Апелляционное определение № 33-3590/2025 33-56/2026 от 24 марта 2026 г.

Судья Мусагалиева Г.А. № 2-2384/2025

№ 33-56/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 25 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Жиляевой О.А.,

судей областного суда Ожеговой И.Б., Юденковой Э.А.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО9 дело по апелляционным жалобам администрации муниципального образования «<адрес>» и ФКУ администрации муниципального образования «<адрес>» на решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения в многоквартирном доме и доли земельного участка,

у с т а н о в и л а:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения и доли земельного участка, указав в обоснование требований, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литер строения А, помещение №. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «<адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ, установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ, собственникам жилых и нежилых помещений предписано произвести реконструкцию многоквартирного дома в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р для муниципальных нужд муниципального образования «<адрес>» изъяты доли земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома литер АА1Б66162 по <адрес>. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «<адрес>» №-р, дополнено «и нежилых помещений». Письмом управления муниципального имущества администрации муниципального образования «<адрес>» сообщено, что постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена муниципальная программа муниципального образования «<адрес>» «Переселение граждан муниципального образования «<адрес>» из аварийного жилищного фонда в 2023-2027 годах». Учитывая, что в рамках программы выплаты производятся собственникам жилых помещений, нежилые помещения не включены в Программу переселения, в связи с чем, оценка рыночной стоимости нежилого помещения № не производилась.

Обращаясь в суд, с учетом заявления в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО1 просил взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>» за счет средств бюджета муниципального образования «<адрес>» в свою пользу выкупную стоимость объекта недвижимости в многоквартирном доме и доли земельного участка, в связи с признанием дома аварийным, в размере 12948 200 рублей (из которых стоимость нежилого помещения – 8262 000 рублей, стоимость доли земельного участка 2567 000 рублей, убытки, связанные с изъятием объекта недвижимости – 872 200 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1034 000 рублей, размер компенсации за долю в общем имуществе 213 000 рублей).

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращались, письменных возражений по заявленным исковым требованиям не представили.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к администрации МО «<адрес>» о взыскании выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение были удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация МО «<адрес>» ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ФКУ администрации МО «<адрес>» ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Учитывая надлежащее извещение, в том числе путем размещения информации на сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав докладчика, представителя ФКУ администрации МО «<адрес>», ФИО6, поддержавшего жалобу, представителя истца - ФИО5, возражавших против доводов жалоб, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК Российской Федерации) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК Российской Федерации).

Размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации; ч. 3 ст. 12 Закона №; разд. II Обзора от ДД.ММ.ГГГГ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литер строения А, помещение №.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город

Астрахань» №-р от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город

Астрахань» №-р от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «<адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ, установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ, собственникам жилых и нежилых помещений предписано произвести реконструкцию многоквартирного дома в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город

Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ №-р для муниципальных нужд муниципального образования «<адрес>» изъяты доли земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома литер АА1Б66162 по <адрес>.

Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «<адрес>» №-р, дополнено «и нежилых помещений».

Письмом управления муниципального имущества администрации муниципального образования «<адрес>» сообщено, что постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена муниципальная программа муниципального образования «<адрес>» «Переселение граждан муниципального образования «<адрес>» из аварийного жилищного фонда в 2023-2027 годах».

Для определения размера выкупной стоимости по ходатайству представителя истца определением Кировского районного суда года Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная-оценочная экспертиза.

Как следует из экспертного заключения ООО «Управляющая компания «ЛАЙТ-Инвест» №.0117-2005, стоимость нежилого помещения № по адресу: <адрес> составляет 8262000 рублей, стоимость доли земельного участка - 2567000 рублей, размер убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости - 872200 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 1034000 рублей, размер компенсации за долю в общем имуществе - 213000 рублей).

Разрешая спор и определяя выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, суд принял во внимание указанное экспертное заключение, составленное ООО «Управляющая компания «ЛАЙТ-Инвест», которым определен размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 12948 200 рублей.

Приняв указанное экспертное заключение №.0117-2005 в качестве надлежащего доказательства по делу, с учетом всех установленных обстоятельств и доказательств по делу в их совокупности, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании в пользу истцов выкупной цены нежилого помещения, в суммах, исходя из данного заключения.

Между тем, судебная коллегия, посчитав заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы администрации МО «<адрес>» в части, касающейся расчета доли общего имущества, компенсации доли земельного участка и стоимости нежилого помещения, полагает, что выводы суда первой инстанции в этой части являются неправильными, поскольку основаны на заключении эксперта, допустившего ошибки при проведении расчета.

Проверяя возражения стороны ответчиков и ходатайство представителя ответчика, судебная коллегия назначила проведение по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поручив ее проведение ИП ФИО7 По результатам экспертизы выкупная стоимость изымаемого имущества составила 13988000 рублей, из них: стоимость нежилого помещения – 5818 000 рублей, стоимость доли земельного участка – 5712 000 рублей, стоимость доли общего имущества – 982000Рублей, затраты, связанные с изьятием – 488000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 988000 рублей.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исследовав заключение эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что выбирая соответствующую методику расчета рыночной выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества, судебный эксперт (ИП ФИО7) действовал в рамках имеющихся полномочий и компетенций.

В связи с чем, вопреки приведенным доводам, определенный экспертом ФИО7 размер возмещения в полной мере согласуется с приведенными выше положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку фактически включает в себя все необходимые составляющие.

Несогласие стороны третьего лица с оценкой стоимости выкупаемого имущества не может служить основанием для отмены судебного постановления.

Так, доводы представителя третьего лица о несогласии с выбором судебным экспертом объектов-аналогов, в данном случае о необоснованном завышении стоимости нежилого помещения, стоимости мест общего пользования и земельного участка не свидетельствуют.

В целом, в рамках подбора экспертом ИП ФИО7 объектов аналогов произведен подробный анализ рынка объектов оценки, описан процесс оценки земельного участка и жилых помещений в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обосновано применение сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом было выбрано несколько объектов-аналогов исследуемого земельного участка и помещений с наиболее подходящими функциональными, физическими и экономическими характеристиками, имеющими схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение, имевшиеся на рынке в период проведения экспертизы.

Как видно из дела, спор между сторонами возник по размеру возмещения, разрешая который суд положил в основу решения экспертное заключение ООО «Управляющая компания « ЛАИТ-Инвест», которым по определению суда была проведена оценочная экспертиза.

Однако данное заключение, согласно которому выкупная стоимость составила 12948 200руб., по мнению судебной коллегии, не может быть принято во внимание, поскольку, как правильно отмечено ответчиком, стоимость изымаемого жилья была определена неверно (в т.ч. эксперт неверно произвел расчет доли в праве собственности на земельный участок - не произведен выдел доли земельного участка из стоимости объектов-аналогов и т.д.)

В этой связи судом второй инстанции была назначена экспертиза, и размер выкупной стоимости недвижимости ответчиков был определен в 13 988 000 руб.

Судебная коллегия, оценив представленные в дело заключения экспертов, считает необходимым при определении выкупной стоимости спорного имущества исходить из заключения ИП ФИО7, которое отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом заключение эксперта содержит анализ рынка недвижимости, проведенной выборки объектов-аналогов, обоснование примененных корректировок и пр.

Исходя из установленных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер возмещения, подлежащего выплате за изымаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, литер строения А, помещение №, подлежит определению в соответствии с принятым в качестве нового доказательства в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Судебная коллегия, оценив заключение экспертизы, не находит оснований для назначения по делу новой повторной судебной экспертизы, поскольку уже имеющееся заключение выполнено лицом, обладающим необходимой квалификацией и опытом работы, выводы эксперта ФИО7 последовательны и мотивированны, неясностей и неразрешенных противоречий заключение не содержит. Допущенные экспертом ООО «Управляющая компания « ЛАИТ-Инвест», ошибки в расчете устранены при проведении повторной экспертизы.

Иными доводами жалоб заключение экспертизы не опровергается, ссылок на факты и обстоятельства, которые могли бы служить основаниями для изменения решения суда, в апелляционных жалобах не содержится.

На основании изложенного решение в части размера возмещения, подлежащего выплате ФИО1 за принадлежащее ему изымаемое спорное нежилое помещение, подлежит изменению в соответствии с п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ. Принимая в измененной части новое решение, судебная коллегия полагает возможным определить возмещение за изымаемое нежилое помещение по адресу: <адрес> 13 988 000 рублей.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части размера выкупной стоимости. Вынести в указанной части новое решение.

Взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>» (ИНН<***>, ОГРН:<***>) за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...>, выкупную стоимость нежилого помещения в многоквартирном доме и доли земельного участка в размере – 13988000 рублей, из которых стоимость нежилого помещения – 5818000 рублей, стоимость доли земельного участка – 5712000 рублей, доля общего имущества в многоквартирном доме – 982 рубля, стоимость непроизведенного капитального ремонта – 988000 рублей, затраты, связанные с изьятием имущества – 488000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации МО «<адрес>» и ФГКУ МО «<адрес>» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий О.А. Жиляева

Судьи областного суда ФИО9

Э.А. Юденкова