Апелляционное определение № 33АП-1323/2026 от 23 апреля 2026 г.

УИД 28RS0004-01-2025-012249-26

Дело № 33АП-1323/2026 Судья первой инстанции

Докладчик Ситникова Е.С. Исакова М.А.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 апреля 2026 г. г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего Маньковой В.Э.,

судей Дробаха Ю.И., Ситниковой Е.С.,

при секретаре Веденчуке Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 12 января 2026 г.

Заслушав дело по докладу судьи Ситниковой Е.С., пояснения ФИО1, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО1 указав, что <дата> между АО «Альфа-Банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор <номер>, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в сумме 1 800 000 руб. под 19,50 % годовых сроком на 120 месяцев. Исполнение обязательства по кредитному договору обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотека) - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>. Поскольку за период пользования кредитом ФИО1 исполнял обязательства ненадлежащим образом, образовалась задолженность, которая по состоянию на <дата> составила 1 897 859,54 руб., из них: просроченный основной долг в сумме 1 795 347,80 руб., начисленные проценты в сумме 90 367,71 руб., штраф и неустойки в сумме 12 144,03 руб..

Истец просил суд взыскать с ФИО1 в пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору <номер> от <дата> в размере 1 897 859 руб. 54 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 978 руб. 60 коп.; обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 860 732,80 руб..

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик ФИО1 не оспаривал факт наличия задолженности по кредитному договору, возражал в части предложенного истцом размера начальной продажной стоимости объекта залога, полагая ее заниженной, представил суду справку о средней рыночной стоимости квартиры.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда первой инстанции не явились.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 12 января 2026 г. исковые требования удовлетворены. С ФИО1 в пользу АО «Альфа-Банк» взыскана задолженность по договору потребительского кредита <номер> от <дата> в размере 1 897 859,54 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 978,60 руб.. На предмет залога – квартиру, общей площадью 42,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 860 732,80 руб..

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 не соглашается с принятым решением суда в части размера установленной судом начальной продажной стоимости квартиры, просит решение в данной части отменить, установив ее в размере 4 350 000 руб. Приводит доводы о нарушении судом требований Федерального закона «Об ипотеке» при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества. Считает, что суд необоснованно отклонил его возражения относительно стоимости предложенной истцом, не учел, что между сторонами имеется спор по данному вопросу и не поставил на обсуждение вопрос о проведении по делу оценочной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом по имеющимся в материалах дела адресам, в связи с чем в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между АО «Альфа-Банк» и ФИО1 заключен кредитный договор <номер>, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в сумме 1 800 000 рублей, сроком на 120 месяцев под 19,5% годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика в соответствии с договором об ипотеке <номер> от <дата> являлся залог (ипотека) квартиры общей площадью 42,80 кв.м, этаж – 4, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО1 на праве собственности.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по выплате кредита и уплате процентов, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Установив, что имеет место нарушение обязательств по погашению кредитной задолженности, а также наличие совокупности условий, при которых допускается обращение взыскания на заложенное имущество, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. При этом, сделав вывод о том, что стороной ответчика не представлено допустимых доказательств, опровергающий представленный истцом отчет об оценке залогового имущества, составленный ООО <данные изъяты><дата>, установил начальную продажную цену предмета залога равной 80% от стоимости предмета залога, определенной указанным отчетом, – 2 860 732,80 рублей (3 575 916*80%).

Выражая несогласие с принятым по делу решением, ответчик приводит доводы о неверном определении судом размера начальной продажной цены предмета залога.

Данные доводы судебная коллегия находит заслуживающими внимания.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" следует, что принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Таким образом, при обращении взыскания на заложенное имущество суд должен разрешить вопрос об установлении начальной продажной цены данного имущества, поставив данный вопрос на обсуждение, а также установить наличие или отсутствие спора относительно цены, установленной договором. В случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной рыночной стоимости.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как видно из материалов дела, при заключении договора ипотеки от 17.06.2024г. стороны оценили стоимость предмета залога (квартиры по адресу: <адрес>) в размере 3 964 000 руб. (п. 5.2 договора ипотеки).

Обращаясь в суд с иском, Банк просил установить начальную продажную цену заложенного имущества равной 80% от стоимости предмета залога, определенной отчетом об оценке <номер>, составленным <дата> ООО «Русоценка», – 2 860 732,80 рублей (3 575 916*80%).

Ответчик ФИО1 не согласился с указанной в иске стоимостью заложенного имущества, полагая ее заниженной. В подтверждение своих возражений он представил суду сведения о характеристиках недвижимости, в соответствии с которой стоимость квартиры по адресу: <адрес>, составляет 4 350 000 руб.

Отвергнув данное доказательство как недопустимое, не являющееся экспертным заключением, суд признал недоказанными возражения ответчика относительно заявленной истцом начальной продажной цены квартиры.

Вместе с тем, учитывая, что между сторонами имеется спор о рыночной стоимости заложенного имущества, суд, осуществляя руководство процессом доказывания, должен был вынести данный вопрос на обсуждение сторон, разъяснить какими допустимыми доказательствами данное обстоятельство должно быть подтверждено (экспертное заключение о рыночной стоимости заложенного имущества, отчет эксперта и т.д.), предложить представить такие доказательства, в том числе посредством назначения по делу судебной оценочной экспертизы, чего судом первой инстанции сделано не было.

Поскольку суд первой инстанции не выносил на обсуждение сторон вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, судом апелляционной инстанции было принято от ответчика новое доказательство – отчет <номер> от <дата>, составленный ООО <данные изъяты> оценщиком Ф.И.О.9, определившим, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата>, составляет 3 623 000 руб.

Исследовав представленные сторонами отчеты, судебная коллегия отвергает отчет ООО <данные изъяты>, представленный стороной истца как недопустимое доказательство, поскольку в данном отчете отсутствует исследовательская часть, сведения о проводивших данный отчет оценщиках и наличии у них соответствующей квалификации.

Отчет ООО <данные изъяты>, представленный стороной ответчика, не противоречит требованиям Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при проведении оценки производился визуальный осмотр объекта залога, были учтены все показатели данного объекта. Выводы оценщика являются полными и ясными, подробно описаны и надлежаще аргументированы, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в определенный период с учетом всех заслуживающих внимание обстоятельств. ФИО2 О.9, проводивший исследование и подготовивший отчет, имеет соответствующее образование, квалификацию в области оценочной деятельности. Более того, рыночная стоимость определена оценщиком на дату наиболее приближенную ко дню рассмотрения дела в суде.

В связи с чем, судебная коллегия принимает отчет ООО <данные изъяты><номер> от <дата> как допустимое доказательство, и при определении начальной продажной цены заложенного имущества исходит из установленной данным отчетом рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, равной 3 623 000 руб.

Поскольку АО «Альфа-Банк» не выразил согласие с указанной стоимостью залогового имущества, настаивал на представленных им доказательствах такой стоимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами спора не достигнуто соглашение о начальной продажной цене заложенной квартиры.

При таких обстоятельствах, начальная продажная цена квартиры по адресу: <адрес>, должна быть определена в размере 2 898 400 руб. (3 623 000руб.*80%).

Решение суда первой инстанции в указанной части не может быть признано законным и обоснованным, поскольку постановлено с нарушением процессуальных прав ответчика, и подлежит изменению.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункт 3 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Разрешая вопрос о предоставлении отсрочки исполнения решения в части обращения взыскания на квартиру ответчика, судебная коллегия учитывает тяжелое материальное положение ФИО1, исходит из необходимости обеспечения баланса интересов взыскателя и должника, и полагает возможным предоставить отсрочку в части обращения взыскания на квартиру сроком на 12 месяцев, в связи с чем решение суда в данной части также подлежит изменению.

Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 12 января 2026 г. изменить в части размера начальной продажной цены предмета залога.

Абзац 3 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 42,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, <дата> года рождения, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 2 898 400 рублей.

Предоставить ФИО1 отсрочку исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, сроком на один год - до <дата>».

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14.05.2026.