Решение № 2-8/2020 2-8/2020(2-878/2019;)~М-704/2019 2-878/2019 М-704/2019 от 24 сентября 2020 г. по делу № 2-8/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Геленджик 24 сентября 2020 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи ФИО1,

при секретаре Крит Г. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «ИнвестГрупп-Апарт» о признании сделки купли-продажи действительной, признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к ООО «ИнвестГрупп-Апарт»о признании сделки купли-продажи действительной, признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований указано, что междуООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО2 был заключен договор купли - продажи апартаментов от 26.08.2015 № на основании которого ФИО2 приобрела в собственность апартаменты №, площадью 89 кв.м, расположенные на 5 этаже в здании литер «З» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).Оплата в размере 6978900 рублей произведена в полном объеме. Объект недвижимого имущества передан покупателю по Акту приема-передачи апартаментов от 18.02.2016.

МеждуООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО3 был заключен договор купли - продажи апартаментов от 24.11.2014 № на основании которого ФИО3 приобрела в собственность апартаменты № площадью 82,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).Оплата в размере 6610000 рублей произведена в полном объеме. Объект недвижимого имущества передан покупателю по Акту приема-передачи апартаментов от 30.11.2014.

МеждуООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО4, П был заключен договор купли - продажи апартаментов от 07.11.2014 № на основании которого ФИО4, ФИО6 В.приобрели в общую долевую собственность (634/915 долей ФИО4, 281/915 долей П) апартаменты №, площадью 91,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).Оплата в размере 6965000 рублей произведена в полном объеме. Объект недвижимого имущества передан покупателю по Акту приема-передачи апартаментов от 30.06.2015. Согласно договору уступки прав (цессии) от 08.09.2017 П передал свои права и обязанности по договору купли-продажи ФИО5

На момент заключения указанных договоров купли-продажи право собственности ООО «ИнвестГрупп-Апарт»на спорныеобъекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, однако недвижимое имущество находилось в залоге у ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности»(далее по тексту - Банк)на основании договоров залога от 23.07.2008 №,от 20.01.2009№ междуООО «ИнвестГрупп-Апарт»и Банком.

Согласно пункту 4.1 договоров купли-продажи апартаментов стороны согласовали условие о том, что отчуждение предмета договора купли-продажи осуществляется с согласия Банка.

ООО «ИнвестГрупп-Апарт» обращалось в Банк за согласием на совершение сделок на указанные объекты недвижимости, однако записи о погашении залога в отношении спорных апартаментов, являющихся предметами договоров купли-продажи, были погашены только в феврале 2020 года, что подтверждается уведомлениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Несмотря на это ООО «ИнвестГрупп-Апарт»уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в связи с чем истцы были вынуждены обратиться в суд.

В судебное заседаниеистцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, а также их представители не явились, в заявлении просили рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Ответчик ООО «ИнвестГрупп-Апарт» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в разрешении спора полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности»в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краюв судебное заседание не явился, в ходатайстве просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФдоговор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434Гражданского кодекса РФ).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями 434, 549, 550, 555 Гражданского кодекса РФ для сделок, на основании которых происходит отчуждение недвижимого имущества, предусмотрена простая письменная форма, то есть сделка должна быть совершена путем составления одного документа, выражающего содержание сделки, подписанного сторонами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами. Существенными являются условия о предмете и цене договора.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом и договором.

Как установлено в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела, междуООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО2 был заключен договор купли - продажи апартаментов от 26.08.2015 № на основании которого ФИО2 приобрела в собственность апартаменты № площадью 89 кв.м, расположенные на 5 этаже в здании литер «З» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).Оплата в размере 6978900 рублей произведена в полном объеме. Объект недвижимого имущества передан покупателю по Акту приема-передачи апартаментов от 18.02.2016.

МеждуООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО3 был заключен договор купли - продажи апартаментов от 24.11.2014 № на основании которого ФИО3 приобрела в собственность апартаменты №, площадью 82,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).Оплата в размере 6610000 рублей произведена в полном объеме. Объект недвижимого имущества передан покупателю по Акту приема-передачи апартаментов от 30.11.2014.

МеждуООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО4, П. был заключен договор купли - продажи апартаментов от 07.11.2014 № на основании которого ФИО4, ФИО7 в общую долевую собственность (634/915 долей ФИО4, 281/915 долей П) апартаменты №, площадью 91,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).Оплата в размере 6965000 рублей произведена в полном объеме. Объект недвижимого имущества передан покупателю по Акту приема-передачи апартаментов от 30.06.2015. Согласно договору уступки прав (цессии) от 08.09.2017 П передал свои права и обязанности по договору купли-продажи ФИО5

На момент заключения указанных договоров купли-продажи право собственности ООО «ИнвестГрупп-Апарт»на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, однако недвижимое имущество находилось в залоге у ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности»(далее по тексту - Банк)на основании договоров залога от 23.07.2008 №,от 20.01.2009№, заключенных междуООО «ИнвестГрупп-Апарт»и Банком.

Согласно пункту 4.1 договоров купли-продажи апартаментов стороны согласовали условие о том, что отчуждение предмета договора купли-продажи осуществляется с согласия Банка.

В материалы гражданского дела представлены дополнительные соглашения № от 10.01.2020 к договору залога права аренды земельного участка № от 23.07.2008 и № от 10.01.2020 к договору залога права аренды земельного участка (ипотеки) № от 20.01.2009, заключенные между ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» и ООО «ИнвестГрупп-Апарт».

В соответствии с пунктом 2 дополнительных соглашений № и № от 10.01.2020 стороны пришли к соглашению исключить из приложения № к договору залога ряд объектов недвижимого имущества в том числе:

- апартаменты № площадью 89 кв.м, расположенные на 5 этаже в здании литер «З» по адресу: <адрес>, (кадастровый №);

- апартаменты №, площадью 82,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №);

- апартаменты №, площадью 91,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).

На основании вышеуказанных дополнительных соглашений № и № от 10.01.2020, по заявлению Банка, записьо регистрации ограничения (обременения)№ от 17.02.2012 в отношении № площадью 89 кв. м, расположенные на 5 этаже в здании литер «З» по адресу: <адрес>, (кадастровый №)была погашена, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю № от 31.03.2020.

Запись о регистрации ограничения (обременения) № от 27.01.2012 в отношении апартаментов № площадью 82,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №) была погашена, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю № от 31.03.2020.

Запись о регистрации ограничения (обременения) № от 27.01.2012 в отношении апартаментов № площадью 91,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №) была погашена, что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю № от 31.03.2020.

Статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие другие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами существенные условия договоров купли-продажи апартаментов были исполнены (покупатели оплатили стоимость недвижимого имущества в полном объеме, продавец передал покупателям недвижимость по акту приема-передачи), апартаменты находятся более 3 лет в фактическом владении истцов, при этом ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ,суд

решил:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – удовлетворить.

Признать договор купли-продажиапартаментов от 26.08.2015 №, заключенный между ФИО2 иООО «ИнвестГрупп-Апарт» - действительным.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение - апартаменты OR504, площадью 89 кв. м, расположенные на 5 этаже в здании литер «З» по адресу: <адрес>, (кадастровый №), исключив ООО «ИнвестГрупп-Апарт» из числа собственников на данное недвижимое имущество.

Обязать Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности к ФИО2 на нежилое помещение -апартаменты №, площадью 89 кв. м, расположенные на 5 этаже в здании литер «З» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).

Признать договор купли-продажи апартаментов от 24.11.2014 №, заключенный междуФИО3 и ООО «ИнвестГрупп - Апарт» - действительным.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение - апартаменты ВМ102, площадью 82,5 кв. м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №), исключив ООО «ИнвестГрупп-Апарт» из числа собственников на данное недвижимое имущество.

Обязать Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности к ФИО3 нежилое помещение - апартаменты №, площадью 82,5 кв. м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).

Признать договор купли-продажи апартаментов от 26.08.2015 №, заключенный между ООО «ИнвестГрупп - Апарт» и ФИО4, ФИО5 - действительным.

Признать за ФИО4 собственности на 634/915 доли в праве общей долевой собственности, признать за ФИО5 собственности на 281/915 доли в правеобщей долевой собственности на нежилое помещение - апартаменты №, площадью 91,5 кв. м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №), исключив ООО «ИнвестГрупп-Апарт» из числа собственников на данное недвижимое имущество.

Обязать Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности к ФИО4 634/915 доли в праве общей долевой собственности, к ФИО5/915 доли в праве общей долевой собственностина нежилое помещение - апартаменты №, площадью 91,5 кв. м, расположенные на 1 этаже в здании литер «Ж» по адресу: <адрес>, (кадастровый №).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Геленджикский городской суд Краснодарского края.

Мотивированное решение изготовлено 29.09.2020.

Судья