Решение № 3А-77/2025 3А-77/2025~М-10/2025 М-10/2025 от 3 августа 2025 г. по делу № 3А-77/2025

Дело № 3а-77/2025

УИД 62OS0000-01-2025-00011-43


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2025 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

единого представителя административных ответчиков ФИО1,

при секретаре Линьковой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело №3а-77/2025 по административному иску ФИО2 к ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» и Минимущества Рязанской области, об оспаривании решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация МО – Вослебовское сельское поселение Сапожковского муниципального района Рязанской области, ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, ФИО3),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО») и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее также - Минимущества Рязанской области), указав в обоснование, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: <скрыто>, расположенного по адресу: <адрес>

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, 17.10.2024 он подал соответствующее заявление в ГБУ РО «Центр ГКО», представив подготовленный <скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 2 629 000 рублей по состоянию на 30.04.2024 года.

14.11.2024 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2024/000435 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, указал на нарушение его прав, как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований, ФИО2 просил суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 14.11.2024 №ОРС-62/2024/000435, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 2 352 000 рублей по состоянию на 30.04.2024 года.

В ходе предварительного судебного заседания к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО3, в собственности которой спорный земельный участок находился до 28.03.2024 года.

Единый представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области по доверенностям - ФИО4, представила письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет <скрыто> составлен <скрыто> оценщиком ФИО12 с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что бюджетным учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия, процедуру и порядок принятия оспариваемого решения.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, в письменном отзыве привело информацию о действующей кадастровой стоимости указанного в иске объекта недвижимости, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной актом ГБУ РО «Центр ГКО».

Единый представитель административных ответчиков по доверенностям –ФИО1, в судебном заседании возразила против удовлетворения административного иска.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков, изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ предоставляет юридическим лицам и гражданам право обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Из материалов дела судом установлено, что 28.03.2024 административный истец ФИО2 на основании <скрыто>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО13 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метра, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: <скрыто>, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.23-25 в томе 1).

Государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Рязанской области была проведена ГБУ РО «Центр ГКО» по состоянию на 01.01.2022 года.

Актом ГБУ РО «Центр ГКО» №АОКС-62/2023/000074 от 21.03.2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 15 906 365 рублей 19 копеек. Сведения об этой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 23.03.2023, дата начала их применения – 01.01.2023 года (л.д.22 в томе 1).

17.10.2024 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. С указанным заявлением, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», был представлен подготовленный <скрыто> оценщиком ФИО14 отчет <скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 629 000 рублей по состоянию на 30.04.2024 года.

14.11.2024 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2024/000435 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

09.01.2025 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ФИО2 подал административное исковое заявление в суд.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета <скрыто> оценщика ФИО15 <скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, 27.01.2025 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертом ФИО17 отчет ФИО18 № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в части: п.1.3 ФСО III, п. 9 ФСО V, п. 7.13 ФСО VI, п.11б ФСО №7.

Указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № экспертом не подтверждена.

После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, эксперт ФИО20 сделал вывод о том, что итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.04.2024 составляет 2 352 000 рублей.

В связи с неясностью и неполнотой экспертного заключения, с учетом изложенных письменных возражений представителя административных ответчиков на экспертное заключение, 22.04.2025 по настоящему делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопросов о влиянии указанных в возражениях представителя административных ответчиков обстоятельств на размер рыночной стоимости объекта оценки, а также о размере итоговой рыночной стоимости объекта оценки в случае положительного ответа на первый вопрос.

Согласно дополнительному экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертом <скрыто> обстоятельства, изложенные в возражениях представителя административных ответчиков ФИО4 не влекут изменения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.04.2024 составляет 2 352 000 рублей.

Оценивая заключение проведенной судебной оценочной экспертизы (основной и дополнительной), суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд полагает, что экспертное заключение соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО21 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО22 ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО2 у бюджетного учреждения имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО2 не нарушает. Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО23 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке земельных участков Рязанской области на дату оценки по сегменту «Коммерческое назначение» и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Доказательств, опровергающих достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной экспертом, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Доводы возражений стороны административных ответчиков относительно экспертного заключения опровергаются заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы, где эксперт подробно обосновал необходимость применения корректировок на коммуникации к аналогам тем обстоятельством, что объект оценки имеет вид разрешенного использования – «<скрыто>» и в целях оценки оценивается, как «условно-свободный». Также с учетом специфического назначения оцениваемого земельного участка, эксперт указал на некорректность аргументов представителя административных ответчиков о наличии не учтенных им объектов аналогов коммерческого назначения с максимальным удельным показателем стоимости.

После исследования судом экспертного заключения (основного и дополнительного), стороны о назначении повторной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы (основной и дополнительной) достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ФИО2, обращение административного истца в суд обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

Разрешая административно-исковой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной экспертом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Рязанская <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 352 000 (два миллиона триста пятьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 30 апреля 2024 года.

В удовлетворении требования ФИО2 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 ноября 2024 года №ОРС-62/2024/000435 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2023 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки (при условии внесения сведений в ЕГРН).

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 17 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья- В.Н. Логвин

Мотивированное решение изготовлено 04.08.2025 года.