помещения, она никогда бы такую сделку не заключала. Она является одинокой женщиной престарелого возраста, единственным источником средств к существованию которой является пенсия. Просит суд отказать в удовлетворении требований АО «Кэш/Дом», поскольку в противном случае она останется без жилья, регистрации по месту жительства и средств к существованию.

ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1 и просила суд удовлетворить исковые требования АО «Кэш/Дом». В обосновании своей позиции ФИО4 сослалась на то, что сделка купли-продажи и ипотеки жилого помещения была заключена ФИО1 добровольно, в соответствии с требованиями действующего законодательства. ФИО1 сама предоставила справку об отсутствии лиц, зарегистрированных по месту жительства в спорной квартире. Будучи в здравом уме и сознании, ФИО1 не могла не понимать, что заключает не кредитный договор, а договор купли-продажи квартиры. По причине неисполнением ФИО1 своих обязательств нанимателя жилого помещения по договору найма от <ДД.ММ.ГГГГ>, в соответствии с условиями этого договора, он подлежит расторжению.

ФИО3 в судебном заседании придержалась позиции АО «Кэш/Дом» по делу и, дополнительно, просил суд отказать в удовлетворении требований ФИО1, в связи с пропуском ею срока исковой давности.

ФИО6 и ФИО5 в судебное заседание не явились, хотя о месте и времени его проведения уведомлялись надлежащим образом.

Выслушав заключение помощника прокурора г. Новороссийска Павловой В.Н., полагавшей необходимым удовлетворить исковые требования ФИО7 и отказать в удовлетворении исковых требований АО «Кэш/Дом», мнение сторон по делу, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает исковые требования ФИО1 законными и обоснованными, в связи с чем, считает возможным их удовлетворить и считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований АО «Кэш/Дом», которые по мнению суда, являются незаконными.

Исходя из требований п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 этого же кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как видно из договора купли-продажи и ипотеки <№>, датированного <ДД.ММ.ГГГГ> и заключенного Банком, именуемым Кредитором, ФИО1, именуемой Продавцом и АО «Кэш/Дом», именуемым Покупатель (Заемщик), покупатель за счет кредитных средств, предоставленных кредитором по кредитному договору от <ДД.ММ.ГГГГ><№>, покупает у продавца, а продавец передает покупателю в собственность <адрес>, которая принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <ДД.ММ.ГГГГ> Пунктом 3.1 договора определена стоимость продаваемого жилого помещения в размере 550 000 руб. В соответствии с п. 1.2.2 договора указанное жилое помещение передано в залог кредитору. Пунктом 1.9.2 договора предусмотрен график погашения заемщиком кредита, а также санкции за неисполнение обязательств заемщика по кредитному договору. Как установлено п. 2.1.1 договора, расчеты между продавцом и покупателем производятся путем выплаты 550 000 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых кредитором путем перечисления указанной суммы на банковский счет покупателя в Банке, с последующим зачисление на банковский счет продавца в Банке. Договор подписан сторонами сделки. Пунктом 1.7 договора определено, что согласно выписке из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда от <ДД.ММ.ГГГГ> в вышеуказанной квартире на момент подписания настоящего договора никто не зарегистрирован.

Как видно из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной <ДД.ММ.ГГГГ>, правообладателем <адрес> является АО «Кэш/Дом» на основании договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ><№>, о чем <ДД.ММ.ГГГГ> сделана соответствующая запись 23-23/021-23/021/882/2016-1465/1. На данное жилое помещение установлены обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка на период времени с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ>

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Как определено ч. 2 названной статьи, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из представленного суду договора найма жилого помещения <№>, датированного <ДД.ММ.ГГГГ> видно, что АО «Кэш/Дом», являясь собственником <адрес>, передало указанное жилое помещение во временное пользование ФИО1 Пунктом 4.1 договора установлена плата за пользование переданным в наем жилым помещением в размере 715 руб. в сутки, которые ФИО1 обязана перечислять на счет наймодателя, открытый в Банке «Первомайский» (ПАО) либо на иной счет наймодателя (п.4.2). Оплата коммунальных и иных платежей производится нанимателем самостоятельно в соответствии с выставляемыми исполнителями этих услуг счетами (п. 4.4). Как установлено п. 4.7 договора, наниматель дает согласие наймодателю на списание без дополнительного распоряжения нанимателя любых денежных средств с расчетного счета нанимателя в Банке "Первомайский" на основании платежных требований наймодателя. Срок действия договора найма определен сторонами в п. 5.1 договора, с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ> Указанный срок может быть продлен на каждый последующий календарный месяц при условии предварительной оплаты нанимателем платы за пользование объектом недвижимости за каждый последующий календарный месяц, при условии отсутствия задолженности нанимателя по коммунальным платежам и отсутствия нарушения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором. В соответствии с п. 5.2 договора, наймодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор и потребовать от нанимателя обеспечить немедленное освобождение объекта недвижимости в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения нанимателем либо проживающими в объекте недвижимости лицами любого из обязательств по настоящему договору, в том числе в случае просрочки оплаты, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством. Договор пописан сторонами сделки.

Как видно из акта сверки взаимных расчетов между АО «Кэш/Дом» и ФИО1, последняя выплатила АО «Кэш/Дом» <ДД.ММ.ГГГГ> - 42 900 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 21 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 21 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 21 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 21 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 21 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 21 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 7 000 руб. и <ДД.ММ.ГГГГ> – 14 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 7 000 руб. и <ДД.ММ.ГГГГ> – 14 450 руб., <ДД.ММ.ГГГГ> – 4 900 руб. и <ДД.ММ.ГГГГ> – 7 000 руб., а всего, за период времени с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ> – 226 400 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 178 этого же кодекса установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как определено п. 2 названной статьи, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.

Как установлено в судебном заседании, <адрес>, общей площадью 20.9 кв.м., до заключения сделки купли-продажи <ДД.ММ.ГГГГ>, являлась единственным жилым помещением ФИО1 В настоящее время никакого другого жилого помещения, в котором ФИО1 имела бы право проживать – у нее нет.

Справкой МСЭ, выданной <ДД.ММ.ГГГГ>, подтверждается, что ФИО1 является инвалидом третьей группы, без установления очередного срока освидетельствования. Кроме того, у ФИО1 диагностирован <данные изъяты>, что отражено в представленной суду справке.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также тот факт, что первоначально ФИО1 обращалась в Банк «Первомайский» за получением кредита, в выдаче которого ФИО1 было отказано, на следующий день ей поступило предложение о получении кредита от физического лица, представившегося работником Банка «Первомайский», учитывая, что денежные средства в размере 550 000 руб. были переданы ФИО1 в Новороссийском офисе Банка «Первомайский» путем передачи ей карты Банка «Первомайский», а также тот факт, что ежемесячные платежи ФИО1 осуществляла на расчетный счет Банка «Первомайский», с ФИО1 был заключен смешанный договор купли-продажи и ипотеки недвижимости с участием, как самой ФИО1, так и представителей АО «Кэш/Дом» и Банк «Первомайский», суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи и ипотеки недвижимости <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, ФИО1 заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что заключает кредитный договор под залог принадлежащей ей квартиры.

Суд признает заблуждение ФИО1 существенным, поскольку, при разумной и объективной оценке ею ситуации, в соответствии с которой она, в силу своего возраста и состояния здоровья, отчуждала жилое помещения, являющееся единственным местом её жительства и местом регистрации, позволяющим получать пенсионное и медицинское обслуживание, ФИО1 не заключала указанную сделку, если бы знала о действительном положении дел.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недействительности сделки купли-продажи и ипотеки недвижимости <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенной ФИО1, АО «Кэш/Дом» и Банк «Первомайский», совершенной под влиянием заблуждения ФИО1

В соответствии с п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Как установлено п. 1 ст. 167 этого же кодекса, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание недействительность сделки купли-продажи и ипотеки недвижимости <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенной ФИО1, АО «Кэш/Дом» и Банк «Первомайский», суд считает необходимым прекратить право собственности АО «Кэш/Дом» на <адрес>, общей площадью 20.9 кв.м. и возвратить указанное жилое помещение в собственность ФИО1

Поскольку сделка купли-продажи и ипотеки недвижимости <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, в силу своей недействительности не влечен юридических последствий, суд признает недействительным договор найма жилого помещения <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенный между АО «Кэш/Дом» и ФИО1, поскольку у АО «Кэш/Дом» не было законного права на распоряжение указанным жилым помещением путем его сдачи в наем.

Исходя из требований закона о двойной реституции по недействительной сделке, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 обязана вернуть АО «Кэш/Дом» полученные по договору от <ДД.ММ.ГГГГ> 550 000 руб.

Вместе с тем, учитывая факт выплаты ФИО1 АО «Кэш/Дом» по недействительной сделке – договору аренды нежилого помещения 226 400 руб., которые подлежат возврату ФИО1, суд считает необходимым произвести взаимозачет денежных обязательств АО «Кэш/Дом» и ФИО1, взыскав с последней в пользу АО «Кэш/Дом» окончательную сумму в размере 323 600 руб.

Расчет: 550 000 – 226 400 = 323 600 руб.

Поскольку обременение, примененное в отношении <адрес> в виде ипотеки в силу закона, установлено на период времени с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ>, что отражено в выписке из ЕГРН, суд признает, что применением двойной реституции по договору купли-продажи недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ> права Банк «Первомайский» не нарушены, поскольку на дату рассмотрения настоящего дела, действие ипотеки прекращено.

Их представленной суду справки <№>, выданной ООО «Стройэкосервис» <ДД.ММ.ГГГГ> подтверждается, что в <адрес>, зарегистрированы по месту жительства ФИО5 и ФИО6

Принимая во внимание признание судом недействительности сделок купли-продажи и ипотеки недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ>, а также договора найма жилого помещения от <ДД.ММ.ГГГГ>, которые в силу закона не влекут юридических последствий, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований АО «Кэш/Дом» о расторжении договора найма жилого помещения, выселении ответчиков из <адрес> и взыскании с ответчиков понесенных по делу судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 191-196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к Банк «Первомайский» (ПАО) и АО «Кэш/Дом».

Признать недействительными:

- договор купли-продажи и ипотеки недвижимости <№>, заключенный <ДД.ММ.ГГГГ> Банком «Первомайский» (ПАО), ФИО1 и АО «Кэш/Дом» в отношении <адрес>;

- договор найма жилого помещения <№>, заключенный АО «Кэш/Дом» и ФИО1 <ДД.ММ.ГГГГ>, в отношении <адрес>.

Применить последствия недействительности сделок - договора купли-продажи и ипотеки недвижимости <№>, заключенного <ДД.ММ.ГГГГ> и договора найма жилого помещения <№>, заключенного <ДД.ММ.ГГГГ>.

Прекратить право собственности АО «Кэш/Дом» на <адрес>, общей площадью 20.9 кв.м.

Вернуть в собственность ФИО1 <адрес>, общей площадью 20.9 кв.м.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Кэш/Дом» денежные средства, полученные по договору купли-продажи и ипотеки недвижимости <№>, заключенному <ДД.ММ.ГГГГ>, в сумме 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) руб.

Взыскать с АО «Кэш/Дом» в пользу ФИО1 уплаченную стоимость найма жилого помещения по договору найма жилого помещения <№>, заключенному <ДД.ММ.ГГГГ>, в сумме 226 400 (двести двадцать шесть тысяч четыреста) руб.

Произвести взаимозачет взыскиваемых сумм и, окончательно взыскать с ФИО1 в пользу АО «Кэш/Дом» 323 600 (триста двадцать три тысячи шестьсот) руб.

Отказать в удовлетворении исковых требований АО «Кэш/Дом» к ФИО1, ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения и выселении из жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда не вступило в законную силу

Судья Н.С. Семенов