Решение № 2А-981/2019 2А-981/2019~М-850/2019 М-850/2019 от 28 мая 2019 г. по делу № 2А-981/2019

К делу № 2а-981/19


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Белореченск. 28 мая 2019 года.

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С.,

при секретаре Казанцевой Е.А.,

с участием:

представителей административного истца ФИО1 - ФИО2 и ФИО3,

представителя административного ответчика – администрации Белореченского городского поседения Белореченского района – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района, где просит суд признать незаконным отказ Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 № земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, выраженный в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03.2019 № 02-12/735, а также обязать административного ответчика в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № для завершения строительства.

В обоснование заявленных требований указано следующее (л.д. 4-7). Административный истец, в соответствии с договором аренды земельного участка от 19.10.2017 года № и соглашением от 14.12.2017 года, является законным владельцем земельного участка на праве аренды для размещения магазина общей площадью 61 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №. В соответствии с разрешением на строительство от 21.03.2018 года, выданным Администрацией МО Белореченский район, на земельном участке заявителю разрешено строительство магазина в срок до 21.03.2021 года. В настоящее время за административным истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым номером № площадью 44 кв.м., расположенный на спорном земельном участке. 26.02.2019 года административный истец на имя главы Белореченского городского поселения Белореченского района было подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. 25.03.2019 года ФИО1 необоснованно отказано в продлении договора аренды земельного участка, что подтверждается письмом Главы Белореченского городского поселения Белореченского района № 02-12/735. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего право предшественников, такое право реализовавших. Данная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 21.03.2019 № Ф08-969/2019 по делу № А63-13243/2018. Поскольку заявитель не использовал прежде право на продление договора аренды земельного участка и отсутствуют право предшественники, реализовавшие такое право, заявителю незаконно было отказано в однократной пролонгации договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства без торгов.

В судебном заседании представители истца – ФИО2 и ФИО3 поддержали доводы административного искового заявления и просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил в удовлетворении административного иска отказать, поддержал отзыв административного ответчика на иск, где указано следующее (л.д. 40-42). Согласно п. 15 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ). Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендаторы земельного участка имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи (т.е ст.39.6 ЗК РФ ) основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение договора аренды на новый срок (на пролонгацию) без проведения торгов. В данном случае договор аренды земельного участка заключался на аукционе, соответственно у арендатора отсутствует право на продление договора на новый срок. Согласно п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ допускается предоставление земельного участка без проведения торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Однако применение данной нормы в силу прямого указания п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ допускается лишь в отношении договора аренды, который был заключен без проведения торгов. Кроме того, случаи, в которых допускается предоставление земельного участка без проведения торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, исчерпывающим образом определены п.5 ст. 39.6 ЗК РФ. В силу п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Согласно ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом в силу пункта 2 указанной статьи ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. С учетом приведенных норм у Административного истца отсутствует право на преимущественное заключение нового договора аренды как собственника объекта незавершенного строительства: земельный участок изначально предоставлен по результату проведенного аукциона (невыполнение требования п.3 ст. 39.6 ЗК РФ); уполномоченным органом выражено намерение о заявлении требования в суд об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не истек шестимесячный срок со дня окончания срока действия договора аренды (невыполнение требования п. 5 cт. 39.6 ЗК РФ). Приводимая обоснование иска ссылка на п.п.6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ не может рассматриваться как состоятельная, ввиду того, что данной нормой определяются сроки заключения договоров аренды земельных участков различного назначения, а не правовые основания для их заключения. Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду. Указанная норма определяла на переходный период исключение из общего правила заключения договоров аренды на новый срок, установленного ст.39.6 ЗК РФ, но к данным правоотношениям применена быть не может, так как договор аренды заключен после 01.03.2015 года.

Выслушав в судебном заседании представителей административного истца и представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что административный истец ФИО1 является арендатором земельного участка, предоставленного ему ответчиком, согласно договора аренды земельного участка от 19 октября 2017 года, предоставленном для размещения магазина общей площадью 61 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, сроком на один год шесть месяцев (л.д. 9-14).

В соответствии с разрешением на строительство от 21.03.2018 года №, выданным администрацией муниципального образования Белореченский район, на земельном участке ФИО1 разрешено строительство магазина в срок до 21.03.2021 года (л.д.21).

За административным истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 44 кв.м., расположенный на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 22-24, 25-26).

26.02.2019 года административным истцом ФИО1 на имя Главы Белореченского городского поселения Белореченского района было подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д.27). 25.03.2019 года административному истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка, что подтверждается письмом Главы Белореченского городского поселения Белореченского района № 02-12/735 (л.д.28-29).

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае действуют правила статьи 610 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Воля арендодателя на прекращение арендных отношений выражена в письме Главы Белореченского городского поселения Белореченского района № 02-12/735, в котором административный ответчик уведомил арендатора о наличии возражений против продления договора аренды. В соответствии с п. 7.1 договора аренды земельного участка от 19.10.2017 № срок действия договора составляет 1,5 года со дня его государственной регистрации. Из материалов настоящего дела следует, что данный договор был зарегистрирован в ЕГРН 31.10.2017 года. Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.10.2017 № прекратил свое действие 30.04.2019 года. Отсутствие намерения арендодателя (административного истца) на продление арендных отношений выражено в письме от 25.03.2019 г. № 02-12/735, адресованном арендатору.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который, приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта. При этом, материалами дела установлено, что ФИО1 прилагала достаточные усилия, направленные на достижение конечной цели договора, путем осуществления комплекса работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации для строительства магазина.

Доводы административного ответчика об отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу по следующим основаниям. Земельный участок необходим административному истцу для целей, предусмотренных договором аренды, соответствующих интересам неограниченного круга лиц. В случае возврата земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, будет невозможно реализовать строительство магазина, для осуществления которого администрацией муниципального образования были проведены торги в виде аукциона. При этом имеется совокупность предусмотренных законом оснований (пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ) для заключения договора без торгов в отношении этого участка на новый срок с арендатором для завершения строительства. Установлено, что после заключения договора аренды земельного участка от 19.10.2017 № ФИО1 обратилась в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство магазина было выдано административному истцу лишь 21 марта 2018 года сроком на три года. Заключая спорный договор аренды земельного участка от 19.10.2017 года № на срок до 30.04.2019 года, администрация Белореченского городского поселения не могла не осознавать невозможность реализации цели заключения договора в указанный срок. Кроме того, суд учитывает, что 07.06.2018 года в рамках дела № 2-1420/2018, Белореченский межрайонный прокурор обратился в Белореченский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО1 о запрете деятельности по строительству магазина по улице <адрес>. Определением Белореченского районного суда Краснодарского края от 05.07.2018 г. по делу № 2-1420/2018 была введена обеспечительная мера в виде запрета на осуществление строительства на спорном земельном участке, в связи с чем, в течение 6 (шести) месяцев строительные работы не производились, завершение строительных работ до окончания срока действия договора аренды было невозможно (л.д. 84-97). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.12.2018 года было отменено решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 05.07.2018 года по делу № 2-1420/2018, в удовлетворении исковых требований прокурора отказано (л.д. 80-83). При этом, действие указанной обеспечительной меры сохранялось до отмены Белореченским районным судом Краснодарского края обеспечения иска по заявлению ФИО1 от 11.01.2019 года. При этом, следует учитывать, что о данном обстоятельстве административному ответчику было известно достоверно. Суд полагает, что указанное имеет существенное значение при вынесении судом решения по настоящему делу.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано судом недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться, как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С учетом изложенного, суд считает, что действия административного ответчика не могут быть признаны добросовестными.

В судебном заседании вышеизложенные доводы представителей административного истца, которые суд находит обоснованными и аргументированными, представителем административного ответчика опровергнуты не были, при этом, вышеизложенные доводы представителя ответчика не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы носят субъективный характер, основанный на неправильном и ошибочном толковании норм законов, подлежащих применению, а также исследованных в судебном заседании письменных доказательств.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227-228 КАС РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Административный иск ФИО1 к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным отказ Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 года № земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, выраженный в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03.2019 года № 02-12/735;

Обязать администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка№ № для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Кириенко