Решение № 2-218/2018 2-218/2018 ~ М-53/2018 М-53/2018 от 7 мая 2018 г. по делу № 2-218/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 мая 2018 года

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гуркина С.Н.,

при секретаре Овсепян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-218/18 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи ничтожной,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику, с учетом уточнений, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Ивантеевки Московской области ФИО3 31 декабря 2002 г. по реестру № 1 Д-2697, ей принадлежало на праве собственности часть здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес>, (магазин «Надежда»), состоящего из основного кирпичного строения общей полезной площадью 622,0 кв.м, в том числе торговой 417,7 кв.м, этаж 1. 28 апреля 2006 г. истцом была выдана доверенность на имя ФИО4 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению части здания (магазина), расположенного по вышеуказанному, удостоверенная нотариусом ФИО3 нотариального округа <адрес> от 28 апреля 2006 г. по реестру № 1 Д-890. В силу определенных обстоятельств она отменила указанную выше доверенность в этот же день 28 апреля 2006 г., о чем свидетельствует копия заявления и выписка из реестра нотариуса. 24.10.2017 истец обратилась в «Росреестр» с заявлением о получении сведений об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости. Из полученной выписки ЕГРП от 26.10.2016 стало известно, что собственником указанного выше имущества является ФИО2 Указанное обстоятельство явилось для истца полной неожиданностью, поскольку она не совершала ни с кем сделки купли-продажи, денежных средств ни от кого не получала и доверенность на право продажи здания (магазина) отменила. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законно. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Отсутствие у ФИО4 полномочий на заключение сделки купли-продажи спорного имущества свидетельствует о ее ничтожности. Более того, поскольку она не заключала договор купли-продажи, отменила доверенность, было отменено согласие супруга, то она и не обращалась с заявлением о регистрации договора. ФИО4 также не обращался в органы регистрации, его подписи на заявлениях от его имени выполнены иным лицом. Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении указанных выше требований закона и является основанием для признания сделки недействительной (ничтожной). На основании изложенного, просила признать ничтожным, заключенный между ФИО4, действовавшим по доверенности от имени ФИО1, и ФИО2 договор купли-продажи от 28.04.2006 части здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес>, (магазин «Надежда»), состоящего из основного кирпичного строения общей полезной площадью 622,0 кв.м, в том числе торговой 417,7 кв.м, этаж 1. Обязать Управление Росреестра по Московской области аннулировать запись в ЕГРП на часть здания (магазина) на имя ФИО2 № 50-50-43/006/2006-379. Восстановить право собственности и зарегистрировать за ФИО1 право собственности на часть здания (магазина), расположенного по указанному адресу.

В судебном заседании представители истца ФИО5 и ФИО6 требования ФИО1, с учетом уточнений полностью поддержали и просили их удовлетворить. Они пояснили, что намерений о продаже спорного помещения у истца не было, в связи с этим сразу же была отменена доверенность на имя ФИО4 Денег за сделку она не получала, регистрация права произведена по недействительной доверенности и с подделкой подписи ФИО4 Истец была уверена, что спорное помещение принадлежит ей, поэтому ранее в суд и не обращалось. Кроме того, у нее длительное время болел муж, которому требовалось лечение за границей. Она сама страдает рядом серьезных заболеваний. Поэтому о совершенной сделке она узнала только в 2016 году.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании иск не признала и пояснила, что она сама оформлением сделки не занималась, ее готовила и проводила ее мать ФИО7 У нотариуса она только поставила подпись под договором, денег никому не передавала и вообще их не видела.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании иск не признал, представил письменный отзыв, в котором, в том числе, просил применить срок исковой давности, так как иск подан в 2018 году, а сделка совершена в 2006 году, а истцом не представлено убедительных доказательств пропуска срока давности по уважительным причинам (л.д. 76-78).

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражал, пояснив, что в 2000 годах она помогал ФИО7 в оформлении объектов недвижимости. Она предложила ФИО1 выкупить магазин на ул. Первомайской, но оставить в здании магазина салон-магазин «Надежда», на что получила согласие. После того как большинство объектов было оформлено, неожиданно в 2006 году стали поступать звонки от ФИО7, с требованием о возврате приобретенной собственности. ФИО1 и ее муж испугались, но так отец болел с 2004 года, то мать решила оформить доверенность на сделку на него. После того, как он получил доверенность, уехал на сделку. Оформлением занималась ФИО7 Когда текст договора был готов он его подписал. Денег от ФИО2 и от ФИО7 он не поучал, так как сделка с самого начала была фиктивной. Затем мать и отец длительное время находились за границей. В 2016 году отец умер. Когда он стал разбирать бумаги, то нашел заявление об отмене доверенности на его имя 28 апреля 2006 года, то есть в день выдачи доверенности. ФИО1 ему ответила, что они с отцом в тот день передумали и решили отменить доверенность и согласие супруга на оформление сделки. После того как были получены документы из Росреестра он увидел, что под заявлением стоит якобы его подпись, но он в органы государственной регистрации не обращался и никаких заявлений не подписывал.

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседания на явился, извещен, возражений не представил.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, третьего лица, свидетеля, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В соответствии с ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Часть 1 ст. 185 ГК РФ предусматривает, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.2 ч.1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законно.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Ивантеевки Московской области ФИО3 31 декабря 2002 г. по реестру № 1 Д-2697, принадлежала на праве собственности часть здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес>, (магазин «Надежда»), состоящего из основного кирпичного строения общей полезной площадью 622,0 кв.м, в том числе торговой 417,7 кв.м, этаж 1 (пом. 1-32, Т1, Т2, Т3).

28 апреля 2006 г. ФИО1 выдана доверенность на имя ФИО4 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению части здания (магазина), расположенного по вышеуказанному, удостоверенная нотариусом ФИО3 нотариального округа г. Ивантеевки Московской области от 28 апреля 2006 г. по реестру № 1 Д-890. Срок действия доверенности – 1 месяц.

В этот же день оформлено согласие супруга ФИО1 ФИО9 на совершение сделки.

28 апреля 2006 года ФИО4, действующий по доверенности от имени ФИО1, и ФИО2 заключили договор купли-продажи части здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес>, (магазин «Надежда»), состоящего из основного кирпичного строения общей полезной площадью 622,0 кв.м, в том числе торговой 417,7 кв.м, этаж 1(пом. 1-32, Т1, Т2, Т3) (л.д. 8).

Из указанного договора следует, что стороны оценивают указанное здание магазина в 2841016 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Статья 432 ГК РФ предусматривает основные положения о заключении договора. Согласно п.1 этой статьи договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу и.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, в договорах купли-продажи недвижимости стоимость отчуждаемого имущества является обязательным существенным условием.

В соответствии с ч.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а в соответствии с ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

Между тем, как установлено в судебном заедании истица произведенную сделку с ФИО2 не одобряла, денежные средства по договору купли-продажи не получала, как не получало их и доверенное лицо ФИО4

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст. 164 ГК РФ В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из регистрационного дела, представленного в суд Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области следует, что с заявлением о государственной регистрации сделки купли-продажи магазина 24 мая 2006 года обратились ФИО4, доверенное лицо ФИО1, действующий на основании доверенности от 28.04.2006; и ФИО10, доверенное лицо ФИО2, действующее на основании доверенности от 15.05.2006 (л.д. 74, 75).

Вместе с тем, судом установлено и подтверждается материалами дела, что доверенность на имя ФИО4 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению части здания (магазина), расположенного по вышеуказанному, удостоверенная нотариусом ФИО3 нотариального округа г. Ивантеевки Московской области от 28 апреля 2006 г. по реестру № 1 Д-890, выданная ФИО1 отменена 28 апреля 2006 года, что подтверждается выпиской из реестра № 1-8197 от 28.04.2006 (л.д. 13).

Указанное обстоятельство подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО3, который пояснил, что он являлся нотариусом г. Ивантеевки Московской области. 28 апреля 2006 года он сначала оформил доверенность от имени ФИО1 на ФИО4, а затем, в этот же день, но позже ФИО1 отменила выданную доверенность. Об отмене доверенности он сообщил двум другим нотариусам города Ивантеевки, а на следующий день выслал уведомление соответствующим органам, в том числе в Регпалату.

Согласно заключению эксперта Бюро независимой экспертизы «Версия» ФИО11 № 478 от 07.05.2018 подписи от имени ФИО4 в двух заявлениях о государственной регистрации (прекращении права, сделки, права на недвижимое имущество) от 24 мая 2006 года, находящиеся на листах гражданского дела 74 и 75, выполнены не ФИО4, а иным лицом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи произведена с нарушениями действующего законодательства: по недействительной доверенности и не уполномоченным лицом, следовательно, указанная сделка недействительна в силу ничтожности.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 26.10.2017, из которой видно, что в настоящее время спорный объект недвижимости имеет следующие характеристики: кадастровый №, наименование: жилое помещение, адрес: <адрес> (магазин «Надежда»), площадь 623,0 кв.м, этаж 1 (л.д. 10-11).

Доводы ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности, суд находит не состоятельным, поскольку установлено, что ФИО1 намерения на отчуждение спорного помещения не имела, доверенность на совершение сделки ею отозвана в день ее выдачи, поэтому истец и не могла предположить о том, что здание магазина ей не принадлежит, узнав об этом только в октябре 2016 года, когда получила соответствующую выписку из ЕГРП.

Суд также учитывает, что истец часто и длительное время с 2006 по 2016 годы находилась за границей Российской Федерации в связи с лечением и ухаживанием за больным супругом ФИО9, а также ее возраст (78 лет) и правовую безграмотность.

Учитывая, что договор купли-продажи от 28.04.2006 части здания (магазина), заключенный между ФИО1 и ФИО2 признан недействительным в силу ничтожности, суд считает возможным возвратить все полученное по сделке ФИО1, признав за ней право собственности на часть здания (жилое помещение), расположенного по адресу: <адрес> (магазин «Надежда»), площадью 623,0 кв.м, этаж 1, кадастровый №; и указать, что решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе для аннулирования записи о государственной регистрации права на данный объект недвижимости за ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 195-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи ничтожной удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 28.04.2006 части здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес> (магазин «Надежда»), заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным в силу ничтожности.

Восстановить и признать за ФИО1 право собственности на часть здания (жилое помещение), расположенного по адресу: <адрес> (магазин «Надежда»), площадью 623,0 кв.м, этаж 1, кадастровый №.

Указать, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе для аннулирования записи о государственной регистрации права на данный объект недвижимости за ФИО2 №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Гуркин

решение в окончательной форме

изготовлено 14 мая 2018 года