Решение № 2-6628/2017 2-6628/2017~М-3963/2017 М-3963/2017 от 12 декабря 2017 г. по делу № 2-6628/2017

Гражданское дело №2-6628/2017

Копия


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г.Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Полянской Е.Н.

при секретаре Олиной А.А.

С участием представителя истца ФИО1

Представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о признании действий незаконными, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, требования мотивировал тем, что на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 19.05.2016, распоряжения администрации г. Красноярска от 19.04.2016 №1919-недв, извещения о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, 31.05.2016 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.

31.05.2016 истец передал указанный договор в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю для осуществления государственной регистрации,

11.08.2016 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием извещения о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru как адреса официального сайта Российской Федерации в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения, в том числе, извещений о предоставлении земельных участков.

Только после многочисленных запросов и обращений в адрес ответчика с просьбой предоставить скрин-шот или выкопировку со страницы сайта, где было размещено извещение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. <адрес> площадью 4206 кв.м., ответчик предоставил указанную выкопировку, которую, в свою очередь, истец предоставил в орган государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю лишь 13.10.2016. Обстоятельства, по которым договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, не зависят и не зависели от заявителя.

В связи с изложенным, истец не имел возможности использовать земельный участок, в том числе вести работу по получению разрешения на строительство, так как для получения такого разрешения необходим правоустанавливающий документ на земельный участок.

Истец обратился к ответчику с заявлением о перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка за период проведения государственной регистрации. Письмом от 12.12.2016 ответчик отказал в перерасчете арендной платы, сославшись на ст.ст.606, 607, 609,611, 614 ГК РФ, положения Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73.

Истец с таким решением не согласен, ссылается на положения ст. 611 ГК РФ, устанавливающей, что имущество сдается в аренду со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. Если принадлежности и документы не были переданы, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а так же возмещения убытков, а так же на ст.612 ГК РФ, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Просит признать незаконными действии ответчика, выразившиеся в письме об отказе в перерасчете арендной платы от 12.12.2016, обязать департамент сделать перерасчет арендной платы за период регистрации договора аренды земельного участка и исключить период с 30.06.2016 по 13.10.2016.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 действующая по доверенности от 13.05.2017, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, суду пояснила, что недостаток сданного в аренду участка заключается в неполном комплекте документов, что послужило основанием для отказа в регистрации договора. Полагает, что ввиду отсутствия регистрации договора истец не мог его использовать по назначению и, следовательно, должен быть освобожден от арендной платы. Истец взял в аренду участок для строительства складских помещений для хранения своих автомобилей. За разрешением на строительство в департамент градостроительства администрации г. Красноярска до регистрации договора аренды земельного участка истец не обращался, так как Административным регламентом, утв. Распоряжением администрации г. Красноярска от 12.01.2012 №21-ж, предусмотрено обязательное предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. С письменным заявлением к ответчику о предоставлении скрин-шота или выкопировки со страницы сайта, где было размещено извещение о предоставлении земельного участка, к ответчику не обращались, устно обращались к начальнику юридического отдела. После очередного обращения документ был предоставлен.

Представитель ответчика ФИО2, действующая по доверенности от 28.12.2016, исковые требования не признала, представила письменный отзыв, в котором указала, что в соответствии с заключенным между Департаментом и ФИО3 договора аренды, земельный участок передан истцу 29.05.2016 в удовлетворительном состоянии, информация о недостатках участка в акте приема- передачи отсутствует. Истец произвел оплату задолженности в период с 20.05.2016 по 25.07.2017 в размере 540 312,91 руб. решением Советского районного суда г. Красноярска от 26.07.2017 с ФИО4 взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в размере 544 950 руб., пени в размере 18 890,87 руб. за период с 05.08.2016 по 27.02.2017. Довод истца о наличии препятствий для получения разрешения на строительство объектов на участке, предпринимательские риски не могут быть возложены на ответчика, исполнившего надлежащим образом свои обязательства по договору в виде предоставления участка в аренду для строительства, с учетом того, что договор в настоящее время является действующим, истец не обращался в департамент либо в суд для расторжения договора. Доказательств наличия виновных действий либо бездействия со стороны департамента не представлено. Пояснила, что решением Советского районного суда г. Красноярска взыскана задолженность в том числе за период, за который истец просит произвести перерасчет, судом дана оценка, в том числе, доводам истца о том, что он не смог зарегистрировать договор аренды. Документов, подтверждающих вину департамента, в дело не представлено.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.05.2016 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №585, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора по результатам рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе 19.05.2016, принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес> для использования в целях строительства промышленных, коммунальных и складских объектов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 4206 кв.м. Земельный участок передается по акту приема- передачи в состоянии, изложенном в извещении о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованном 22.04.2016 в газете «Городские новости» и размещенном на официальных сайтах Российской Федерации и администрации города.(пункт 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с 29.05.2016 по 28.11.2021 (пять лет шесть месяцев) (пункт 2.1. договора).

Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 2.2. Договора).

Размер и условия арендной платы установлены разделом 3 договора, и составляет 307 475 руб. в квартал. Первый платеж по договору начисляется с 29.05.2016 по 30.06.2016 в размере 112 410,22 руб. и вносится в течение 30 дней со дня подписания договора. Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Пунктами 4.4.6, 4.4.13 договора на арендатора возложена обязанность в течение 10 дней после подписания договора передать его на государственную регистрацию и в 7-ми дневный срок после регистрации договора аренды предоставить арендодателю копию зарегистрированного договора.

В соответствии с актом приема -передачи, подписанным сторонами, департамент передал, а ФИО3 принял указанный в договоре аренды земельный участок, стороны подтвердили удовлетворительное состояние участка на момент его передачи, согласовав дату фактической передачи земельного участка во владение и пользование принимающей стороне- 29.05.2016.

28.11.2016 истец обратился в Департамент муниципального имущества и земельных отношений с заявлением, в котором просил произвести перерасчет арендной платы за период регистрации договора аренды земельного участка, исключив период с 30.06.2016 по 13.10.2016, ссылаясь на то, что государственная регистрация договора аренды была приостановлена государственным регистратором в связи с не обнаружением на официальном сайте www.torgi.gov.ru информации об опубликовании извещения о проведении торгов относительно земельного участка, договор аренды был зарегистрирован лишь 13.10.2016. В этой связи, ФИО3 как арендатор земельного участка не имел возможности его использовать, в том числе вести работы по получению разрешения на строительство.

В письменном ответе от 12.12.2016 Департамент отказал истцу в перерасчете арендной платы, ссылаясь на исполнение со своей стороны условий договора аренды земельного участка и отсутствие оснований для изменения согласованных сторонами договора условий по размеру арендной платы.

Как установлено статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии со ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

По правилам ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, стороны согласовали все существенные условия договора: объект, срок действия договора, размер арендной платы и сроки ее внесения. Актом приема- передачи от 29.05.2016 стороны подтвердили фактическую передачу земельного участка в удовлетворительном состоянии.

При таком положении, у истца возникла обязанность по уплате арендных платежей в размере и сроки, обусловленные договором аренды, и оснований для одностороннего отказа от его исполнения сторона не вправе.

Требование истца направлено, по существу, на освобождение его от арендной платы за период до момента государственной регистрации договора, что не предусмотрено ни условиями договора, ни действующим законодательством.

Ссылки истца на ст.ст.611, 612 ГК РФ суд не может принять во внимание, поскольку

извещение о проведении торгов, на отсутствие которого ссылается истец, не является принадлежностью и документом, относящимся к земельному участку, необходимым для использования имущества в соответствии с его назначением. Доказательств того, что переданный по договору земельный участок имеет недостатки, препятствующие пользованию им, либо что условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, в дело так же не представлено.

Заявляя о невозможности произвести государственную регистрацию договора по вине ответчика, истец не представил доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении собственника.

Так, в подтверждение своих доводов истец представил расписку, подтверждающую представление им документов на регистрацию 31.05.2016, расписку от 09.07.2016 о предоставлении заявления о приостановлении государственной регистрации, а так же сообщение об отказе в государственной регистрации от 11.08.2016, из которого следует, что 10.06.2016 истец был уведомлен о принятом государственным регистратором решении о приостановлении государственной регистрации договора в связи с необнаружением на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» извещения о предоставлении земельного участка, ввиду неустранения причин, перпятсвующих государственной регистрации, в ее осуществлении было отказано.

Вместе с тем, обязанность по представлению документов на регистрацию возложена на самого истца, доказательств того, что действиями ответчика были допущены какие- либо нарушения, препятствующих ее осуществлению, а так же доказательств обращения истца к ответчику для получения документов, необходимых для государственной регистрации и непринятия последним мер по обращениям истца, в дело не представлено.

Более того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Красноярска от 26.07.2017 с истца взысканы арендная плата и пени за нарушение срока ее внесения, в том числе, за часть спорного периода. При этом суд пришел к выводу, что наличие препятствий для получения разрешения на строительство объектов на участке не является основанием для освобождения от внесения арендной платы, поскольку Департамент муниципального имущества и земельных отношений исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом, предоставив земельный участок в аренду для строительства, договор является действующим, ФИО3 не обращался в департамент либо в суд за расторжением договора.

При таком положении, правовых оснований для признания незаконным решения Департамента, изложенного в письме от 12.12.2016 об отказе в перерасчете арендной платы, а так же возложения на ответчика обязанности произвести перерасчет арендной платы за период регистрации договора аренды земельного участка, освободив истца от внесения арендной платы за период с 30.06.2016 по 13.10.2016, суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о признании действий незаконными, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ Е.Н. Полянская

Копия верна. Судья Е.Н. Полянская