Решение № 2-513/2017 2-513/2017~М-402/2017 М-402/2017 от 7 августа 2017 г. по делу № 2-513/2017

Мотивированное
решение

изготовлено 07.08.2017г. Дело № 2-513/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» августа 2017г. г.Арсеньев

Арсеньевский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Чубченко И.В., при секретаре Мартыненко Ю.А., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителей ответчика ФИО3 – ФИО4 и ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО5 к ФИО3, ФИО2 о признании двух договоров купли-продажи недвижимого имущества незаключенными

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в адрес Арсеньевского городского суда с указанными исками, ссылаясь на то, что договором купли-продажи от 21.04.2015г. ФИО2 передал в собственность ответчику ФИО3 здание бойлерной общей площадью 37,1 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. < >. Кроме того, согласно договора купли-продажи от 20.07.2015г. ФИО2 было передано ФИО3 недвижимое имущество - здание трансформаторной подстанции общей площадью 50 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, ул. < >. Приобретение данных объектов третьим лицом повлекло возникновение убытков у истца, так как земельный участок находится в аренде и используется арендатором в совокупности со зданиями. Кроме того, здание трансформаторной подстанции является частью имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и нескольких зданий, функционирующих в полной зависимости друг от друга. Просит признать указанные договоры незаключенным в силу ст. 554 ГК РФ, поскольку в них отсутствует условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а именно данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Определением Арсеньевского городского суда от 08.06.2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО1

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исках. Также пояснила, что в договорах купли-продажи от 21.04.2015 года и от 20.07.2015 года спорный земельный участок не упоминался, хотя данное требование по закону является обязательным. Собственник земельного участка – истец ФИО5 не знала и не могла знать о купле-продаже объектов, указанных в договорах купли-продажи. Истец ФИО5 предоставила право аренды лицу, которое у нее арендует земельный участок, следовательно, истец несет перед данным лицом ответственность по договору аренды, поскольку по данному договору аренды в аренду передается конкретный объект и земельный участок. Наличие споров с ответчиком влечет для истца убытки. Здание бойлерной обслуживает истец ФИО5, в случае выбытия данного объекта из собственности территория останется без воды и будет не пригодна для функционирования, это перекроет всю хозяйственную деятельность. Договоры купли-продажи от 21.04.2015 года и от 20.07.2015 года не соответствуют ГК РФ, в частности в них не зафиксировано местонахождение передаваемых объектов. ФИО2 вводит суд в заблуждение, поскольку утверждает, что владел спорными объектами, вел хозяйственную деятельность, однако здание трансформаторной подстанции находится в аварийном состоянии, не функционирует и подлежит сносу. Ранее трансформаторная подстанция снабжала электричеством объекты, находящиеся на участке, однако данную функцию давно не выполняет. Здание бойлерной выполняет функцию холодного водоснабжения объектов, находящихся на участке ФИО5, никакой иной хозяйственной деятельности в этом строении не ведется. Ответчик, указывая на то, что ФИО5 зная о нахождении на участке собственности третьих лиц, заключила договор купли-продажи земельного участка в обход собственника, пытается трактовать обстоятельства в свою пользу. Однако ни в одном из оспариваемых договоров купли-продажи не указано местонахождение объектов ФИО3 в границах участка, кадастровый номер участка или иные признаки, по которым можно установить его местонахождение. Полагает, что данные договоры не являются заключенными по основаниям, указанным ст. 554 ГК РФ. На вопрос суда – защита какого права истца будет обеспечена в результате признания вышеуказанных договоров незаключенными и возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, пояснила, что истец, зная о намерении ответчика ФИО2 продать указанные объекты, находящиеся на ее земельном участке, имела бы возможность выкупить указанные объекты.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, пояснил, что с 2002 года здание бойлерной и здание трансформаторной подстанции принадлежали ему. В свое время на данные объекты в связи с незначительностью и небольшими площадями не были оформлены паспорта. Когда возник вопрос о банкротстве и о реализации этого имущества, документы на объекты были восстановлены, были получены свидетельства о праве собственности на указанные объекты. При обращении в КУМИ с вопросом продления договора аренды, было отказано в связи с тем, что ФИО5 не дала на это своего согласия. При продаже объектов ФИО3 он (ФИО2) снова обратился в КУМИ и к ФИО5 с вопросом продления договора аренды, однако ответ не был получен. Истец ФИО5 не пускает их на свою территорию, где расположены их объекты. Наличие на земельном участке здания бойлерной и трансформаторной подстанции никакого ущерба ни истцу, ни арендатору не приносит. Кроме того, пояснил, что на протяжении трех лет они не могли вести хозяйственную деятельность, так как не имели реального доступа на эту территорию.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, обеспечил явку своих представителей ФИО4 и ФИО2

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, предоставил письменный отзыв на исковое заявление, доводы которого поддержал в судебном заседании, согласно которого ФИО2 - бывший собственник здания бойлерной и здания трансформаторной подстанции, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Приморский край, г.Арсеньев, ул.< >, с 2003 года владел данными объектами, неоднократно заключая договора пользования, на оказание услуг с организациями, находящимися и ведущими свою хозяйственную деятельность на территории указанного земельного участка, бывшей производственной базе СУМ-5. Со стороны нового арендатора ФИО5 стали чиниться препятствия в осуществлении хозяйственной деятельности ФИО2, в связи с чем, им были направлены обращения в администрацию Арсеньевского ГО и ФИО5 по согласованию изменений договора аренды № 81 от 21.06.2006 года. Обращения ФИО2 были проигнорированы. Нынешний собственник объектов ФИО3 также обращался к сторонам указанного договора аренды, однако его обращение было проигнорировано. 18.05.2016 года ФИО5, зная, что на указанном земельном участке, помимо ее собственности, находится собственность ФИО3, заключила с Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, которому также известно о наличии другого собственника объектов, договор купли-продажи земельного участка, в том числе участка, находящегося под объектами ФИО3 Администрация Арсеньевского городского округа, как собственник, в соответствии со ст.552 ГК РФ обязана была предложить ФИО3 выкупить часть земельного участка, находящегося под объектами недвижимого имущества ФИО3 В связи с незаконными действиями администрации ФИО3 подал иск о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Договора купли-продажи от 21.04.2015 года и от 20.07.2015 года, которые оспаривает истец ФИО5, выполнены в соответствии со всеми требованиями законодательства, они содержат характеристики объекта: его местоположение, размер, кадастровый номер, стоимость. Договора были согласованы сторонами, прошли соответствующую проверку в государственных регистрирующих органах, по результатам которой выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности. Более того, сделки были исполнены в полном объеме, передача имущества проведена, денежные средства уплачены. Истец ФИО5 утверждает, что в договорах купли-продажи отсутствует условие, позволяющее определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям ст.554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Под кадастровым номером недвижимости в государственном реестре хранится вся информация об объекте: его месторасположение, сведения касательно прав собственности, история права собственности и прочие данные. Основываясь на предоставленном пакете документов и имеющихся данных Росреестр правомерно зарегистрировал переход права собственности от ФИО2 к ФИО3 Утверждение ФИО5 на отсутствие условия, позволяющего определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке, не соответствует действительности, так как в данных договорах зафиксированы именно те сведения о продаваемом имуществе, которые содержатся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. У ФИО3 имеются документы, подтверждающие привязку адреса: г.Арсеньев, ул.<данные изъяты> к земельному участку ФИО5 Кроме того, по мнению ФИО3 истец ФИО5 не является заинтересованным участником сделки, так как не имеет непосредственного отношения к совершенным сделкам, она не указала, какие ее права нарушены состоявшимися сделками между ФИО2 и ФИО3 В связи с указанным, просит отказать ФИО5 в исковых требованиях.

Выслушав представителя истца ФИО5 – ФИО1, ответчика ФИО2, действующего за себя и по доверенности за ФИО3, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО2 с 19.12.2014 года являлся собственником здания бойлерная, расположенного по адресу: Приморский край, г.Арсеньев, ул.< >, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.06.2015 года.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2015 года следует, что ФИО2 с 14.07.2015 года являлся собственником трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: Приморский край, г.Арсеньев, ул.< >

21.04.2015 года ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого ФИО3 приобрел у ФИО2 в свою собственность нежилое здание – Бойлерная, общей площадью 37,1 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Приморский край, г.Арсеньев, ул.< >

20.07.2015 года ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого ФИО3 приобрел в собственность нежилое здание – Трансформаторная подстанция, общей площадью 50 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Приморский край, г.Арсеньев, ул.< >.

Предметы спорных договоров были переданы продавцом покупателю без каких-либо разногласий по их индивидуальным признакам, с указанием их наименования, месторасположения, что свидетельствует об исполнении указанных договоров.

Также судом установлено и не оспаривается сторонами, что данные объекты недвижимости – бойлерная и трансформаторная подстанция расположены на земельном участке, который до 18.05.2016г. находился в аренде у истца ФИО5 на основании договора аренды земельного участка № 81 от 21.06.2006 года и соглашения от 29.07.2013 года о передаче прав по договору аренды земельного участка № 81 от 21.06.2016 года. В настоящее время указанный земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи №96 от 18.05.2016г., заключенного между администрацией Арсеньевского городского округа и ФИО5, принадлежит ФИО5 на праве собственности.

Доводы истца и его представителя, указанные в качестве основания истца, о незаключении договоров купли-продажи от 21.04.2015 года и от 20.07.2015 года, поскольку данные договора не содержат сведений о земельном участке, на котором расположена недвижимость, что не позволяет определенно установить предмет договора, судом отклоняется в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, в договорах купли-продажи недвижимого имущества от 21.04.2015 года и от 20.07.2015 года указаны наименование объектов недвижимости, их кадастровые номера, площади, месторасположение (почтовый адрес).

Таким образом, место расположения объектов недвижимости на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием на их почтовый адрес и кадастровый номер.

В соответствие со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделки купли-продажи недвижимого имущества (бойлерной и трансформаторной подстанции), были заключены в соответствии с требованиями, предъявляемым к таким сделкам действующим законодательством, договоры от 21.04.2015 года и от 20.07.2015 года являлись возмездными и сторонами сделки не оспаривались, исполнены сторонами. Обязанности продавца по передаче недвижимого имущества: здания бойлерной и здания трансформаторной подстанции и обязанности покупателя по оплате выполнены, что подтверждается договорами, актами приема-передачи от 21.04.2015 года и от 21.07.2015 года, копиями выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны договора купли-продажи представили на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимые объекты - заявление и предусмотренные законом документы. Переход права собственности на здание бойлерной и трансформаторной подстанции от ФИО2 к ФИО3 прошел государственную регистрацию, право собственности ФИО3 на указанные объекты зарегистрировано. Таким образом, между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, оснований для признания договоров незаключенными не имеется.

Предметом договора купли-продажи от 21.04.2015 года являлось здание бойлерной, предметом договора купли-продажи от 20.07.2015 года – трансформаторная подстанция, земельный участок не являлся предметом указанных договоров купли-продажи и соответственно договоры не должны были содержать сведения о данном земельном участке. На момент подписания договоров купли-продажи недвижимого имущества земельный участок находился в собственности администрации Арсеньевского городского округа. На земельном участке расположено не только здание бойлерной и трансформаторной подстанции, являющиеся собственностью ответчика ФИО3, но и другие объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности истца ФИО5 Земельный участок является единым и не разделен на отдельные земельные участки под расположенными на нем объектами недвижимости и ФИО3 не лишен возможности оформить права на земельный участок под принадлежащими ему объектами в порядке, предусмотренным действующим законодательством.

Кроме того, состоявшимися между ответчиками ФИО2 и ФИО3 сделками по купли-продажи недвижимого имущества от 21.04.2015 года и от 21.07.2015 года, права и законные интересы истца не были затронуты, следовательно, и не могут быть восстановлены путем признания указанных сделок недействительными и применения последствий недействительности сделок. Законодательством РФ не предусмотрена возможность преимущественного права выкупа объектов недвижимого имущества лицом, обладающим правом собственности или правом аренды на земельный участок, на котором указанное имущество находится, на что необоснованно указывает истец.

При указанных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО5 о признании договоров от 21.04.2015 года и от 21.07.2015 года, заключенных между ответчиками ФИО2 и ФИО3, незаключенными.

Суд выносит решение по заявленным требованиям, иных оснований для признания оспариваемых договоров недействительными, истцом не заявлялось.

По изложенному и руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3, ФИО2 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 21.04.2015г. и от 20.07.2015г., заключенных между ФИО2 и ФИО3, незаключенными, отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме через Арсеньевский городской суд Приморского края.

Судья Чубченко И.В.