Решение № 2-384/2019 2-384/2019~М-325/2019 М-325/2019 от 10 сентября 2019 г. по делу № 2-384/2019

№ Дело № г.
Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Майский районный суд КБР в составе:

председательствующего судьи Кулеш М.А.,

при секретаре Вдовенко И.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

действующей согласно заявлению истца и доверенности ДД.ММ.ГГГГ г.,

в отсутствие должным образом уведомленных представителей:

ответчика Местной администрации г.<адрес> ФИО3,

третьего лица Управления Россрестра по КБР,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР о признании права собственности на недвижимое имущество и обязании заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указывает, что на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ Местной администрации Майского муниципального района КБР (далее <адрес>) о предоставлении на праве аренды земельного участка для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой, вынесенного на основании протокола заседания аукционной комиссии, между неё и Администрацией ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка сроком на 3 года, площадью 1 216 ± 12 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, №. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ В период действия договора, на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ за № к настоящему времени ею возведен объект незавершенного строительства в виде индивидуального одноэтажного жилого дома площадью 74,9 кв.м. со степенью готовности 15 % согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и площадью застройки 101,0 кв.м. со степенью готовности 24 % согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. До стечения срока действия договора, завершить строительство не представилось возможным.

При обращении в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по КБР за постановкой на государственный кадастровый учёт объекта недвижимости- незавершенного строительства и возможной последующей государственной регистрации права собственности на него, было указано на то, что срок действия договора аренды истек, земельный участок снят с кадастрового учета, следовательно, отсутствует правоустанавливающий документ на землю.

При обращении в администрацию г.<адрес> муниципального района (полномочия по распоряжению землями поселения к которой отошли в марте 2015г., в связи с изменениями, внесенными в Земельное законодательство РФ), по вопросу продления ранее заключенного договора аренды, либо заключению нового, устно сообщено, что предоставить земельный участок обремененный строением в установленном законом порядке не представляется возможным.

Со ссылкой на положения статей 218, 621 ГК РФ, заявлены вышеуказанные требования.

В судебном заседании представитель истца исковые требования, по изложенным в заявлении доводам поддержала.

Представитель ответчика Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР, будучи должным образом уведомленным в судебное заседание не явился, получив копию искового заявления, возражений относительно предъявленного требования не направил.

Исследовав материалы дела, суд находит данное заявление обоснованным, а иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом и возникает в силу ст.219 ГК РФ с момента государственной регистрации.

Пунктом 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьями 28, 30, 31, 32 ЗК РФ в действующей на момент возникновения отношений сторон редакции земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялись с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществлялось в аренду.

Гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строительства, обращался в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны были быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Орган местного самоуправления на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимал решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в районной газете "Майские новости" за № было опубликовано извещение о наличии свободного земельного участка по адресу: <адрес>, после чего по окончании проведения межевых работ и утверждения материалов межевания, произведенного распоряжением за № от ДД.ММ.ГГГГ, был объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, площадью 1 216 ± 12 кв.м. с кадастровым №, расположенного по вышеуказанному адресу.

Распоряжением главы местной администрации Майского муниципального района КБР за № от ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола заседания аукционной комиссии было постановлено предоставить ФИО1 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, площадью 1 216 ± 12 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по КБР ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП за №.

На основании разрешения на строительство ДД.ММ.ГГГГ за № от ДД.ММ.ГГГГ, начато строительство капитального строения – жилого дома площадью 74,9 кв.м. со степенью готовности 15 % и, о чем свидетельствует технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и площадью застройки 101,0 кв.м. со степенью готовности 24 % согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, но на этот момент уже имелся недостроенный жилой дом и строения.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР за № от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что вид разрешенного использования " для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки" предоставленного мне в аренду участка соответствует виду "для индивидуального жилищного строительства", установленному Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ н, №.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ в действующей редакции установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (действующей на момент спорных правоотношений) и статьей 46 Земельного кодекса РФ.

Соответствующие пункты статей 35, 36 Земельного кодекса РФ направлены на охрану прав собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные лица имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Статья 46 Земельного кодекса РФ отсылает к пункту 2 статьи 45 данного Кодекса, согласно которому права на землю прекращаются при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, или при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет; а также при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 Земельного кодекса РФ.

Как следует из вышеприведенного, земельный участок использовался истцом в соответствии с его целевым назначением, к возведению строения он приступил, земельный участок для муниципальных нужд не зарезервирован.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных отношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства предусмотрена статьей 30 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объекта незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как было указано выше, земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду для строительства жилого дома. Вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства не изменен.

Пунктом 1 ст.39.6 ЗК РФ (ред. от 03.07.2016) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а именно земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п.10 указанной нормы), гласящего, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта ( п.п.2 указанной нормы).

С момента вынесения ДД.ММ.ГГГГ Администрацией района постановления №, которое до настоящего времени не отменено требований к истцу об истребовании земельного участка, прекращении или сносе строения не предъявлялось. Напротив, своими действиями, администрация района и города признавали законность строения, продолжая взымать арендную плату.

При таких обстоятельствах, само по себе отсутствие зарегистрированного договора аренды не может служить основанием для ограничения прав истца на объект недвижимости.

Указанные выше обстоятельства в своей совокупности позволяют сделать вывод об отсутствии внесудебной возможности легализации объекта незавершенного капитального строительства, возведенного ФИО1 на земельном участке.

Исходя из чего, суд, принимая во внимание указанные выше документы в подтверждение доводов о законности возведения истцом жилого дома и не представление доказательств, которые бы опровергали их содержание Администрацией города, приходит к выводу, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой и как следствие не требуется представление ФИО1 доказательств в подтверждение факта создания строения без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его иск надлежит удовлетворить.

В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права, в связи с чем суд находит, что за ФИО1 может быть признано право собственности на возведенный объект недвижимости, поскольку его строительство было осуществлено с согласия компетентного органа на выделенном ей на законном основании земельном участке, а решение суда о признании права собственности повлечет для истца возможность последующего обращения в Администрацию за продлением договора аренды для завершения строительства.

Принимая во внимание, что на письмо ФИО1 о заключении нового договора аренды по настоящее время Администрация ответа не дала, то требование об обязании заключить с ней новый договор аренды без проведения торгов сроком на 3 года для окончания строительства, так же надлежит удовлетворить.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР о признании права собственности на недвижимое имущество и обязании заключить договор аренды, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде индивидуального одноэтажного жилого дома площадью застройки 101,0 кв.м. со степенью готовности 24 %, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать местную администрацию г.<адрес> муниципального района КБР заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства площадью 1 216 ± 12 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства в виде индивидуального одноэтажного жилого дома площадью застройки 101,0 кв.м. со степенью готовности 24 %, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Майский районный суд КБР, с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Майского райсуда КБР: М.А.Кулеш