Решение № 2-279/2025 2-279/2025~М-303/2025 М-303/2025 от 18 ноября 2025 г. по делу № 2-279/2025

Производство № 2-279/2025

УИД 28RS0012-01-2025-000571-07


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2025 года п. Магдагачи

Амурской области

Магдагачинский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Шаталовой О. Ю.,

при секретаре Губеевой Ю. А.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Плахотиной Т. В., предоставившей удостоверение №, выданное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по <адрес>, ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, обосновав его тем, что он являлся собственником гаража по адресу: <адрес>, с кадастровым №, расположенного на земельном участке с кадастровым №. На гараж оформлена декларация об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок оформлен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

21 февраля 2024 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи гаража. Договором предусмотрено, что цена недвижимости составляет <данные изъяты> рублей. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит. Оплата производится в следующем порядке: стоимость гаража будет оплачена покупателем в срок до 20.05.2025. Приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты по договору.

За ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.

В установленный договором срок ответчик денежные средства в установленном порядке не выплатил. Сторонами договора в регистрирующий орган направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи гаража. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав приостановлена на основании постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, размещенного на земельном участке с кадастровым №, заключенный между истцом и ответчиком 21 февраля 2024 года. Возложить на ФИО2 обязанность вернуть ФИО1 недвижимое имущество – гараж, расположенный по адресу<адрес>, кадастровый №, размещенный на земельном участке с кадастровым № по акту приема-передачи. Установить, что вынесенный судебный акт о возврате недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости ФИО1 Взыскать с ответчика понесенные истцом процессуальные издержки.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Плахотина Т. В. в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно пояснила суду, что спорное недвижимое имущество – гараж, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежал на праве собственности истцу ФИО1. Поскольку имущество было приобретено в период брака, в договоре купли продажи от имени продавца указаны ФИО1, ФИО3, тем самым последняя выразила свое согласие на отчуждение совместного имущества и составление отдельного письменного нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки не требовалось. Стороны пришли к соглашению об отсрочке оплаты договора до 20.02.2025. В определенный договором срок покупатель свои обязательства не выполнил ввиду того, что изменилось его материальное положение, которое было обусловлено сокращением как производства на предприятии, на котором он работает, а также снижением уровня заработной платы, размер которой не позволил ответчику нести обязательства, принятые по полученным кредитам, как и выполнить обязательства по договору купли – продажи, о чем известил продавца. Стороны договора заключили соглашение о его расторжении, направив для государственной регистрации. При этом, регистрация была приостановлена, поскольку на объект недвижимости постановлением судебного – пристава – исполнителя введены ограничения – запрет регистрационных действий. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО1, ФИО3 и ответчиком ФИО2 21 февраля 2024 года. Возложить на ФИО2 обязанность вернуть ФИО1, ФИО3 указанное недвижимое имущество по акту приема-передачи. Ходатайство о возмещении судебных расходов поддержала, в состав которых входят затраты истца на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, о причинах неявки в суд не сообщил, представил письменный отзыв относительно иска, в котором указал, что после заключения договора купли - продажи гаража, его материальное положение ухудшилось. В настоящее время у него не имеется возможности исполнить обязанность по оплате переданного имущества. С исковыми требованиями ФИО1 о расторжении договора купли – продажи спорного недвижимого имущества и его возврате он согласен в полном объеме.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, в телефонограмме исковые требования ФИО1 поддерживает.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ПАО Сбербанк, АО «Альфа – Банк», судебный пристав – исполнитель ОСП по г. Большой Камень ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены, о причинах неявки в суд не сообщили, ходатайств - не заявлено.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУ Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещены, в письменной форме представлены сведения о том, что на исполнении в ОСП по г. Большой Камень Главного управления в отношении ФИО2 находятся исполнительные производства: № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного документа – <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитным платежам (кроме ипотеки) в размере <данные изъяты>. в пользу <данные изъяты>, остаток основного долга по исполнительному производству по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб., исполнительский сбор – <данные изъяты> руб.; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного документа – <данные изъяты> о взыскании задолженности по кредитным платежам (кроме ипотеки) в размере <данные изъяты> руб. в пользу <данные изъяты>, остаток основного долга по исполнительному производству по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб., исполнительский сбор – <данные изъяты> руб.,; № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного документа – <данные изъяты><данные изъяты> 20305,46 руб..

Руководствуясь положениями ч.ч.3,5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу статей 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В судебном заседании из материалов дела установлено и не оспаривается сторонами, что 21 февраля 2024 года между ФИО1, ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи гаража, назначение: нежилое здание, площадь 54 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Цена недвижимости составляет 800 000 рублей 00 копеек. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Оплата производится в рублях, в следующем порядке: стоимость гаража составляет 800 000 рублей 00 копеек, будет оплачена покупателем за счет собственных средств после подписания настоящего договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2).

Приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты по договору (п. 3).

Право собственности на указанную недвижимость наступает у покупателя с момента государственной регистрации перехода прав в ЕГРН (п. 9).

Право собственности на гараж зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 21 февраля 2024 года между ФИО1, ФИО3 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Денежные средства по договору не передавались. Данные обстоятельства в суде сторонами не оспорены.

Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) разъяснено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (п. 8).

Согласно разъяснениям, данным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО2 доказательств исполнения обязанности по договору, а именно внесения оплаты не представил.

Каких-либо мер, направленных на исполнение обязательств по оплате приобретенного гаража, ответчик не предпринимает, обуславливает ухудшением материального положения. Намерений в дальнейшем исполнить обязательства по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества ответчик не имеет, о чем указал суду в письменном отзыве, а также о данных обстоятельствах свидетельствуют действия сторон по обращению в регистрирующий орган с соглашением о расторжении договора купли – продажи, регистрация которого была приостановлена, ввиду наличия запрета на осуществление регистрационных действий по постановлению судебного пристава – исполнителя.

По смыслу приведенных выше норм права отсутствие со стороны покупателя оплаты стоимости по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, учитывая, что ответчиком нарушено существенное условие договора, а именно: не внесены денежные средства в счет оплаты по договору, ФИО1, как продавец, вправе требовать расторжения договора купли-продажи, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ответчиком ФИО2

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая вышеизложенное, договор купли-продажи от 21 февраля 2024 года, заключенный между ФИО1, ФИО3 и ФИО2, подлежит расторжению с возвратом продавцам переданного покупателю ФИО2 гаража.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества, необходимости дополнительного отражения в резолютивной части решения не требуется.

Исковые требования ФИО1, рассматриваемые в рамках настоящего гражданского дела, подлежат удовлетворению.

Решая вопрос о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему.

Из материалов дела, исследованных в судебном заседании, установлено, что при подаче искового заявления, рассматриваемого в рамках данного дела, истцом уплачена государственная пошлина в размере 21 000 рублей 00 копеек, что подтверждается чеками по операциям ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Размер уплаченной государственной пошлины соответствует требованиям ст. 333.19 НК РФ.

Согласно п. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с положениями ст. 88 ГПК РФ государственная пошлина является судебными расходами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы (расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд) истца ФИО1 в размере 21 000 рублей подлежат возмещению в полном объеме путем взыскания с ответчика ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества – удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (паспорт <данные изъяты>), ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) и ФИО2 (паспорт <данные изъяты>).

Возложить на ФИО2 обязанность вернуть ФИО1, ФИО3 недвижимое имущество – гараж, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде затрат на уплату государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в размере 21 000 (двадцать одна тысяча) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Магдагачинский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О. Ю. Шаталова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.