Решение № 2-2828/2017 2-2828/2017~М-2626/2017 М-2626/2017 от 24 сентября 2017 г. по делу № 2-2828/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 сентября 2017 года Советский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Туляковой О.А.,

при секретаре Поповой Я.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самара гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Прогресс-Н» о признании предварительного договора о долевом участии в строительстве договором участия в долевом строительстве, обязании внести изменения к предварительному договору о долевом участии в строительстве, возложении обязанности на ответчика по предоставлению документов на государственную регистрацию предварительного договора (с внесенными изменениями и дополнениями),

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ООО «Прогресс-Н» о признании предварительного договора о долевом участии в строительстве договором участия в долевом строительстве, обязании внести изменения к предварительному договору о долевом участии в строительстве, возложении обязанности на ответчика по предоставлению документов на государственную регистрацию предварительного договора (с внесенными изменениями и дополнениями).

В обоснование иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «СК «<данные изъяты>» был заключен предварительный договор № о долевом участии в строительстве. В рамках указанного договора застройщик обязался на основании разрешения на строительство осуществлять строительство жилого дома в границах улиц <адрес> и передать истцу во втором квартале ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатную квартиру №, этаж №, общей площади квартиры <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь (проектная) балкона, лоджий <данные изъяты> кв.м., (с коэффициентов 1), секция 1В (строительный адрес).

Оплата по указанному договору участником строительства произведена в полном объеме.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № застройщик ООО «СК «Металлопторг» признан несостоятельным (банкротом).

Постановлением старшего следователя отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории <адрес> СУ Управления МВД России по <адрес> ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ истец признан потерпевшим по уголовному делу.

Приговором Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ руководитель общества был осужден по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Жилой комплекс состоял из 8 секций (433 квартиры). На момент банкротства ООО «СК «<данные изъяты>» были выстроены 4 десятиэтажные секции: 1В, 1Г, 1Д, 2А, квартира № (строительный) располагалась на 8 этаже секции 1В.

Для завершения строительства проблемного (незавершенного) объекта долевого строительства Министерством строительства <адрес> в конце ДД.ММ.ГГГГ, по результатам конкурса среди строительных организаций была привлечена строительная компания ООО «Прогресс-Н», которая в соответствии с конкурсной документацией в установленном законом порядке приняла на себя обязательства по удовлетворению права требования 251 участника долевого строительства на получение ими 316 жилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> (строительный).

В новом проекте строительства изменилось только буквенное наименование секций и нумерация квартир в связи с их увеличением из-за объединения 2-х секций в одну. Параметры квартир (площадь, этажность) не изменились.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит суд признать предварительный договор № о долевом участии (инвестировании) от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве договором участия в строительстве. Обязать ООО «Прогресс-Н» внести изменения (дополнения) к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии (инвестировании) в строительстве в связи с изменением номера квартиры и буквенного обозначения секции согласно новой проектной документации. Возложить на ООО «Прогресс-Н» обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ (с внесенными изменениями и дополнениями).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представили отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица Министерство строительства по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО Строительная компания «<данные изъяты>» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №.

Предметом данного договора являлось участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, секция 1В (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры № (строительный номер), этаж №, общая площадь <данные изъяты> кв.м.. Окончание строительства – ДД.ММ.ГГГГ., л.д. 8 Т.1.

Согласно п. 6 договора цена договора составила <данные изъяты> рублей. Обязательства по оплате стоимости квартиры ФИО1 исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № застройщик ООО «СК «<данные изъяты>» признан несостоятельным (банкротом).

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «СК «<данные изъяты>» включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер) №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 8, секция 1В 9строительный адрес), расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей, л.д. 12-13 Т.1.

Постановлением старшего следователя отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории <адрес> СУ Управления МВД России по <адрес> ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ истец признан потерпевшим по уголовному делу №.

Производство по делу о банкротстве ООО «СК «<данные изъяты>» прекращено, согласно определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № объект был включен в перечень проблемных объектов долевого строительства на территории <адрес> (л.д.17).

Застройщиком объекта, расположенного по адресу: <адрес> (далее - объект), в соответствии с требованиями Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее - Федеральный Закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ) являлось ООО «Новая Самара», обладавшее правом аренды на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) и имевшее разрешение на строительства объекта № от ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение требований Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ привлечение денежных средств участников долевого строительства объекта осуществлялось не застройщиком ООО «<данные изъяты>», а ООО «<данные изъяты>». В связи с этим заключенный между ООО «СК «<данные изъяты>» и Истцом ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор № не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.

В целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства министерством в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № проводились конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов (далее конкурс).

По итогам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил право на оформление в собственность указанного земельного участка, а также обязанность по удовлетворению прав требований 251 обманутого дольщика ООО «СК «<данные изъяты>» (<данные изъяты> кв.м. жилой площади).

В соответствии ч.7 ст. 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ за № утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

Согласно п. 2 указанного приказа установлено, что действие настоящего приказа распространяется на отношения, связанные с включением в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, возникшие после вступления в силу настоящего приказа.

До издания приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ за №., действовал приказ Минрегиона России от ДД.ММ.ГГГГ за №, которым были утверждены Критерии, а также правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Пунктом 1 указанных выше Критериев было закреплено, что установленные они исключительно в целях ведения Реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно п. 3 Правил ведения реестра определено, что формирование и ведение Реестра осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома, для строительства которого привлечены денежные средства граждан, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контролирующий орган), в соответствии с настоящими Правилами.

Таким органом на территории <адрес> является Министерство строительства Самарской области в соответствии со ст. 2 Закона Самарской области от 16.03.2007 №13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов ( обманутых дольщиков) на территории Самарской области».

На основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ №, поступившего на рассмотрение в Министерство строительства <адрес>, в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории <адрес> внесена запись о праве требования ФИО1 доли в объекте долевого строительства (<адрес>), о чем в реестр ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №, что подтверждается выпиской №, л.д. 16 Т.1.

Из материалов дела следует, что на дату проведения конкурса по данному проблемному объекту истек срок действия разрешения на строительство, выданного предыдущему застройщику (ДД.ММ.ГГГГ), а также отсутствовала проектная документация предыдущего застройщика.

В соответствии с постановлением Администрации г.о.Самара № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в разрешение на строительство, согласно которым застройщиком жилого дома, в котором расположена спорная квартира является ООО «Прогресс-Н», л.д. 66 Т.1.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком было получено положительное заключение по проектной документации (информация содержится в проектной декларации), после чего в ДД.ММ.ГГГГ было получено новое разрешение на строительство. Согласно утвержденному проекту объект обозначен как жилые дома по адресу: <адрес> (далее - объект).

Кроме расходов на проектирование Ответчиком понесены затраты, связанные со строительством объектов коммунальной инфраструктуры, выполнению технических условий и выкупу технологических мощностей.

Финансирование завершения строительства объекта осуществляется за счет реализации свободных помещений, а также за счет привлечения средств граждан участников долевого строительства ООО «СК «<данные изъяты>».

В материалы дела стороной ответчика представлено заключение № ООО «Экспертиза собственности» от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что рыночная стоимость понесенных фактических затрат на строительство объекта незавершенного строительства секции 1А,1Б, 1В,1Г,2А,2Б, по адресу <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

Как пояснил ответчик, для всех дольщиков ООО «СК «<данные изъяты>» Ответчик предлагает единый алгоритм расчета суммы софинансирования: цена договоров долевого участия рассчитывается по себестоимости строительства 1 кв.м общей площади жилых помещений <данные изъяты> руб./кв.м, а сумма, оплаченная по договору с ООО «СК «<данные изъяты>», вычитается из цены договора. Привлечение денежных средств по договорам долевого участия осуществляется Ответчиком в соответствии с требованиями Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, после государственной регистрации договоров долевого участия. Расчет софинансирования для обманутых дольщиков осуществляется исходя из себестоимости строительства 1 кв.м. общей жилой площади, которая существенно ниже реальной стоимости строительства 1 кв.м. общей жилой площади согласно вышеуказанного экспертного заключения.

В соответствии с ч.3 чт. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Поскольку Федеральным законом №214-ФЗ установлены правила, обязательные для сторон, договор долевого участия должен соответствовать требованиям этого закона и содержать обязательные условия, предусмотренные для данного вида договора.

Установлено, что подписанный предварительный договор за № от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован не был.

В настоящее время объекта, указанного в предварительном договоре - квартиры со строительным номером № на № этаже секция № не существует, что подтверждается планом № этажа в секции №.

ДД.ММ.ГГГГ между министерством строительства <адрес>. Администрацией г.о.Самара и ООО «Прогресс-Н» заключено трехстороннее соглашение о сотрудничестве. Срок исполнения обязательств ООО «Прогресс-Н» по удовлетворению прав требований участников долевого строительства по данному соглашению ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со списком (реестром) участников долевого строительства, направленным министерством строительства <адрес> в адрес ООО «Прогресс-Н» ДД.ММ.ГГГГ для удовлетворения прав требований по объекту ООО «СК «<данные изъяты>», ФИО1 включена в данный список под номером № в отношении объекта – <адрес>, с указанием только площади по договору <данные изъяты> кв.м.

Из материалов дела следует, что ответчик неоднократно письмами в адрес истца уведомляло истца о способе осуществления удовлетворения права требования: путем заключения договора долевого участия с ООО «Прогресс-Н» на условиях софинансирования либо путем возврата денежных средств в сумме, равной фактически произведенной оплате по договору с ООО «СК «Металлопторг», что истцом не оспаривалось.

Из пояснений истца следует, что с указанными способами удовлетворения права требования он не согласен, фактически, обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 заявлены требования об обязании заключения договора долевого участия без софинансирования, что в силу установленных выше обстоятельств, не может являться обоснованным.

В соответствии с положениями ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на объект недвижимости являются документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и отражающие информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая, что предлагаемый к заключению истцом предварительный договор не соответствует указанным требованиям закона, фактически влечет освобождение истца от финансирования участия в строительстве дома за счет возложения таких обязанностей на других лиц, ответчик стороной предварительного договора не является, а объекта с характеристиками, определенными условиями предварительного договора, не существует, суд приходит к вводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании предварительного договора договором долевого участия.

Само по себе признание истца потерпевшим по уголовному делу по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартного дома, равно как и проведение в отношении ООО «СК «<данные изъяты>» процедуры банкротства, в отрыве от других требований закона к договору участия в долевом строительстве, не может являться основанием для удовлетворения исковых требований о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ – договором участия в долевом строительстве.

Доводы истца о том, что застройщиком умышленно изменена нумерация секций квартир в объекте не обоснованы, поскольку техническая документация ответчика прошла государственную экспертизу. Согласно утвержденному проекту объект обозначен как жилые дома по адресу: <адрес>. Возможность предоставить информацию об изменении нумерации секций предыдущим застройщиком, ответчик не имеет, так как проект предыдущего застройщика отсутствует.

В силу положений действующего законодательства, дополнительные требования к победителю конкурса (отсутствие софинансирования со стороны обманутых дольщиков, ценовые параметры договоров долевого участия и т.п.) ни постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №, которое действовало на дату проведения конкурса ДД.ММ.ГГГГ, ни условиями самого конкурса предусмотрены не были.

Доказательства того, что ответчик предъявляет истцу какие – либо требования относительно доплаты денежных средств, в том числе и о заключении договора долевого участия на условиях софинансирования, в материалы дела не представлены.

Также не могут являться обоснованными требования истца об обязаннии ответчика заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, заключенному между ним и ООО «СК «<данные изъяты>», и возложении обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию, поскольку в силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно требований ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Ответчик ООО «Прогресс-Н» стороной предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не является, в связи с чем, законных оснований для удовлетворения требований истца в указанной части не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований истца следует отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Прогресс-Н» о признании предварительного договора о долевом участии в строительстве договором участия в долевом строительстве, обязании внести изменения к предварительному договору о долевом участии в строительстве, возложении обязанности на ответчика по предоставлению документов на государственную регистрацию предварительного договора (с внесенными изменениями и дополнениями)– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г.Самара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.10.2017 г.

Судья: подпись О.А. Тулякова