Решение № 3А-31/2017 3А-31/2017~М-21/2017 М-21/2017 от 3 мая 2017 г. по делу № 3А-31/2017

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-31/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 мая 2017 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

судьи областного суда Корнюшенкова Г.В.,

при секретаре – Лакман Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Владимирское» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью «Владимирское» (далее – ООО «Владимирское», административный истец) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, Администрация муниципального образования «Гвардейский городской округ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:02:240005:107, кадастровая стоимость которого, согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, по состоянию на 17 октября 2014 года составляет 64514091 рубль 60 копеек.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административным истцом был заказан отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, проведена экспертиза полученного отчёта.

Согласно отчёту № рыночная стоимость земельного участка административного истца определена в размере 15783000 рублей 00 копеек. Согласно экспертному заключению №, отчёт об оценке № соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и стандартов саморегулируемой организации.

Административный истец 12 ноября 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением Комиссии от 20 ноября 2015 года заявление было отклонено.

Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.18), Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 66), главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) административный истец просит суд установить кадастровую стоимость находящегося у него в собственности земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107 в размере его рыночной стоимости 15783000 рублей 00 копеек по состоянию на 17 октября 2014 года.

Определением судьи Калининградского областного суда от 14 марта 2017 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области) привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте судебного заседания извещён. От представителя административного истца по доверенности А. 28 апреля 2017 года поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью ознакомления административного истца с материалами дела, формирования обоснованной позиции по поводу результатов судебной экспертизы, а также в связи с отъездом представителя административного истца. Определением суда от 4 мая 2017 года в удовлетворении указанного ходатайства отказано по основаниям, изложенным в определении.

Представитель заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против заявленных требований административного истца. Просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, указанном в экспертном заключении эксперта Б. от 21 апреля 2017 года № - 33789300 рублей.

Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом мнения представителя заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Владимирское» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:02:240005:107, площадью 187896 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуальных жилых домов до 3-х этажей с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, Гвардейский район, вблизи п. Холмы, что подтверждается нотариально заверенной копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 9 февраля 2017 года № (л.д. 131-139).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107 на 17 октября 2014 года (дата определения кадастровой стоимости) определена в размере 64514091 рубль 60 копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 декабря 2016 года (л.д. 7), а также вышеуказанной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 9 февраля 2017 года № (л.д. 131-139).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, в том числе путём увеличения налоговой базы по земельному налогу.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящейся у него в собственности земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка.

Исходя из приведённых критериев, ООО «Владимирское» является лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом соблюдён предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора путём обращения 12 ноября 2015 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, о чём свидетельствует заверенная копия решения Комиссии от 20 ноября 2015 года № (л.д. 116-118).

В обоснование административного иска ООО «Владимирское» представило суду Отчёт № от 8 октября 2015 года об определении рыночной стоимости: земельного участка общей площадью 187896 м2 с кадастровым номером: 39:02:240005:107, категория земель – земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: для строительства индивидуальных жилых домов до 3-х этажей с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, Гвардейский район, вблизи пос. Холмы, выполненный ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» (оценщик – В.) в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 17 октября 2014 года составляет 15783 000 рублей (л.д.17-91).

В целях подтверждения правильности и достоверности данного отчёта ООО «Владимирское» также представлено Экспертное заключение № от 27 октября 2015 года, подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (эксперт Г.), вид проводимой экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости, из которого следует, что, по мнению эксперта, отчёт № от 8 октября 2015 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности; соответствует ССО РОО 2010; соответствует требованиям технического задания договора на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными (л.д. 92-114)

С учётом возражений против заявленных административным истцом требований со стороны заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», определением суда от 3 апреля 2017 года по ходатайству Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» по административному делу была назначена судебная экспертиза в целях определения действительной рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка.

Согласно полученному по итогам судебной экспертизы заключению эксперта ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований» Б. от 21 апреля 2017 года № (л.д. 172-218), с учётом представленных экспертом пояснений о допущенной опечатке (л.д. 229-230) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107, площадью 187896 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для строительства индивидуальных жилых домов до 3-х этажей с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, Гвардейский район, вблизи поселка Холмы, на дату 17 октября 2014 года составляет 33789300 рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что нельзя согласиться с определением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107 на дату 17 октября 2014 года в размере 15783 000 рублей на основе отчёта об оценке № от 8 октября 2015 года. При составлении указанного отчёта оценщиком в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, не обоснован отбор 5 использованных в расчётах объектов-аналогов из доступных оценщику объектов-аналогов. В качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки, расположенные в иных, чем оцениваемый, муниципальных образованиях (Гурьевский и Зеленоградский районы) Калининградской области, что могло отразиться на расчёте стоимости оцениваемого земельного участка. При этом корректировка на местоположение рассчитана только методом кодирования по экономико-планировочным оценочным зонам.

В то же время суд соглашается с доводами административного истца о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107 в размере 64514091 рубль 60 копеек, не соответствует его рыночной стоимости.

Определяя рыночную стоимость земельного участка на 17 октября 2014 года суд принимает за основу Экспертное заключение эксперта Б. № от 21 апреля 2017 года

Эксперт Б., являющаяся сертифицированным экспертом, обладающая правом на проведение подобного рода исследования, имеющая опыт работы по экспертной деятельности с 1994 года, будучи предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении используя метод сравнения продаж подобрала 5 объектов - аналогов с близкими к оцениваемому земельному участку характеристиками, обосновав указанный отбор из доступных эксперту объектов-аналогов, применила необходимые корректировки, либо обосновала отказ от применения корректировок. Все объекты-аналоги, как и оцениваемый земельный участок, расположены в Гвардейском районе Калининградской области.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что использованные экспертом Б. при подготовке экспертного заключения объекты-аналоги дают при расчётах более точную рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Экспертное заключение № от 21 апреля 2017 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

При вышеприведённых обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 17 октября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107 составляет 33789300 рублей.

Таким образом, содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107 по состоянию на 17 октября 2014 года существенно отличается от рыночной стоимости этого же земельного участка, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные ООО «Владимирское» административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

С учётом вышеизложенного, датой подачи ООО «Владимирское» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости является дата обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 12 ноября 2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Владимирское» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:240005:107, площадью 187896 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, Гвардейский район, вблизи п. Холмы, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для строительства индивидуальных жилых домов до 3-х этажей с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, на дату 17 октября 2014 года в размере его рыночной стоимости – 33 789 300 (Тридцать три миллиона семьсот восемьдесят девять тысяч триста) рублей 00 копеек.

Датой подачи ООО «Владимирское» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ООО «Владимирское» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 12 ноября 2015 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, после вступления решения в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учёта такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2017 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков