Апелляционное определение № 33-9321/2026 от 24 марта 2026 г.

Судья: ФИО

дело <данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 25 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи <данные изъяты>

судей <данные изъяты>

при ведении протокола секретарем ФИО

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО к ФИО о переходе права собственности на недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе ФИО на решение <данные изъяты> от <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи ФИО, объяснения представителя ответчика ФИО – ФИО,

установила:

Истец ФИО обратилась в суд с иском к ответчику ФИО в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО на жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, мотивируя свои требования тем, что право собственности в отношении указанного недвижимого имущества у истца возникло на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами <данные изъяты>, передаточного акта указанного имущества, подписанного сторонами. Условия договора купли-продажи квартиры в части оплаты истцом были исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской ответчика о получении денежных средств в размере 2 100 000,00 руб., указанных в договоре. От регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу ответчик уклонялся, на связь не выходил, недавно истцу стало известно о том, что ответчик был осужден и отбывает наказание в местах лишения свободы, в силу чего произвести регистрацию перехода права собственности недвижимого имущества на истца во внесудебном порядке не представляется возможным.

Истец ФИО и ее представитель по доверенности ФИО в судебном заседании на исковых требованиях настаивали в полном объеме, возражали против ходатайства стороны ответчика о применении к требованиям срока исковой давности, указывая на то, что истцу, как физическому лицу, информация о нахождении ответчика в местах лишения свободы была недоступна, в связи с чем длительность не обращения в суд с настоящими требованиями связана исключительно с неизвестностью места нахождения ответчика.

Истец ФИО так же не оспорила в судебном заседании того обстоятельства, что ключей от квартиры и доступа в нее у нее не имелось и не имеется, расходы по оплате коммунальных платежей она никогда не несла, поскольку после составления и подписания договора купли-продажи квартиры, передаточного акта и передачи денежных средств в квартире не была и фактически квартира ей не передавалась. Она так же пояснила, что ответчик является знакомым её мужа, который и сообщил ей о намерении ответчика на продажу квартиры и другого недвижимого имущества в виде гаража и дачи. После осмотра гаража и квартиры ответчика, она выразила намерение на приобретение квартиры, в день подписания договора приехала сразу с текстом расписки на получение денежных средств и деньгами. После подписания документов и передачи денег, договорились с ответчиком на следующий день обратиться в МФЦ для сдачи документов на регистрацию перехода права собственности, однако муж истца сказал, что у ответчика возникли проблемы, а позже истец узнала, что ответчик осужден. Поскольку ответчика не было ни по адресу фактического проживания в спорной квартире, ни по адресу регистрации, а муж истца утверждал, что переживать не стоит и он все выяснит, каких-либо других мер к розыску ответчика она не предпринимала. Истец так же не оспаривала того обстоятельства, что в период подписания договора купли-продажи квартиры и ответчик, и муж истца находились в состоянии алкогольного опьянения, однако пояснила, что ответчик все понимал, читал ли он документы при их подписании, она не видела.

Ответчик ФИО, принимавший участие в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи на базе <данные изъяты>, исковые требования не признал, не оспаривал того обстоятельства, что хорошо знал мужа истца ФИО, к которому хотел устроиться на работу и передавал ему свои личные документы, а так же в период, который указан в договоре купли-продажи квартиры, находился в состоянии длительного алкогольного опьянения, в связи с чем не понимал и не осознавал, с кем разговаривал и что мог подписать. Он так же пояснил, что в силу своего состояния опьянения мог выразить желание о продаже квартиры либо гаража, однако продать в реальности их не мог, поскольку в квартире он проживал постоянно и она является его единственным местом жительства, а гараж его собственностью не являлся. Поддержал ходатайство своего представителя о применении к требованиям пропуска истцом срока исковой давности.

Представители ответчика ФИО - по устной доверенности ФИО и адвокат ФИО в судебном заседании возражения ответчика поддержали, так же ходатайствовали о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что его необходимо исчислять как с момента того, когда ответчик не появился в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу, так и с того момента, когда муж истца ФИО пояснил, что у ответчика неприятности. С учетом того, что брак истца с мужем был расторгнут в 2020, сторона ответчика полагает, что уже в тот период истец понимала либо должна была понимать, что зарегистрировать свое право во внесудебном порядке не представляется возможным.

Представитель ответчика по устной доверенности ФИО так же пояснял, что является родственником ответчика, с момента нахождения ответчика под стражей и до настоящего времени ключи от квартиры ответчика находятся у него, квартира закрыта и ею никто не пользуется, по просьбе ответчика он следит за ее техническим состоянием и оплачивает коммунальные платежи.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Решением <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

Истец ФИО обратилась в суд с апелляционной жалобой.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражала.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, при этом руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Основания для отмены решения суда предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьями 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 приведенной нормы права).

Согласно части 7 статье 15 Федерального закона от <данные изъяты> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, при рассмотрении настоящего спора является соответствие сделки положениям закона, исполнение сделки ее сторонами, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу статьи 305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом.

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит на покупателе, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <данные изъяты>, по условиям которого ответчик ФИО указанную квартиру продал истцу ФИО за 2 100 000,00 руб.

По условиями п.4 Договора, расчет между сторонами произведен полностью во время подписания настоящего договора.

Согласно п.5 Договора, покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента регистрации перехода права.

Согласно п.7 Договора, продавец обязался освободить квартиру от предметов обихода в течение 3 месяцев с момента регистрации настоящего договора.

Одновременно сторонами был подписан передаточный акт, по условиям которого <данные изъяты> ФИО передал, а ФИО приняла от продавца указанную квартиру.

Расчет между сторонами произведен в полном объеме, согласно расписки ответчика ФИО от <данные изъяты> (лд.12, 13, 14).

Установлено так же, что спорная квартира принадлежит ответчику ФИО на праве собственности, право собственности зарегистрировано <данные изъяты> в установленном законом порядке (лд.36-37 Выписка из ЕГРН, а так же лд. 109-128 – копия дела правоустанавливающих документов).

Как установлено приговором Серпуховского городского суда от <данные изъяты>, вступившего в законную силу, ФИО осужден за совершение умышленного причинения тяжкого вреда здоровью, опасного для жизни человека, повлекшее по неосторожности смерть потерпевшего, имевшего место в период времени с <данные изъяты> по <данные изъяты>, по адресу <данные изъяты>, по месту проживания ответчика (лд. 18-25).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО, сосед ответчика по подъезду, пояснил, что ответчика ФИО и мужа истца ФИО знает с детства, поскольку все проживают в одном дворе. Свидетель не может пояснить, насколько близко общались ФИО и ФИО, но оба употребляли спиртное, а ответчик после смерти своей матери летом 2020 года, ушел в «запой», трезвым его никто не видел, а в его квартире стали появляться посторонние люди для употребления спиртных напитков.

Таким образом, судом установлено, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласованы все существенные условия договора, необходимые для договора данного вида, с соблюдением требований закона о форме договора. До настоящего времени договор незаключенным, недействительным не признан.

Сторонами предусмотрен так же алгоритм действий сторон по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого помещения от продавца к покупателю, а так же срок освобождения жилого помещения от имущества продавца.

Согласно подписанному сторонами передаточному акту от <данные изъяты>, спорное жилое помещение было передано ответчиком истцу при заключении договора купли-продажи и произведенном расчете и при подписании передаточного акта.

Вместе с тем, как установлено судом, не оспорено сторонами по делу и подтверждено представленными письменными доказательствами, фактически спорное жилое помещение во владение и пользование истца, как покупателя, никогда не переходило, после составления документов по отчуждению квартиры, ответчик продолжал им владеть и пользоваться до его задержания за совершение преступления, до <данные изъяты>.

С момента задержания ответчика до настоящего времени ключи от квартиры находятся у его брата ФИО, который следит за техническим состоянием квартиры, оплачивает необходимые платежи и налоги, истец спорной квартирой никогда не пользовалась, расходов по ее содержанию не несла, в квартире была только дважды при ее осмотре и принятии решения о ее приобретении.

Судом так же установлено, что в период с <данные изъяты> до обращения в суд с настоящими исковыми требованиями, истцом в адрес ответчика какие-либо претензии, извещения, предложения о регистрации перехода права собственности в досудебном порядке по адресу нахождения собственности не направлялись, была направлена телеграмма <данные изъяты> по адресу <данные изъяты>, которая доставлена не была (лд.46,47).

Иных доказательств, подтверждающих обращение истца в Управление Росреестра по <данные изъяты> с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное жилое посещение на имя истца, отказ либо в регистрации такого перехода, либо в принятии документов на регистрацию по основаниям отсутствия и неявки продавца, стороной истца не представлено, судом таких обстоятельств для проверки доводов истца, не установлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено достоверных и относимых доказательств, подтверждающих юридически значимые обстоятельства, необходимые для установления при рассмотрении настоящего спора сторон, свидетельствующие о соответствии сделки положениям закона, фактическое исполнение сделки ее сторонами, а так же уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая ходатайство стороны ответчика ФИО о применении к требованиям истца срока исковой давности, суд указал следующее.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как указано в ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статья 199 ГК РФ закрепляет, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судом установлено из пояснений истца, что о явке в МФЦ для регистрации перехода права собственности истца в отношении спорного жилого помещения стороны договорились на <данные изъяты>, однако ответчик в МФЦ не явился. Истцом на имя ответчика по месту регистрации последнего направлялась телеграмма о необходимости явиться в МФЦ <данные изъяты><данные изъяты> для регистрации договора купли-продажи.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что о нарушении своих прав истец знала <данные изъяты>, когда ответчик не явился в МФЦ, в связи с чем трех летний срок для обращения за защитой нарушенных прав в судебном порядке, истек <данные изъяты>. Истец обратилась в суд с настоящими требованиями <данные изъяты>, по истечении срока исковой давности, допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что указанный срок пропущен по причинам, являющимся уважительными, истцом не представлено, ходатайств о восстановлении такого срока не заявлялось.

Доводы истца о том, что она до 2025 находилась в шоковом состоянии, объективными доказательствами не подтверждены, доводы о том, что ее супруг ФИО обещал разрешить указанную ситуацию и советовал не беспокоиться, не могут являться безусловным основанием для удовлетворения требований, кроме того, истец в судебном заседании не оспаривала того обстоятельства, что ее брак с ФИО был расторгнут в 2020.

Пропуск стороной срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается в полном объеме, судом правильно применены нормы права, регулирующие спорные правоотношения.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы о том, что срок исковой давности для обращения в регистрирующий орган не установлен законом, основаны на неверном толковании норм права.

Доводы жалобы о том, что ФИО не оспаривал факт заключения сделки, также основан на неверном толковании норм права, поскольку судом первой инстанции с учетом разъяснений изложенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обосновано дана оценка именно обстоятельствам исполнения сделки.

С учетом того, что факт передачи продавцом имущества покупателю не установлен, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств и оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения в апелляционном порядке, по существу сводятся к переоценке исследованных по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не допущено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Дата изготовления мотивированного определения – <данные изъяты>