Решение № 2-2147/2020 2-2147/2020~М-1285/2020 М-1285/2020 от 17 мая 2020 г. по делу № 2-2147/2020

Дело №2-2147/2020 50RS0039-01-2020-001734-83

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2020 г. г.Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,

при секретаре Нагайцевой Е.П.,

с участием истцов ФИО3 и ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по оплате госпошлины,

у с т а н о в и л:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд к ФИО5 со следующими требованиями:

-о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <дата>., заключенного с ответчиком;

-о возврате земельного участка, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческо-растениеводческого направления площадью 760 кв.м., с КН <номер>, по адресу, <адрес>, в общую долевую собственность истцов в равных долях по <...> доле каждому;

-об аннулировании записи в ЕГРН от <дата>. о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок;

-о взыскании в пользу ФИО3 расходов по оплате госпошлины 900 руб.

В обосновании исковых требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности, в равных долях (по <...> доле) принадлежал вышеуказанный земельный участок площадью 760 кв.м., в отношении которого ими был заключен с ответчиком договор купли-продажи, удостоверен нотариусом Раменского нотариального округа Московской области ФИО1 <дата>., реестровый номер <номер>. Согласно п.2.3 договора ответчик приобрела у истцов земельный участок за 950 000 руб.. При этом, расчет между сторонами был определен следующим образом: денежные средства в размере 95 000 руб. ответчик выплатила им до подписания договора купли-продажи земельного участка от <дата>.; денежные средства в размере 855 000 руб. ответчик обязалась выплатить в срок до <дата>. (в размере 213 750 руб. выплачиваются в срок до <дата>.; в размере 213 750 руб. выплачиваются в срок до <дата>.; в размере 213 750 руб. выплачиваются в срок до <дата>.; в размере 213 750 руб. выплачиваются в срок до <дата>.). Была достигнута договоренность, что передача денежных средств будет оформляться соответствующими расписками. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, отчуждаемый земельный участок будет находиться в залоге у продавцов (п.2.4 договора). В соответствии с п.2.5 договора стороны договорились, что окончательный расчет между сторонами оформляется распиской о получении денежных средств в размере 855 000 руб. в счет платежей по договору, которая будет являться основанием для прекращения залога на вышеуказанный земельный участок. После выдачи ими расписки обязанность ответчика по оплате земельного участка считается исполненной. <дата>. составлен передаточный акт, согласно которому они передали, а ответчик получила вышеуказанный земельный участок полностью и в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора. Передаточный акт от <дата> удостоверен нотариусом ФИО1 <дата>., а <дата>. произведена государственная регистрация перехода права собственности. Однако, до настоящего дня денежные средства в размере 855 000 руб. за проданный земельный участок ответчик не выплатила. Истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием исполнить взятые на себя обязательства по оплате, но ответчик по настоящее время не оплачивает стоимость земельного участка, в связи с чем считают необходимым расторгнуть договор.

В судебном заседании истцы ФИО3 и ФИО4 поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО5, извещенная <дата>. по телефону через своего <...> ФИО2, в судебное заседание не явилась, несмотря на то, что <дата>. время судебного заседания на <дата>. было предварительно согласовано со стороной ответчика. <...> ответчика по телефону сообщил, что с <дата>. они временно сроком на 6 месяцев зарегистрированы по адресу: <адрес>. Однако, в назначенное время <дата>. ответчик вновь не явилась в судебное заседание, <...> ответчика- ФИО2 по телефону сообщил, что ФИО5 была извещена о судебном заседании, просил рассмотреть дело в ее отсутствие. В течение 4 месяцев они намерены разрешить вопрос об оплате задолженности по договору купли-продажи земельного участка.

В связи с неявкой ответчика в судебное заседание и принятием судом всех мер по ее извещению, с согласия истцов, дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав истцов и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), а согласно ч.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан платить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, выданных <дата>., истцам принадлежало на праве общей долевой собственности (по <...> доле каждому) земельный участок площадью 760 кв.м., с КН <номер>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческо-растениеводческого направления, расположенного по адресу, <адрес>. Земельный участок ими был приобретен по договору купли-продажи от <дата>.

По договору купли-продажи (купчей) земельного участка от <дата>., истцы продали вышеуказанный земельный участок ответчику ФИО5 за 950 000 руб.. При этом, расчет между сторонами был определен следующим образом: денежные средства в размере 95 000 руб. ответчик обязалась выплатить до подписания договора, а остальные денежные средства в размере 855 000 руб. обязалась выплатить в срок до <дата>. (в размере 213 750 руб. - в срок до <дата>.; в размере 213 750 руб. - в срок до <дата>.; в размере 213 750 руб. - в срок до <дата>.; в размере 213 750 руб. -в срок до <дата>.).

Судом установлено, что ответчик выплатила лишь 95 000 руб., остальные денежные средства в размере 855 000 руб. за проданный земельный участок ответчиком по настоящее время истцам не переданы, в связи с чем истцы вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата земельного участка в собственность истцов.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензией, направленной в адрес ответчика <дата>., истцы предложили расторгнуть договор купли- земельного участка от <дата>. и возвратить им земельный участок, в связи с неуплатой его стоимости в размере 855 000 руб.

Данная претензия ответчиком оставлена без ответа.

В п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом положений вышеуказанных норм, в связи с непогашением ответчиком задолженности по оплате стоимости земельного участка, исковые требования истцов о расторжении договора и о возврате земельного участка подлежат удовлетворению.

Требование же истцов об аннулировании записи в ЕГРН от <дата>. о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вступивший в силу с 01.01.2017г. Закон о регистрации регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему ФЗ, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим ФЗ сведений, содержащихся в ЕГРН.

Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001г. № 132-о указал, что, государственная регистрация - как условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, запись ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности ФИО5 на земельный участок, произведенная от <дата>., не подлежит аннулированию. В этой части истцы избрали неверный способ защиты своих прав и законных интересов. Надлежащим способом защиты прав на недвижимое имущество в данном случае является расторжение договора купли-продажи земельного участка, на основании чего в ЕГРН вносятся записи о правах. Юридическим последствием оспаривания зарегистрированного в ЕГРН права должно быть не аннулирование записи в ЕГРН, а прекращение права ненадлежащего собственника на спорное недвижимое имущество, и признание права собственности надлежащего собственника.

Кроме того, на основании ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца ФИО3 по оплате госпошлины в размере 900 руб..

Руководствуясь ст.ст. 194-198 и 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчей) земельного участка от <дата>., заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО5.

Обязать ФИО5 возвратить земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческо-растениеводческого направления площадью 760 кв.м., с КН <номер>, по адресу, <адрес>, в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО4 по <...> доле каждому, прекратив право собственности ФИО5 на данный земельный участок.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО5 и государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 760 кв.м., с КН <номер>, за ФИО3 и ФИО4

В удовлетворении требования об аннулировании записи в ЕГРН от <дата>. о государственной регистрации перехода права собственности ФИО5 на земельный участок с КН <номер> отказать.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 900 (девятьсот) руб.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда, а в случае отказа в пересмотре, может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Мотивированное решение составлено 28.05.2020г.