Апелляционное определение № 33-12700/2026 от 26 апреля 2026 г.

Судья: Алехина О.Г.

Дело № 33-12700/2026УИД 50RS0045-01-2025-002536-58


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 27 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Мироновой Т.В., Родиной Т.Б.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО2 к ООО «УК «Центр Менеджмент» о взыскании строительных недостатков по договору купли-продажи, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ООО «УК «Центр Менеджмент» на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 22 декабря 2025 г.,

заслушав доклад судьи Мироновой Т.В.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском ООО «УК «Центр Менеджмент» о взыскании стоимости строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации.

В обоснование требований указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком ООО «УК "Центр Менеджмент» заключен договор купли-продажи N <данные изъяты> Предметом договора является квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>. <данные изъяты> квартира передана истцу по акту приема-передачи. В процессе эксплуатации квартиры были выявленные строительные недостатки, в связи с чем, истцом проведено экспертное исследование, по заключению которого, стоимость устранения недостатков составила 634 076 руб. <данные изъяты> в адрес ответчика направлено требование о возмещении стоимости строительных недостатков, которое оставлено без удовлетворения.

Уточнив исковые требования после проведения по делу судебной экспертизы, истец просит взыскать с ответчика: 241 217 руб. - стоимость устранения строительных недостатков; 644 049 руб. - неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>; неустойку в размере 1% в день, начиная с <данные изъяты> от суммы 241 217 руб. по день фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение недостатков квартиры за каждый день просрочки; 40 000 руб. - компенсацию морального вреда, 890 руб. - почтовые расходы; 3 600 руб. - расходы на оформление доверенности; штраф в размере 50%; расходы на составление экспертного заключения в размере 60 000 руб.

Решением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в пользу ФИО2 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков в размере 241 217 руб., неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50 000 руб., неустойку в размере 1% в день, начиная с <данные изъяты> от суммы 241 217 руб. по день фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение недостатков квартиры за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в размере 60 000 руб., почтовые расходы в размере 890 руб., расходы на оформление доверенности 3 600 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в доход бюджета городского округа <данные изъяты> взыскана госпошлина в размере 11 237 рублей.

С решением суда не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что суд, удовлетворяя требования истца, не применил положения статей 196, 199, 200 ГК РФ, а также статьи 19 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 «О защите прав потребителей», регулирующие вопросы сроков предъявления требований и исковой давности. При этом суд ошибочно применил положения ст. 29 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 «О защите прав потребителей», не имеющей отношения к договору купли-продажи, и не учел, что истек срок обнаружения недостатков для предъявления истцом требований, связанных с недостатками квартиры. Также суд допустил ошибку, указав в решении на отсутствие доказательств чрезмерности расходов по оплате досудебной экспертизы и на доказанность факта несения истцом расходов путем предоставления в материалы дела ненадлежащего доказательства – приходного кассового ордера.

В письменных возражениях представитель истца указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, отсутствие оснований для отмены судебного решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «УК «Центр Менеджмент» по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ФИО2 по доверенности ФИО4 и ФИО5, принимавшие участие в судебном заседании через Верховный суд Республики Башкортостан с использованием системы видеоконференц-связи, просили решение оставить без изменения, поддержали письменные возражения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ФИО2 и ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибиромстрой Югория» заключен договор купли-продажи квартиры N <данные изъяты>

Предметом договора является квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> квартира передана истцу по акту приема-передачи, в соответствии с условиями договора купли-продажи (п. 2).

Как указывает истец, после заселения в квартиру в ней были обнаружены недостатки.

Согласно заключению ООО «Региональный центр судебных экспертиз и исследований», в квартире истца имеются недостатки качества отделочных и строительно-монтажных работ. Стоимость затрат на устранение дефектов в квартире составляет 634 076 руб.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлено требование о выплате стоимости выявленных недостатков, которое оставлено без удовлетворения.

Определением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по ходатайству ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований».

Согласно заключению судебной экспертизы N 110-488-25 от <данные изъяты>, в квартире истца имеются недостатки (дефекты), частично совпадающие с указанными в заключении специалиста, в ходе экспертизы были также выявлены дополнительные недостатки. Причиной возникновения всех недостатков является нарушение технологии строительного производства и требований нормативных документов при выполнении работ по монтажу оконных и дверных блоков, а также их герметизации.

Явными недостатками, которые могли быть обнаружены при обычном способе приемки (то есть визуальном осмотре без применения специального инструмента), являются: мелкие царапины на коробке входной двери, створках оконных блоков во всех помещениях. Данные повреждения имеются поверхностный, визуально доступный характер. Эти недостатки присутствовали на момент подписания передаточного акта от <данные изъяты> и могли быть зафиксированы истцом при визуальном осмотре. Эксперт отнес их к дефектам эксплуатации и не включил в расчет стоимости устранения.

Все иные подтвержденные недостатки (отклонения балконных блоков от вертикали, продувания, провисание створок, деформация профиля, протеки) носят скрытый характер и для их выявления требуются специальные инструментальные методы контроля и измерения, не относящиеся к обычному способу приемки.

Указанная квартира соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части безопасности оконных и дверных блоков и их герметизации.

Все подтвержденные недостатки являются следствием отступления от требований национальных стандартов и сводов правил, применяемых на добровольной основе.

Указанные недостатки не препятствуют использованию квартиры (жилого помещения) по назначению, однако существенно снижают комфортность проживания (сквозняки, потери тепла), требуют обязательного устранения и влекут за собой дополнительные материальные затраты на устранение.

Стоимость устранения всех подтвержденных скрытых недостатков в квартире истца составляет 241 217 руб.

Заключение судебной экспертизы принято судом в качестве допустимого доказательства по делу, полученного в соответствии с требованиями закона.

Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями статей 309, 310, 475, 476, 477, 556, 557 ГК РФ, статей 4, 18, 19, 22, 23, 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», учитывая, что наличие недостатков в квартире истца доказано заключением судебной экспертизы, которым определена стоимость их устранения, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков в размере 241 217 руб., неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50 000 руб., а также с <данные изъяты> до момента фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда 15 000 руб., штрафа в размере 50 000 руб., судебных расходов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в полном объеме, находя частично заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы ответчика, по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При этом статьей 475 ГК РФ предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. (п. 2).

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетний срок установлен для обнаружения недостатков товара с целью предъявления соответствующих претензий во внесудебном порядке.

Если требование предъявлено по истечении срока, то тот факт, что недостатки были обнаружены вовремя, должен доказываться специально, и представление таких доказательств является обязанностью покупателя.

Пункт 3 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течении гарантийного срока.

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу или изготовителю по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец, изготовитель, если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу, изготовителю (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира приобретена истцом у ответчика на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>. Квартира передана по акту приема-передачи <данные изъяты>.

Пунктом 6 договора купли-продажи, заключенного между сторонами указано, что гарантийный срок на переданную ответчиком истцу квартиру составляет два года, то есть 24 месяца следующих подряд с даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вместе с тем, гарантийный срок, установленный пунктом 6 договора купли-продажи, умаляет права покупателя-потребителя, поскольку по общему правилу гарантийный срок на товар, включая объекты недвижимости, установленный продавцом, исчисляется со дня передачи товара.

Таким образом, в данном случае, подлежит применению двухлетний гарантийный срок, начиная с даты передачи квартиры – с <данные изъяты>.

Как следует из материалов дела, истец обратилась к ответчику с требованием о выплате расходов на устранение недостатков <данные изъяты>, то есть по истечении двух лет со дня передачи квартиры по договору купли-продажи и за пределами гарантийного срока.

Исследование по выявлению факта наличия недостатков по заказу истца произведено ООО «Региональный центр судебных экспертиз и исследований» <данные изъяты> В рамках проведенного исследования были выявлены следующие недостатки: коридор – царапины на коробке двери, отклонение от вертикальной плоскости; кухня-гостиная – балконная группа, отклонение от вертикальной плоскости; лоджия – остекление, отклонение от вертикальной плоскости; жилая комната <данные изъяты> – окно, отклонение от вертикальной плоскости; жилая комната <данные изъяты> – окно, отклонение от вертикальной плоскости; жилая комната <данные изъяты> – балконная группа, отклонение от вертикальной плоскости, лоджия – остекление, отклонение от вертикальной плоскости.

Стоимость затрат на устранение дефектов составила 634 076 руб.

С исковым заявлением в суд истец обратилась <данные изъяты>

В рамках проведенной по делу судебной экспертизы N 110-488-25 от <данные изъяты> было установлено, что в квартире истца имеются недостатки (дефекты), частично совпадающие с указанными в заключении специалиста, в ходе экспертизы были также выявлены дополнительные недостатки, возникшие в связи с нарушениями технологии строительного производства:

кухня-гостиная и жилая комната <данные изъяты> – балконный блок, отклонение от вертикали на всю высоту; жилая комната <данные изъяты> и <данные изъяты> – оконный блок, продувание по периметру створок, провисание створок, растрескивание шпатлевочного и штукатурного слоев в зонах продувания; лоджия <данные изъяты> – остекление – продольная деформация (прогиб/искривление) профиля коробки рамы, систематические протечки в зоне примыкания остекления к стене, следы намокания отделки.

При этом как установлено судебной коллегией, <данные изъяты> истец обращалась в адрес управляющей компании и застройщика с претензиями по вопросу протечки осадков в лоджию, что подтверждается ответами управляющей компании от <данные изъяты>, приобщенных судебной коллегией в порядке ст. 327.1 УК РФ.

Соответственно, судебная коллегия приходит к выводу о том, что недостатки лоджии были обнаружены истцами в период гарантийного срока, обращение в суд с иском последовало в течении общего срока исковой давности, что влечет за собой обязанность продавца по возмещению данных расходов на их устранение.

В отношении остальных недостатков, выявленных после марта 2025 года, истец предъявил продавцу требования за переделами срока гарантии, в связи с чем, оснований для взыскания расходов на их устранение не имелось.

То обстоятельство, что отраженные в экспертном заключении дефекты оконного и балконного блоков на момент приемки могли носить скрытый характер, об обратном не свидетельствует, поскольку предъявление соответствующих требований, связанных, в том числе, с дефектами лоджии, свидетельствуют о возможности покупателей обнаружить их в разумный срок и в течение установленного срока.

Следует отметить, что возможность обнаружения недостатков товара по истечении двух лет со дня заключения договора купли-продажи, т.е. спустя длительное время после заключения договора, в процессе использования покупателем приобретенного товара, создавало бы возможность для предъявления требований, связанных с недостатками товара, продавцу неопределенно длительное время, вело бы к нарушению прав продавца, на которого бы возлагалась повышенная ответственность за сохранность и неизменность качественных характеристик вещи, находящейся длительное время в собственности другого лица.

При таких обстоятельствах, решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> подлежит изменению в части взысканной суммы в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков, с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в пользу ФИО2 подлежит взысканию стоимость расходов на устранение недостатков лоджии, которая согласно заключению судебной экспертизы составляет 129 282 руб.

В связи с изменением решения суда в указанной части, подлежит изменению решение суда в части взыскания неустойки на будущее время, с указанием на то, что неустойка подлежит взысканию в размере 1% в день, начиная с <данные изъяты> от суммы 129 282 руб. по день фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение недостатков квартиры за каждый день просрочки.

Несмотря на изменение решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков, с учетом всех обстоятельств дела, оснований для изменения решения суда в части взыскания неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50 000 руб. (расчетная от суммы 129 282 руб. составит 345 182,94 руб.) и штрафа в размере 50 000 руб. (расчетная сумма составит 97 141 руб.) судебная коллегия не усматривает, поскольку их размер был снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ, данные суммы соразмерны последствиям нарушения обязательства в отношениях с потребителем.

Поскольку сумма расходов на устранение недостатков, взыскиваемая с ответчика в пользу истца, изменена судебной коллегией, выводы суда первой инстанции о распределении судебных расходов также подлежат переоценке.

Принимая во внимание частичное удовлетворение иска (требовапния удовлетворены на 53,6% без учета снижения неустойки), согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчика с пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на проведение оценки в размере 32 160 руб., почтовые расходы в размере 477,04 руб., расходы на оформление доверенности 1929,60 руб.

Заявленные в апелляционной жалобе доводы о недоказанности истцом факта несения судебных расходов по оплате досудебной экспертизы (предоставление только приходного кассового ордера) и их чрезмерности отклоняются судебной коллегией как выражающие несогласие заявителя с результатами оценки судом имеющихся в деле доказательств. Ответчиком не приведено убедительных доводов и не представлено достаточных доказательств, которые бы свидетельствовали о явном завышении судебных расходов, понесенных истцом в связи с рассмотрением данного дела. В данном деле истец документально обосновал свои расходы на оплату досудебной экспертизы.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в доход бюджета городского округа <данные изъяты> подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 378 рублей.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в полном объеме по доводам апелляционной жалобы ответчика судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Солнечногорского городского суда Московской области от 22 декабря 2025 г. изменить в части взысканной суммы в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков, судебных расходов, изложить абзац 2, 4 резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в пользу ФИО2 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков в размере 129 282 руб., неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50 000 руб., неустойку в размере 1% в день, начиная с <данные изъяты> от суммы 129 282 руб. по день фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение недостатков квартиры за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в размере 32 160 руб., почтовые расходы в размере 477,04 руб., расходы на оформление доверенности 1929,60 руб.

Взыскать с ООО «Управляющая компания Центр Менеджмент» в доход бюджета городского округа <данные изъяты> госпошлину в размере 9 378 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «УК «Центр Менеджмент» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>