Решение № 3А-515/2025 3А-9/2026 3А-9/2026(3А-515/2025;)~М-426/2025 М-426/2025 от 22 января 2026 г. по делу № 3А-515/2025

УИД: 66OS0000-01-2025-000576-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

20 января 2026 года

Номер производства 3а-9/2026

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-9/2026

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектная мастерская «ЭКСПО-РЕМ» (ИНН <***>)

к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

с участием заинтересованных лиц – ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»

об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектная мастерская «ЭКСПО-РЕМ» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01января 2023год кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами <№>:156, <№>:82524 в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 26 августа 2025 года № 3834-07-2025-Е/66 (далее – Отчет), подготовленным оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» ФИО1

Определением суда от 11 ноября 2025 года принят отказ административного истца от административного иска в части требования об установлении по состоянию на 01января 2023 года кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>:156 в размере рыночной стоимости; производство по административному делу в указанной части прекращено.

Представителем Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области заявлены письменные возражения относительно достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>:82524 (далее – объект незавершенного строительства).

Определением Свердловского областного суда от 11 ноября 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО2 (общество с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга»).

08 декабря 2025 года от эксперта поступило заключение № 24-2025 от 02 декабря 2025 года (далее – Заключение).

Определением от 16 января 2026 года производство по административному делу возобновлено.

Лица, участвующие в административном деле, - административный истец, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», - в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства, надлежащим образом.

В силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, а также Заключение, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из части 1 статьи 24 Закона № 237-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом № 237-ФЗ или Законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 года.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 года по правилам Закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ.

Законом № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, площадью застройки 210,10 кв.м, имеющего степень готовности 100%.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» (далее – Приказ № 4800) по состоянию на 01 января 2023 года была утверждена кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства в размере 30827125,84 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 октября 2023 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2024 года.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 октября 2025 года № 7960 внесены изменения в Приказ № 4800, согласно которым кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства утверждена в размере 6977032,32 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05 ноября 2025 года; датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является 01 января 2023 года, датой начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2024 года.

Таким образом, на дату рассмотрения административного спора по существу, кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства определенная по состоянию на 01 января 2023 года в размере 30827125,84 руб. является архивной, сведения о которой сохраняются в Едином государственном реестре недвижимости.

Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости на ту же самую дату составляет 6977032,32 руб., с которой не согласен административный истец, уточнив заявленные требования в части размера оспариваемой кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства.

В силу статьи 2 Закона Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ в отношении объектов незавершенного строительства, налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства признано судом доказанным, поскольку административный истец является собственником объекта незавершенного строительства и плательщиком налога на имущество организаций.

Административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства представил в суд Отчет, согласно выводам которого, по состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость составляла 3257 000 руб.

В силу части первой статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки; в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (пункты 20, 23 Постановления № 28).

В связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО2 (общество с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга»)

По результатам экспертизы в материалы административного дела приобщено Заключение, согласно выводам которого, по состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляла 3262 744 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Определенная в Заключении итоговая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства не является произвольной, поскольку при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

В Заключении приведены все необходимые сведения об источниках получения информации; на основании проведенного экспертом сегмента рынка, произведена оценка объекта незавершенного строительства с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты сделаны в рамках используемого экспертом сравнительного и доходного подходов; итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом при согласовании результатов, полученных при применении различных подходов и методов оценки.

Приведенная в Заключении информация в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Заключение выполнено экспертом ФИО2, которая имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, ее ответственность как оценщика застрахована должным образом.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности Заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным принять Заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 01 января 2023 года.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства по сравнению с рыночной стоимостью, нашел свое документальное подтверждение.

При таких обстоятельствах, административный иск подлежит удовлетворению с установлением по состоянию на 01 января 2023 года кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости, определенной в Заключении.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектная мастерская «ЭКСПО-РЕМ» (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>:82524 в размере его рыночной стоимости 3262 744 (три миллиона двести шестьдесят две тысячи семьсот сорок четыре) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>:82524 считать 27 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 23 января 2026 года.

Судья С.Н. Полевщикова