Решение № 2-4340/2023 2-4340/2023~М-3300/2023 М-3300/2023 от 24 декабря 2023 г. по делу № 2-4340/2023

Дело <№>

УИД: 23RS0<№>-75

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 25 декабря 2023 года.

Приморский районный суд <адрес> края

в составе председательствующего судьи Прохорова А.Ю.,

при секретаре <ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <ФИО4 к <ФИО3, <ФИО1 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО4 обратился в суд с иском к <ФИО3, <ФИО1 о понуждение осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, мотивируя свои требования тем, что между ним и <ФИО2 <ДД.ММ.ГГГГ> был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, по адресу: Россия, <адрес>, урочище Широкая Балка, с кадастровым номером 23:47<№>:99, состоящее из строений, сооружений, коммуникаций и инвентаря и иного имущества, расположенных на земельном участке, в том числе объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 24:47:<№>:1925, принадлежащее <ФИО2 на основании свидетельства о государственной регистрации права от <ДД.ММ.ГГГГ>. Согласно п.4.2 Предварительного договора, стороны обязались заключить Основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента наступления обстоятельств, предусмотренных п.4.3 предварительного договора купли-продажи. Согласно п.4.3 предварительного договора, продавец обязуется до заключения основного договора, оформить на свое имя право собственности на земельный участок по адресу: Россия, <адрес>, урочище Широкая Балка, кадастровый <№>, для отчуждения права собственности в пользу покупателя в будущем. На сегодняшний день, свои обязательства продавец не исполнил, основной договор купли-продажи не был заключен. Просит суд о понуждении ответчиков осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

В судебное заседание истец не явился, о рассмотрении дела уведомлен судом надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие, против рассмотрения дела в заочном порядке не возражала.

Ответчики <ФИО3, и <ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом, заявлений о рассмотрении дела в ее отсутствие суду не представлено.

Представитель третьего лица – администрации МО <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен судом надлежащим образом.

С учетом указанных обстоятельств и положений ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу требований ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделками согласно ст.153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Государственного регистрации в силу п.1 ст.131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В судебном заседании установлено и подтверждено документально, что между <ФИО4 и <ФИО2 <ДД.ММ.ГГГГ> был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, по адресу: Россия, <адрес>, урочище Широкая Балка, с кадастровым номером 23:<№>99, состоящее из строений, сооружений, коммуникаций и инвентаря и иного имущества, расположенных на земельном участке, в том числе объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: <№>:2420, 23:47:<№>:1925, принадлежащее <ФИО2 на основании свидетельства о государственной регистрации права от <ДД.ММ.ГГГГ>. Согласно п.4.2 Предварительного договора, стороны обязались заключить Основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента наступления обстоятельств, предусмотренных п.4.3 предварительного договора купли-продажи. Согласно п.4.3 предварительного договора, Продавец обязуется до заключения основного договора, оформить на свое имя право собственности на земельный участок по адресу: Россия, <адрес>, урочище Широкая Балка, кадастровый <№> для отчуждения права собственности в пользу Покупателя в будущем. Таким образом, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после наступления определённых обстоятельств - исполнения продавцом обязательств по регистрации продавцом за собой права собственности на земельный участок, отчуждаемый в будущем в собственность покупателя, в органах Росреестра. На сегодняшний день, свои обязательства продавец не исполнил, основной договор купли-продажи не был заключен.

При всем указанном, исполнение сделки фактически произошло в момент заключения предварительного договора купли-продажи: стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, определили предмет договора, его стоимость.

Согласно правовым позициям, выраженным в п. 23 Постановления Пленума Верховного суда РФ от <ДД.ММ.ГГГГ> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Стороны определили стоимость объекта недвижимости в 7 000 000 (семь миллионов) рублей. Согласно тексту самого предварительного договора купли-продажи, покупатель полностью уплатил оговоренную предварительным договором стоимость, т.е. обязательства покупателя исполнены полностью. Так же в предварительном договоре купли-продажи стороны зафиксировали, что передача объекта в пользование покупателю произошла в момент заключения самого предварительного договора. Таким образом, предварительный договор квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, договор оплачен полностью, имущество передано покупателю

На основании ст.ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость договору продажи покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием или изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент се совершения (подписания договора).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие се покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <ДД.ММ.ГГГГ><№> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным валяльным этого имущества и и мест право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцам, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст.ст. 16 и 17 Ф3 «O государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.ст. 309, 310 ПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что в июле 2022 года истцом в адрес продавца была направлена претензия о необходимости заключении основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю.

По истечении времени, указанного в претензии, покупателю стало известно, что продавец скончался.

В судебном заседании установлено, что лицами, принявшими наследство после смерти продавца, являются <ФИО3 и <ФИО1, которые являются надлежащими ответчиками по настоящему спору.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <ДД.ММ.ГГГГ><№> (ред. от <ДД.ММ.ГГГГ>) «О судебной практике по делам о наследовании», указано, что согласно статье 28 ГПК РФ иски с требованиями, возникшими из наследственных правоотношений, подаются в суд по месту жительства ответчика-гражданина или по месту нахождения ответчика-организации. При возникновении спора о правах на наследственное имущество, в состав которого входят несколько объектов недвижимости, находящихся на территории юрисдикции различных районных судов, а также о разделе такого имущества иск в отношении всех этих объектов может быть предъявлен по месту нахождения одного из них по месту открытия наследства. В случае, если по месту открытия наследства объекты недвижимости не находятся, иск подается по месту нахождения любого из них.

Под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства. Таким образом, смерть продавца не влечет за собой прекращение его обязательств по предварительному договору купли-продажи, данные обязательства переходят к его наследникам, в частности к <ФИО1 и <ФИО3.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <ФИО4 к <ФИО3, <ФИО1 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.

Считать настоящее решение суда основанием для государственной регистрации перехода права собственности от <ФИО2 к <ФИО4 на объект недвижимости – расположенный на земельном участке, по адресу: Россия, <адрес>, г: Новороссийск, <адрес>, урочище Широкая Балка, с кадастровым номером 23:<№>:99, состоящий из строений, сооружений, коммуникаций и инвентаря и иного имущества, расположенных на земельном участке, в том числе объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 24:47:<№>:1925, принадлежащий <ФИО2, на основании предварительного договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> и для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости на вышеуказанные объекты недвижимости.

Ответчики вправе подать в Приморский районный суд <адрес> заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиками в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Приморский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Ю. Прохоров