Решение № 3А-52/2026 3А-52/2026(3А-668/2025;)~М-239/2025 3А-668/2025 М-239/2025 от 5 марта 2026 г. по делу № 3А-52/2026

дело № 3а-52/2026 (№ 3а-668/2025)

16OS0000-01-2025-000722-30

учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 20 февраля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый» к государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной кадастровой регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., ...., расположенных в <адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника объектов недвижимости, административный истец просит определить их кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2023 года в размере:

46 365 900 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

40 580 100 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером .....

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержала. Представитель административного истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дне, времени и месте рассмотрения дела. Направила в суд письменное ходатайство, в котором административные исковые требования уточнила, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта (том № 2, л.д. 216).

Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, заинтересованного лица Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО4 в судебном заседании административный иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., ...., расположенных в <адрес> (том № 2, л.д. 46-47, 48-57).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении указанных объектов недвижимости утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р ««Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», а именно:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 64 089 261,21 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 46 873 255,23 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. Работа по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 2, л.д. 22, 23, 25-28, 29, 37-38, 42, 44).

В последующем кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (акт определения кадастровой стоимости АОКС -16/2024/000092 от 26 февраля 2024 года) в связи с внесением сведений о каталоге координат и изменений характеристик здания, в котором расположены данные помещения (в части этажности здания). Кадастровая стоимость после перерасчета составила 69 829 197,42 рублей и 51 071 298,66 рублей соответственно. Дата начала применения кадастровой стоимости с 12 февраля 2024 года (том № 2, л.д. 25-28, 30, 37-38, 43, 45).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец представил суду отчет от <дата> года № ...., подготовленный ФИО1, согласно которому по состоянию 1 января 2023 года рыночная стоимость определена в отношении:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 46 365 900 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 40 580 100 рублей (том № 1, л.д. 141-393).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от <дата> года величина рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 47 534 511 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 40 960 548 рублей (том № 2, л.д. 130-196).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки нежилых помещений в части применения подходов к оценке. Выводы эксперта сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и доходного подхода на основе метода прямой капитализации, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, площадь, наличие парковки, этаж расположения).

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При выборе итоговой стоимости объектов оценки экспертом использован метод средневзвешенного значения с присвоением результату каждого из примененных методов весового коэффициента и их сопоставления с результатами оценки, полученными с применением соответствующих подходов.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения представителя государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии у административного ответчика сведений о 49 объявлениях по продаже помещений коммерческого назначения являются необоснованными.

Согласно Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 3 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям.

Несогласие представителя административного ответчика с примененной экспертом корректировкой к объекту-аналогу № .... при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером .... на наличие отдельного входа не может быть принято во внимание с учетом отсутствия отдельного входа у данного объекта оценки.

Возражения административного ответчика относительно того, что эксперт использовал корректировку на арендопригодную площадь для ставки аренды по всем аналогам, имеющих, как и объект оценки, в своем составе санузлы являются необоснованными, поскольку у объектов оценки санузлы и коридоры входят в площадь оценки в отличие от объектов-аналогов, у которых площадь санузлов не входит в площадь, сдаваемую в аренду.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 2, л.д. 232-235, 240-242).

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить уточненные требования административного истца и установить кадастровую стоимость объектов равной рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта, а именно:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 47 534 511 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 40 960 548 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 июля 2025 года (том № 1, л.д. 110).

В удовлетворении административного иска, заявленного административным истцом к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан следует отказать, поскольку эти лица являются ненадлежащими административными ответчиками.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 30 000 рублей (том № 1,л.д. 5, 138).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 266 772 рубля (по 133 386 рублей за каждое нежилое помещение). Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 2, л.д. 127, 197).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... (69 829 197 рублей 42 копейки) превышает установленную судом рыночную стоимость (47 534 511 рублей) в 1,5 раза (отклонение на 31,9%), что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца.

Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... (51 071 298 рублей 66 копеек) относительно установленной судом рыночной стоимости (40 960 548 рублей) в 1,2 раза (отклонение на 19,8%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Следовательно, расходы административного истца на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... на уплату государственной пошлины возмещению не подлежат, а расходы на проведение судебной экспертизы в размере 133 386 рублей подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый».

Расходы на производство судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 133 386 рублей, а также судебные расходы административного истца на уплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», определившего размер кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить частично.

Определить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости:

встроенного нежилого помещения №<данные изъяты> помещения с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Республика <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 47 534 511 рублей,

встроенного нежилого помещения №<данные изъяты> с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 40 960 548 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июля 2025 года.

В удовлетворении административного иска к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 133 386 рублей.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 133 386 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Счастливый» расходы на уплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 6 марта 2026 года.

Судья Трошин С.А.