Решение № 2-4067/2025 2-4067/2025~М-2942/2025 М-2942/2025 от 10 декабря 2025 г. по делу № 2-4067/2025

Гражданское дело № 2-4067/2025

УИД 36RS0006-01-2025-008150-86

Категория 2.179


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г.Воронеж

Центральный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Петровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Бачуриной М.О.,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инстеп.Бабяково» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Требования мотивированы тем, что 22.02.2024 между ФИО4, ФИО5 и ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» был заключен договор №№ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязался передать объект недвижимости - 2-комнатная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый № в собственность покупателя, а покупатель обязался принять объект недвижимости и уплатить за него денежную сумму (цену) в соответствии с условиями договора. Истцы надлежащим образом и в полном объеме исполнили свои обязательства по договору, оплатив 5 764 409 руб. и приняв объект недвижимости, о чем 16.04.2024 составлен и подписан сторонами договора акт приема-передачи недвижимого имущества. Право собственности истцов на объект недвижимости зарегистрировано 26.02.2024. В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока истцами были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства, которое подтверждаются экспертным заключением №49-25 от 23.06.2025, в соответствии с которым стоимость устранения выявленных недостатков составляет 575 394 руб. 20.05.2025 истцы направили в адрес ответчика досудебную претензию. Досудебная претензия вручена ответчику 29.05.2025. В ответ на претензию от 20.05.2025 ответчик попросил представить доступ в квартиру для проведения осмотра. Истцами доступ в квартиру был предоставлен, осмотр квартиры ответчиком состоялся 20.06.2025. После направления первой претензии и неудовлетворением ее требований ответчиком в срок, установленный статьей 22 Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая длительность бездействия ответчика, истцами были выявлены новые недостатки в квартире, которые подтверждаются экспертным заключением №49 - 25 от 23.06.2025, в соответствии с которым стоимость устранения выявленных недостатков составляет 575 394 руб. 27.06.2025 истцами в адрес ответчика была направлен уточненная досудебная претензия. Уточненная досудебная претензия вручена ответчику 08.07.2025. 09.07.2025 ответчик выплатил в пользу истцов денежные средства в размере 221 481 руб. Однако денежная сумма 221 481 руб. является лишь частичным погашением требований претензии. Таким образом, до настоящего времени, требования досудебной претензии в полном объеме не удовлетворены. Ответчик должен выплатить истцу неустойку (пеню) за нарушение срока, предусмотренного статьей 22 Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Действиями ответчика истцам причинен моральный вред, который выразился в постоянных переживаниях истцов в связи с поиском решения проблемы по устранению строительных недостатков в квартире. Поскольку квартира имеет строительные недостатки, истцы не могут устранить их самостоятельно.

ФИО4, ФИО5, уточнив исковые требования от 27.11.2025 в порядке статьи 39 ГПК РФ, просят суд взыскать с ответчика:

в пользу ФИО4:

- денежную сумму в размере 88 389 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, приобретенной по договору № купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2024, в указанной части решение в исполнение не приводить,

- неустойку (пеню) в размере 4 467 416 руб. 98 коп.,

- компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.,

- штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя,

в пользу ФИО5:

- денежную сумму в размере 88 389 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, приобретенной по договору № купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2024, в указанной части решение в исполнение не приводить,

- неустойку (пеню) в размере 4 467 416 руб. 98 коп.,

- компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.,

- штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представитель истцов ФИО4, ФИО5, действующая на основании доверенности в порядке передоверия, ФИО2 в судебном заседании уточненное исковое заявление поддержала в полном объеме, просила его удовлетворить.

Представитель ответчика ООО СЗ «Инстеп.Бабяково», действующий на основании доверенности, ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований по мотивам письменных возражений, приобщенных к материалам дела. В случае удовлетворения исковых требований, просил снизить размер неустойки и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ, снизить размер компенсации морального вреда до разумных пределов.

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Данные обстоятельства, с учётом положений статьи 167 ГПК РФ, позволяют рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, выслушав представителей сторон, исследовав доводы письменных возражений представителя ответчика, суд полагает следующее.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

В силу положений статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно части 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ (часть 1 статьи 477 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с пунктом пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости по договору купли-продажи.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, потребитель приобретает и право требования к продавцу, который в данном случае является и застройщиком, о возмещении материального ущерба, причиненного вследствие недостатков выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Как следует из материалов дела, 22.02.2024 между ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» (продавец) и ФИО4, ФИО5 (покупатель) заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать объект недвижимости - 2-комнатную квартиру с номером №, площадью 59,3 кв.м, кадастровый №, расположенную на 7 этаже № 10-этажного жилого дома, состоящего из №, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него денежную сумму (цену) в соответствии с условиями настоящего договора (пункты 1.1, 1.2 и 2.1 договора) (т.1 л.д. 7-8).

Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 02.02.2024 года сделана запись регистрации № (пункт 1.4 договора).

Право собственности на квартиру (ФИО4, ФИО5 Се. приобретают квартиру в общую совместную собственность) возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в порядке, предусмотренном ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 2.3 договора).

Цена настоящего договора составляет 5 764 409 руб. (пункт 3.1 договора).

Передача покупателю вышеуказанного объекта недвижимости осуществляется после подписания настоящего договора, с составлением двустороннего акта приема-передачи не позднее 6 месяцев с даты подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора).

Обязанность продавца по передаче квартиры покупателю считается исполненной с момента подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 4.2 договора).

Передача покупателю объекта недвижимости, указанного в п.1 настоящего договора, осуществляется после подписания сторонами настоящего договора, с составлением двустороннего акта приема-передачи не позднее 6 месяцев с даты подписания настоящего договора, но не ранее внесения полной оплаты цены договора покупателем (пункт 4.3 договора).

Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами его условий (пункт 6.1 договора).

Истцы надлежащим образом и в полном объеме исполнили свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере 5 764 409 руб., что ответчиком не оспаривалось.

26.02.2024 зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО4, ФИО5 на <адрес>, площадью 59,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>В, с кадастровым номером: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.02.2024 (л.д. 10-13). Основание регистрации: договор купли-продажи недвижимого имущества № от 22.02.2024.

16.04.2024 между ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» (продавец) и ФИО4, ФИО5 (покупатель) подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому в соответствии с договором №№ купли-продажи от 22.02.2024 продавец передал, а покупатель принял следующий объект недвижимого имущества: квартира с номером № расположенная на 7 этаже № многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м., кадастровый №. Квартира осмотрена покупателем лично, каких-либо претензий к комплектации, качеству, техническому состоянию, внешнему виду квартиры покупатель не имеет. Установленное в квартире сантехническое, электрическое, водопроводное, канализационное и иное инженерное оборудование работает исправно. Покупатель производит оплату за объект недвижимости в соответствии с п.3.2. договора №№ (т.1 л.д. 9).

В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока истцами были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства.

Для установления фактически имеющихся недостатков, а также стоимости их устранения истцы обратилась за проведением досудебного исследования квартиры.

Согласно экспертному заключению ООО «Агава» (о выявлении и определении стоимости устранения строительных недостатков в выполненных застройщиком работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>) №10-25 от 05.05.2025 в ходе обследования квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, выявлены строительные недостатки. Перечень и описание выявленных дефектов представлены в исследовательской части (Таблица №1). Стоимость устранения выявленных недостатков в помещении, расположенном по адресу: <адрес>, на момент исследования составляет 221 481 руб. с учетом НДС 20%.

20.05.2025 генеральный директор ООО «Агава» ФИО1 от лица ФИО4, ФИО5 направил в адрес ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» претензию, содержащую в себе требования о выплате ФИО4 на указанные в претензии реквизиты денежной суммы в размере 110 740 руб. 50 коп. в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости, имеющего строительные недостатки, приобретенного по договору № купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2024; о выплате ФИО5 на указанные в претензии реквизиты денежной суммы в размере 110 740 руб. 50 коп. в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости, имеющего строительные недостатки, приобретенного по договору № купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2024. К претензии были приложены: копия экспертного заключения №10-25 от 05.05.2025, копия доверенности на представителя, копия приказа о продлении полномочий генерального директора (т.1 л.д. 79-80, 81).

29.05.2025 претензия была получена ООО СЗ «Инстеп.Бабяково», что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39403042237984 (т.1 л.д. 82).

Согласно дополнительному экспертному заключению ООО «Агава» (о выявлении и определении стоимости устранения строительных недостатков в выполненных застройщиком работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>) №49-25 от 23.06.2025 в ходе обследования квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, выявлены строительные недостатки. Перечень и описание выявленных дефектов представлены в исследовательской части (Таблица №1). Стоимость устранения выявленных недостатков в помещении, расположенном по адресу: <адрес> на момент исследования составляет 575 394 руб. (т.1 л.д. 14-78).

27.06.2025 генеральный директор ООО «Агава» ФИО1 от лица ФИО4, ФИО5 направил в адрес ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» уточненную претензию, содержащую в себе требования о выплате ФИО4 на указанные в претензии реквизиты денежной суммы в размере 287 697 руб. в счёт соразмерного уменьшения покупной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, денежной суммы в размере 518 796 руб. 81 коп. за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя; компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.; о выплате ФИО5 на указанные в претензии реквизиты денежной суммы в размере 287 697 руб. в счёт соразмерного уменьшения покупной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, денежной суммы в размере 518 796 руб. 81 коп. за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя; компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. К претензии были приложены: копия экспертного заключения по определению стоимости устранения строительных недостатков 49-25 от 23.06.2025, доверенность на представителя, выписка из ЕГРЮЛ, решение об учреждении ЛЛЛ «Агава» (представителя), решение о продлении полномочий ген. директора (т.1 л.д. 83-84, 85).

08.07.2025 претензия была получена ООО СЗ «Инстеп.Бабяково», что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39403042290781 (т.1 л.д. 86).

09.07.2025 ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» произвело по претензии выплату ФИО4 денежных средств в размере 110 740 руб. 50 коп., что подтверждается платежным поручением №1115 (т.1 л.д. 115).

09.07.2025 ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» произвело по претензии выплату ФИО5 денежных средств в размере 110 740 руб. 50 коп., что подтверждается платежным поручением №1116 (т.1 л.д. 87).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов или возражений.

В судебном заседании представитель истцов пояснила, что в квартире имеются недостатки, истец обратилась к независимому эксперту, была определена стоимость устранения недостатков. Адрес ответчика была направлена претензия. Поскольку при первоначальной подготовке экспертного исследования были отражены не все недостатки, была подготовлена вторая экспертиза и направлена в адрес ответчика дополнительная претензия. Ответчиком частично была возмещена стоимость строительных недостатков по первой претензии. До настоящего времени стоимость строительных недостатков в полном объеме не возмещена.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что 20.05.2025 в адрес ответчика поступила претензия истцов, согласно которой истцами были выявлены недостатки в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость устранения которых составила 221 481 руб. С целью проверки доводов, изложенных в претензии, 20.06.2025 представителями ответчика проведен осмотр квартиры истцов. По результатам осмотра квартиры наличие строительных недостатков подтвердилось частично, однако с целью удовлетворения требований истцов в досудебном порядке, ответчик выплатил истцам денежные средства в требуемом размере, что подтверждается платежными поручениями №1115 и 1116 от 09.07.2025. Таким образом, требования истцов были удовлетворены в минимально необходимые сроки для проведения платежа, включая также временные затраты ответчика на поиск подрядчиков, выполняющих требуемые строительные работы, проведение расчетов и составление сметы, определяющей стоимость их устранения и проведение платежа бухгалтерией ответчика. Тем не менее, несмотря на добровольное урегулирование претензии ответчиком, 14.07.2025 истцы обратились в суд, где в обоснование исковых требований указали о том, что на основании дополнительно выполненного ООО «Агава» экспертного заключения № 49-25 от 23.06.2025 были выявлены «новые» недостатки, стоимость устранения которых составила 575 394 руб.

В связи с наличием противоречий сторон относительно объема и стоимости строительных недостатков квартиры судом 19.09.2025 по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр экспертизы «Воронеж ЭКСП» (т.1 л.д. 125, 126-127).

Согласно выводам эксперта, изложенных в заключении №286/10-25 от 05.11.2025 (т.1 л.д. 135-207):

1) В ходе обследования помещений в квартире, расположенной по адресу: <адрес> сравнительного анализа результатов осмотра с требованиями строительных норм и правил, обычно-предъявляемых требований в строительстве было установлено, что в помещениях квартиры, расположенной по адресу: <адрес> имеются недостатки:

Кухня-гостиная №1, пл. 19,30 кв.м.

Стены

Установлено наличие неровность поверхности лицевых поверхностей стен, измеряемых двухметровой рейкой 5 мм на длине 4,75 м, что соответствует требованиям п.6.6.3 ГОСТ 12504-2015 "Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия". Допускается неровность 8 мм на длине от 4 м до 8 м.

Установлено отклонение от вертикали поверхности стен 10 мм на всю высоту помещения, что соответствует требованиям. Таблицы 6.1 Свод правил СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции" Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87. Допускается 10 мм.

Полы

Установлено наличие просвета между двухметровой рейкой и поверхностью пола - 3 мм, 4 мм, что является нарушением требований п.3.3.4 ВСН 9-94 Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях, а также нарушением п.п.3.15 Технических рекомендаций по технологии устройства пола из ламината – паркета, выпущенного ОАО ПКТИпромстрой 58-04 ТК. Допускается просвет не более 2 мм

Оконный блок

Установлено что крепежные элементы оконного блока расположены с нарушением требований п.5.2 ГОСТ Р 56926-2016 "Конструкции оконные и балконные различно, а функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия", так как расстояние от нижней грани проема до первого крепежного элемента составляет 125 мм, что менее нормативного значения 150-180 мм, а от верхней грани проема составляет 135 мм, что менее нормативных 150-180мм.

Дверной блок

Нарушений не установлено.

Жилая комната №2, пл. 14,00 кв.м.

Стены

Нарушений не установлено

Полы

Установлено наличие просвета между двухметровой рейкой и поверхностью пола – 5 мм, 4 мм, что является нарушением требований п.3.3.4 ВСН 9-94 Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях, а также нарушением п.п.3.15 Технических рекомендаций по технологии устройства пола из ламината – паркета, выпущенного ОАО ПКТИпромстрой 58-04 ТК. Допускается просвет не более 2 мм

Дверной блок

Нарушений не установлено

Оконный блок

Установлено что крепежные элементы оконного блока расположены с нарушением требований п.5.2 ГОСТ Р 56926-2016 "Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия", так как расстояние от нижней грани проема до первого крепежного элемента составляет 115 мм, что менее нормативного значения 150-180мм, а от верхней грани проема составляет 125 мм, что менее нормативных 150-180мм.

Жилая комната №3, пл. 11,75 кв.м.

Стены

Установлено отклонение от вертикали поверхности стен 10 мм на всю высоту помещения, что соответствует требованиям Таблицы 6.1 Свод правил СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции" Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87. Допускается 10 мм.

Установлено наличие неровность поверхности лицевых поверхностей стен, измеряемых двухметровой рейкой 6мм на длине 4,14 м что соответствует требованиям п.6.6.3 ГОСТ 12504- 2015 "Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия". Допускается неровность 8 мм на длине от 4 м до 8 м.

Полы

Установлено наличие просвета между двухметровой рейкой и поверхностью пола - 4 мм, 5 мм, 3 мм, что является нарушением требований п.3.3.4 ВСН 9-94 Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях, а также нарушением п.п.3.15 Технических рекомендаций по технологии устройства пола из ламината – паркета, выпущенного ОАО ПКТИпромстрой 58-04 ТК. Допускается просвет не более 2мм

Оконный блок

Нарушения не установлены.

Дверной блок

Нарушений не установлено.

Коридор №4, пл. 9,60 кв.м.

Стены

Установлено наличие просвета между поверхностью колонны и двухметровой рейкой - 5мм на длине 2,82 м, что соответствует требованиям п.6.6.3 Межгосударственный стандарт ГОСТ 12504-2015"Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия" Допускается – 5 мм для панелей длиной от 2,5 м до 4 м.

Установлено наличие просвета между поверхностью колонны и двухметровой рейкой – 3 мм на длине 1,49 м, что соответствует требованиям п.6.6.3 Межгосударственный стандарт ГОСТ 12504-2015"Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия" Допускается – 3 мм для панелей длиной до 2,5 м.

Установлено наличие просвета между поверхностью колонны и двухметровой рейкой – 3 мм на длине 1,86 м, что соответствует требованиям п. 6.6.3 Межгосударственный стандарт ГОСТ 12504-2015"Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия" Допускается - 3 мм для панелей длиной до 2,5 м.

Полы

Установлено наличие просвета между двухметровой рейкой и поверхностью пола - 4 мм, что является нарушением требований п.3.3.4 ВСН 9-94 Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях, а также нарушением п.п.3,15 Технических рекомендаций по технологии устройства пола из ламината – паркета, выпущенного ОАО ПКТИпромстрой 58-04 ТК. Допускаемся просвет не более 2 мм.

Дверной блок входной металлической двери.

Установлено отклонение от плоскости полотна блока входной металлической двери - 5 мм под двухметровой рейкой, что является нарушением требований п.5.2.6 Межгосударственного стандарта ГОСТ 31173-2016 "Блоки дверные стальные. Технические условия. Допускается 1мм на 1метр, или 2мм на всю высоту блока.

Туалет №5, пл. 1,13 кв.м.

Стены

Установлено отклонение от плоскости поверхности стен, облицованных керамической плиткой под двухметровой рейкой 3 мм в туалете под двухметровой рейкой, что является нарушением требований таблицы 7.6 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87». Допускается отклонение от плоскости 2мм под двухметровой рейкой.

Дверные блоки внутренних межкомнатных дверей Установлено, что отсутствует порог между полом в ванной комнате и полом в коридоре, что является нарушением п.4.8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «Полы».

Отсутствует маркировка дверных блоков. Что является отклонением от требований и. 6.2 ГОСТ 475-201 "Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия". Определение влагостойкости дверных блоков проводится в климатической камере, что требует демонтажа дверных блоков. Соответственно, на смонтированном изделии определить степень влагостойкости дверного блока не представляется возможным. На момент осмотра на дверном блоке отсутствуют повреждения, свидетельствующие о несоответствии его степени влагостойкости требованиям, предъявляемым для его использования в качестве межкомнатного дверного блока в туалете или ванной. Отсутствует эффект разбухания и коробления дверного блока.

Полы

Нарушения не установлены

Ванная №6, пл. 3,8 кв.м.

Стены

Нарушений не установлено.

Дверные блоки внутренних межкомнатных дверей

Установлено, что отсутствует порог между полом в ванной комнате и полом в коридоре, что является нарушением п.4.8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «ПОЛЫ».

Отсутствует маркировка дверных блоков. Что является отклонением от требований п. 6.2 ГОСТ 475-201 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия". Определение влагостойкости дверных блоков проводится в климатической камере, что требует демонтажа дверных блоков. Соответственно, на смонтированном изделии определить степень влагостойкости дверного блока не представляется возможным. На момент осмотра на дверном блоке отсутствуют повреждения, свидетельствующие о несоответствии его степени влагостойкости требованиям, предъявляемым для его использования в качестве межкомнатного дверного блока в туалете или ванной. Отсутствует эффект разбухания и коробления дверного блока.

Полы

Нарушения не установлены

Лоджия, №7.

Витражное остекление

Установлено наличие боковых глухих створок в витражном остеклении лоджии шириной более 0,4 м что является нарушением требований п. 53.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 "Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия"

Полы

Установлено наличие уступов между смежными плитками более 1мм, что не соответствует требованиям Таблицы 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87». Допускается наличие уступов не более 1 мм.

Установлено уклона пола 5 мм на длине 1,28м, что составляет 0,4%, соответствует требованиям Таблицы 8.15. Допускается не более 10 мм.

На основании проведённого исследования установлено, что имеются недостатки в выполненных строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес> которые являются нарушениями строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве. Причинами выявленных недостатков является отступление Застройщиком от требований добровольного применения и обычно-предъявляемых требований при выполнении строительных и отделочных работах в обследуемой квартире. Выявленные недостатки, не могли быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей или ненадлежащей эксплуатации, так как выявленные недостатки не имеют признаков естественного старения и механического воздействия.

2. Исходя из исследования по первому вопросу, все выявленные недостатки в квартире, расположенной по адресу <адрес> являются следствием некачественно выполненных ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» работ.

На основании проведенного исследования необходимо сделать вывод о том, что стоимость работ и материалов по устранению недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес> составляет 176 778,08 руб. Из них стоимость отделочных материалов квартиры, подлежащих замене (демонтажу) на новые для устранения данных недостатков с учетом НДС 20% составляет 88 771,28 руб. Расчет представлен в Локальном сметном расчете №1.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, подготовленной ООО «Центр экспертизы «Воронеж ЭКСП» №286/10-25 от 05.11.2025, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт до начала производства экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

Заключение эксперта является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, достаточно аргументировано, выводы эксперта последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами. При проведении экспертизы эксперт проанализировала и сопоставила все имеющиеся и известные исходные данные, провела исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит расчеты, изложенные в локальных сметных расчетах (сметах).

Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, позволяющих признать данное заключение судебной экспертизы недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, не установлено.

Результаты судебной экспертизы сторонами не оспаривались, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы или ходатайство о допросе эксперта, подготовившего экспертное заключение, сторонами не заявлялись.

Таким образом, выводы судебного экспертного заключения подтвердили доводы истцов о наличии недостатков и нарушений действующих нормативов на выполнение общестроительных работ в их квартире.

Согласно экспертному заключению №286/10/25 от 05.11.2025 ООО «Центр экспертизы «Воронеж ЭКСП» стоимость работ и материалов для устранения недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 176 778,08 руб.

09.07.2025, до обращения истцов в суд с настоящим иском, ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» произвело выплату ФИО4 и ФИО5 денежных средств в общем размере 221 481 руб. по 110 740 руб. 50 коп. каждому.

Таким образом, принимая во внимание заключения судебной экспертизы, произведенную ответчиком выплату денежных средств в счет возмещения выявленных недостатков, суд полагает, что ответчиком истцам в добровольном порядке произведено возмещение в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры стоимости устранения недостатков квартиры, в связи с чем суд полагает заявленные истцами требований о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 88 389 руб. в пользу каждого из истцов в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, приобретенной по договору № купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2024, не подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя истцов о том, что ответчиком произведена выплата по первой претензии, по уточненной претензии стоимость недостатков не возмещалась, судом отклоняются, поскольку судебной экспертизой выявлены все недостатки имеющие в квартире и стоимость их устранения.

Истцами также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 10.06.2025 по 08.07.2025, с 10.07.2025 по 12.11.2025 в размере 8 934 833 руб. 95 коп. (по 4 467 416 руб. 98 коп. в пользу каждого истца).

В соответствии со статьей 22 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Как следует из материалов дела, досудебная претензия истцов от 20.05.2025 получена ответчиком 29.05.2025.

Следовательно, с учетом установленного законом срока удовлетворения требований потребителя (10 дней со дня предъявления соответствующего требования), денежные средства в счет снижения стоимости квартиры подлежали выплате не позднее 08.06.2025. Однако требования, содержащиеся в претензии в установленный срок, не исполнены.

Ответа на претензию не последовало, иного в материалах дела не содержится.

Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию неустойка, начиная с 10.06.2025.

Согласно пункту 3.1 договора № купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2024 цена договора составляет 5 764 409 руб. руб.

Таким образом, размер неустойки за период с 10.06.2025 по 09.07.2025 (день, осуществления выплаты) составляет 1 729 322 руб. 70 коп., исходя из следующего расчета 5 764 409 руб. х 1% х 30 дней.

Размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу каждого из истцов, составляет 864 661 руб. 35 коп. (1 729 322 руб. 70 коп. / 2).

Оснований для взыскания неустойки за иной период не имеется.

В письменных возражениях и судебном заседании представитель ответчик полагал размер заявленной неустойки завышенным, просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В абзаце втором пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Таким образом, размер неустойки за нарушение срока устранения недостатка объекта может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, объем недостатков и их характер, стоимость устранения недостатков (176 778 руб. 08коп.), период просрочки (30дней), а также то, что истцы на протяжении года пользовались квартирой, наличие установленных недостатков не создавало им препятствий в пользовании и эксплуатации указанной квартиры по назначению, в связи с чем наличие указанных недостатков не повлекло для истцов каких-либо неблагоприятных последствий, период необращения истцов к ответчику с требованием об устранении недостатков, добровольное удовлетворение ответчиком претензионных требований истцов до обращения в суд с настоящим иском, а также принимая во внимание компенсационную природу неустойки, недопущение неосновательного обогащения со стороны истцов, суд считает возможным снизить размер неустойки до 30 000 руб., подлежащей выплате ответчиком в пользу каждого из истцов, поскольку неустойка в указанном размере будет соответствовать последствиям нарушенного обязательства, соблюдать баланс прав и интересов сторон. Оснований для взыскания неустойки в большем размере не имеется.

Оценивая требования истцов о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб. в пользу каждого истца, суд полагает следующее.

В соответствии со статьей 15 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Как следует из материалов дела, ответчиком нарушены права истцов как потребителей на получение своевременно и в полном объеме стоимости устранения недостатков квартиры, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 15 Закон РФ «О защите прав потребителей», полагает требования ФИО4, ФИО5 о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению.

Исходя из фактических обстоятельств дела, объема и характера нарушенного права (добровольную выплату денежных средств по претензии), а также требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу каждого истца суммы денежной компенсации морального вреда в размере 2 000 руб.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в большем размере суд по обстоятельствам дела не усматривает.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании изложенного, учитывая, что требования истцов ответчиком в добровольном порядке в установленные сроки исполнены не были, с ответчика подлежит взысканию штраф: в пользу ФИО4 в размере 16 000 руб. ((30 000 руб. + 2 000 руб.) *50%), в пользу ФИО5 в размере 16 000 руб. ((30 000 руб. + 2 000 руб.) *50%).

Суд, учитывая заявление представителя ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, компенсационную природу штрафа, обстоятельства дела, полагает возможным снизить размер взыскиваемого штрафа до 5 000 руб. в пользу каждого из истцов.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истцы от уплаты государственной пошлины освобождены в силу части 3 статьи 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с ответчика ООО СЗ «Инстеп.Бабяково» в соответствии с пунктом 1 статьи 333.19 НК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа город Воронеж в сумме 38 293 руб. (32 293 руб. - за требование имущественного характера (неустойка до снижения на основании статьи 333 ГК РФ) + 6 000 руб. - за требование неимущественного характера (компенсация морального вреда в пользу каждого из истцов).

Руководствуясь статьями 56, 194-198 ГПК РФ, суд

ре ш и л :

исковое заявление ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инстеп.Бабяково» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инстеп.Бабяково» (ИНН <***>) в пользу ФИО4 (паспорт №) неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., штраф в размере 5 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инстеп.Бабяково» (ИНН <***>) в пользу ФИО5 (паспорт №) неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., штраф в размере 5 000 руб.

В остальной части исковое заявление ФИО4, ФИО5 оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инстеп.Бабяково» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования городского округа город Воронеж государственную пошлину в размере 38 293 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г.Воронежа.

Судья Л.В. Петрова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.12.2025.