Апелляционное определение № 33-999/2026 от 19 апреля 2026 г.

Судья Берегова С.В.

№
№

№
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 апреля 2026 года

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

судей Маловой Н.Б., Забродиной Е.В.

при секретаре Павловой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 25 декабря 2025 года по исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об изменении условий договора аренды на земельный участок, и исковому заявлению администрации Кондопожского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что по результатам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, ФИО2 заключила с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство, МИЗО РК) договор аренды земельного участка от 24.06.2021 №, в соответствии с которым ей был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика К.., (.....), (.....), срок аренды земельного участка составил два года шесть месяцев с установлением арендной платы в размере 1 209 305,81 руб. в год. 02.09.2024 между Министерством и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в соответствии с которым срок аренды земельного участка установлен 20 лет с даты государственной регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Республике К...

06.09.2024 между ФИО2 и истцом заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора, в соответствии с которым ФИО2 уступила права и обязанности арендатора по договору аренды. 13.09.2024 Управлением Росреестра по Республике Карелия произведена государственная регистрация обременения в виде аренды за истцом.

На земельном участке с кадастровым номером № истцом осуществлено строительство жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за ним 11.11.2024.

19.11.2024 истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Письмом МИЗО РК от 20.12.2024 №.4-21 ему было отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка по тем основаниям, что приватизация испрашиваемого участка не допускается в связи с его нахождением его в береговой полосе водного объекта.

Далее истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка на праве долгосрочной аренды, в чем ему также было отказано по причине того, что договор аренды указанного земельного участка уже заключен.

16.07.2025 истец обратился с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в котором просил определить срок аренды 49 лет и установить арендную плату в размере, равном земельному налогу на земельный участок, а также направил проект дополнительного соглашения, ответ на которое истцом до настоящего времени не получен.

Истец просит суд изменить договор аренды земельного участка от 24.06.2021 №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики К.. и ФИО1, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливает 49 (сорок девять) лет с даты государственной регистрации Договора в Управлении Росреестра по Республике Карелия», пункт 3.1 в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок, начиная с 11.11.2024, устанавливается в размере, равном земельному налогу на земельный участок».

Администрация Кондопожского муниципального района (далее – Администрация) обратилась в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что 24.06.2021 между Министерством и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (далее – договор) с кадастровым номером №, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: Республика К.., (.....), (.....) (.....), (.....). Срок аренды установлен на 2 года 6 месяцев с момента подписания, установлена арендная плата в размере 1 209 305,81 руб. в год (п. 3.1 договора), а также пени за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.3 договора). Дополнительным соглашением от ХХ.ХХ.ХХ к договору срок аренды установлен на срок 20 лет с даты регистрации в Управлении Росреестра по Республике Карелия. 06.09.2025 между ФИО2 и ФИО1 заключено Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора (далее – соглашение) по договору, согласно которому бремя оплаты аренды, в том числе за первоначального арендатора, возлагается на нового арендатора (п. 2.4 соглашения). 18.07.2025 администрацией в адрес ФИО1 направлено досудебное предупреждение о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и пеням, которое им исполнено не было.

Администрация с учетом уточненных требований просит взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате по договору № от 24.06.2021 в размере 735 328,83 руб., из которых 652 454,43 руб. – задолженность по арендной плате за период с 03.09.2024 по 30.09.2025, 82 874,40 руб. – задолженность по пени за период с 01.04.2025 по 30.09.2025.

Определением суда от 14.10.2025 исковые заявления ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений об изменении условий договора аренды земельного участка и администрации Кондопожского муниципального района к ФИО1 о взыскании денежных средств были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Исковые требования администрации Кондопожского муниципального района удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу администрации Кондопожского муниципального района взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 24.06.2021 № по состоянию на 30.09.2025 в размере 624 180,47 руб., пени за период с 01.04.2025 по 30.09.2025 в размере 42 000,00 руб., а всего 666 180, 47 руб. С ФИО1 в бюджет Кондопожского муниципального района взыскана государственная пошлина в размере 18 323,61 руб.

С решением суда не согласен ФИО1, в апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, просит его отменить. Полагает, что при рассмотрении настоящего гражданского дела подлежали применению положения пп. 1 п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку поводом для обращения с иском в суд послужило последующее существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), на что прямо было указано в исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Указывает, что при рассмотрении спора истец ссылался на тот факт, что на момент заключения договора аренды отсутствовали какие-либо ограничения, препятствующие приватизации земельного участка, а впоследствии при обращении истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность Министерством был дан ответ, что земельный участок находится в границах береговой полосы, ввиду чего его приватизация является невозможной. Таким образом, произошло существенное изменение обстоятельств, не зависящих от воли истца, и которые он не мог преодолеть.

Обращает внимание, что в своих дополнительных пояснениях от 24.10.2025 истец указывал на необходимость применения к спорным взаимоотношениям положений пп. 1 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которыми размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

Отмечает, что суд первой инстанции не установил юридически значимых обстоятельств по делу, которые подлежали исследованию и оценке исходя из предмета и оснований иска, а именно: ограничен ли земельный участок в обороте в настоящее время, существовало ли указанное ограничение на момент заключения договора аренды, было ли об этом известно истцу, когда истцу стало известно о наличии ограничения земельного участка в обороте, вызвано ли изменение обстоятельств (возникновение ограничения оборотоспособности земельного участка) причинами, которые не зависят от истца и которые он не мог преодолеть, является ли изменение обстоятельств настолько существенным, что истец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В обоснование иска ФИО1 ссылался на существенное изменение обстоятельств: если на момент заключения договора аренды участок не имел ограничений, доказательств чего в материалах дела не имеется, то к моменту обращения за его приватизацией он оказался ограничен в обороте ввиду нахождения в береговой полосе. Изменение данного обстоятельства повлекло за собой невозможность приобретения земельного участка в собственность после строительства жилого дома, на что разумно полагался истец при заключении договора аренды. Указывает, что учитывая изначальную возможность приватизации земельного участка, положения действующего земельного законодательства, ФИО1 рассчитывал для себя в обозримом будущем завершить строительство жилого дома и исключить обязанность уплачивать арендную плату в том размере, котором она предусмотрена договором аренды. На сегодняшний день такая возможность фактически отсутствует, ФИО1 в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Обращает внимание, что указанные обстоятельства, на которые неоднократно обращал внимание ФИО1 в ходе рассмотрения спора, судом первой инстанции в нарушение действующего процессуального законодательства не исследованы, в связи с чем решение суда не может быть признано законным и обоснованным.

Кроме того, полагает необоснованным взыскание с него задолженности по договору аренды за период с 01.04.2025 по 30.09.2025, поскольку обстоятельства, с которыми истец связывает возникновение оснований для изменения договора, возникли 11.11.2024, то есть с даты регистрации права собственности на жилой дом на земельном участке, поэтому обязательства по оплате арендных платежей подлежат изменению с указанной даты.

Представитель истца ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д. 236-237 т.2), в ходе рассмотрения дела доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив обжалуемое решение в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 24.06.2021 на основании протокола проведения аукциона от 28.04.2021 (л.д. 11 т. 2), организованного в соответствии с распоряжениями Министерства от 15.12.2020 №, между Министерством и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого Министерство предоставило ФИО2 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер №, площадью 1 500 кв. м, вид разрешенного использования – «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома до 3 этажей, территориальная зона (Ж-1, Ж-2). Зона застройки индивидуальными жилыми домами», местоположение: Российская Федерация, Республика Карелия, (.....) (л.д. 18 – 21 т. 1).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен равным двум годам шести месяцам с момента подписания договора сторонами, установлен размер арендной платы – 1209 305,81 руб. в год и подлежит перечислению Арендатором в безналичном порядке ежеквартально по пятнадцатое число (включительно) в первый месяц отчетного квартала в бюджет Кондопожского муниципального района.

Решением Кондопожского городского суда Республики Карелия от 17.01.2024 удовлетворены исковые требования ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, п. 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 24.06.2021 № заключенного между ФИО2 и МИЗО РК изложен в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается двадцать лет с момента подписания Договора Сторонами». Решение вступило в законную силу.

На основании указанного решения суда между ФИО2 и Министерством заключено дополнительное соглашение от 02.09.2024 к договору аренды №, согласно которому срок аренды установлен 20 лет с даты регистрации его в Управлении Росреестра по Республике Карелия. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 03.09.2024 (л.д. 24 т. 1).

06.06.2024 между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору, право аренды ФИО1 зарегистрировано в Росреестре 13.09.2024, установлен срок аренды – с 03.09.2024 на 20 лет (л.д. 22 т. 1).

По сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположен жилой дом площадью 35,3 кв. м с кадастровым номером №, право на который зарегистрировано за ФИО1 11.11.2024 (л.д. 52 - 55 т. 1).

19.11.2024 ФИО1 в адрес Министерства направлено заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №

Письмом от 20.12.2024 Министерство отказало истцу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность ввиду его расположения в береговой полосе водного объекта (л.д. 33 т 1).

24.12.2024 истец вновь обратился в МИЗО РК с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность без проведения торгов (л.д. 117 т. 1).

06.02.2025 Министерство в ответ на заявление истца от 28.12.2024 направило ему проект договора купли-продажи земельного участка (л.д. 114 – 115 т. 1).

Письмом от 13.03.2025 МИЗО РК отозвало ранее направленный истцу договора купли-продажи земельного участка (л.д. 34 т. 1).

13.03.2025 ФИО1 направлено заявление о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № на праве долгосрочной аренды сроком 49 лет для эксплуатации жилого дома (л.д. 27, 28 т. 1).

Из ответа Министерства от 10.06.2025 следует, что предоставление земельного участка с кадастровым номером № на праве долгосрочной аренды сроком 49 лет противоречит требованиям действующего законодательства, учитывая наличие действующего договора аренды, заключенного на торгах (л.д. 31 – 32 т. 1).

16.07.2025 в адрес Министерства ФИО1 направлено заявление об изменении договора аренды № от 24.06.2021, ответ на которое истцом не получен (л.д. 25 т. 1).

В то же время в материалы дела Министерством представлен отзыв на иск, в котором указано на принятое им 11.08.2025 решение об отказе в удовлетворении заявления по тем основаниям, что ФИО1, приняв на себя права и обязанности по договору аренды, согласился на использование земельного участка на условиях, определенных договором.

Положениями пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно положениям п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подпунктом 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населённого пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.7 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В соответствии с п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.04.2025 № 1126-О указал, что п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ направлен на обеспечение определенности и стабильности правоотношений, в том числе при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласуется с одним из основных принципов земельного законодательства о платности использования земли (пп. 7 п. 1 ст. 1), способствуя обеспечению эффективного использования земли, в том числе находящейся в публичной собственности и образующей источник доходов соответствующих бюджетов.

Таким образом, право на заключение договора аренды в процедуре торгов не является безвозмездным, начальная цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды земельного участка, определяется при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка, цена такого права устанавливается по итогам аукциона в размере годовой арендной платы за земельный участок по наибольше предложенной цене участниками аукциона.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Требуя снижения размера арендной платы по заключенному на торгах договору аренды до размера земельного налога с момента возникновения права собственности на объект недвижимости, возведенного на арендуемом земельном участке, сторона истца ссылается на положения п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, устанавливающие исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, указывая на невозможность его приобретения в собственность в связи с нахождением в береговой полосе водного объекта.

Сведения о части береговой линии водного объекта в районе расположения спорного земельного участка (ЗОУИТ с реестровым №) внесены в ЕГРН 24.05.2022 (л.д. 39-40 т. 3) на основании распоряжения Невско-Ладожского бассейнового водного управления от 20.09.2021 № 110 (л.д. 80-82 т. 3)

Сведения о зонах с особыми условиями использования территорий (прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне) в районе указанного земельного участка отсутствуют (л.д. 32 т. 3).

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Поместье» ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № имеет наложение площадью 20 кв. м на береговую полосу водного объекта – Онежского озера (л.д. 53-68 т. 3).

Согласно ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено ВК РФ. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено ВК РФ, другими федеральными законами. Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется настоящим Кодексом и водным законодательством (ч. 4 ст. 102 ЗК РФ).

Пунктом 8 ст. 27 ЗК РФ, введенным в действие Федеральным законом от 03.06.2006 № 73-ФЗ, был установлен прямой запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ и п. 12 ст. 85 ЗК РФ, введенным в действие Федеральным законом от 03.06.2006 № 73-ФЗ, также установлено, что на земельные участки в границах территорий общего пользования не распространяется действие градостроительного регламента. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2).

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 3).

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8).

Таким образом, частичное нахождение спорного земельного участка в береговой полосе водного объекта действительно препятствует передаче его в собственность истца как собственника расположенного на нем здания в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 3 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, данное обстоятельство не влечет для истца заключение договора аренды на льготных условиях, предусмотренных, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, т.е. с определением арендной платы в пределах размера земельного налога, и на срок, установленный пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ - до 49 лет.

Согласно п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу, или с юридическим лицом, обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 ст. 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы, к числу этих лиц истец не относится, при этом для иных правообладателей законом не предусмотрено аналогичного правила, в связи с чем размер арендной платы определяется с учетом положений п. п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер арендной платы за спорный земельный участок определен по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, что согласуется с пп. «б» п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г. (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.09.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2019 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)).

Принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, - это принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Вместе с тем, учитывая, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка был определен по результатам торгов, указанный принцип № 7 к спорным правоотношениям, по смыслу приведенных в п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2019, не может быть автоматически применен.

Кроме того, для эксплуатации здания площадью 35,3 кв. м истцом без какого-либо обоснования фактически испрашивается на льготных условиях площадь земельного участка 1500 кв. м. Между тем, как разъяснено в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024) площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам.

Следует также отметить, что объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, находится в водоохранной зоне Онежского озера, границы которой не внесены в ЕГРН, но которая в силу п. 13 ст. 65 ВК РФ составляет 200 м в связи с тем, что Онежское озеро представляет собой водный объект высшей категории рыбохозяйственного значения, что на основании ст. 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», ст. 50 Федерального закона от 20.12.2004 № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов», Положения о мерах по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 29.05.2025 № 785, действующего с 01.09.2025, и действовавшего по 31.08.2025 Положения о мерах по сохранению водных биологических ресурсов и среды их обитания, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2013 № 380, а также Правила согласования Федеральным агентством по рыболовству строительства и реконструкции объектов капитального строительства, внедрения новых технологических процессов и осуществления иной деятельности, оказывающей воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.05.2025 № 799 и действующих с 01.09.2025, а также действовавших до 31.08.2025 Правил согласования Федеральным агентством по рыболовству строительства и реконструкции объектов капитального строительства, внедрения новых технологических процессов и осуществления иной деятельности, оказывающей воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.04.2013 № 384, требует согласования проектирования и строительства любых объектов капитального строительства с территориальными органами Росрыболовства.

Между тем, право собственности истца на здание на спорном земельном участке зарегистрировано в упрощенном порядке, на основании декларации и технического плана, проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию данного объекта капитального строительства с территориальным органом Росрыболовства не согласовывалось, что истцом не отрицается. Сведения об оборудовании данного дома инженерными сетями и коммуникациями, наличии теплоизоляции в материалы дела не представлены, что ставит под сомнение соответствие его требованиям СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные» как завершенного строительством объекта.

Как разъяснено в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица исключительного права на приобретение земельных участков в собственность в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.

В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Между тем, согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Соответственно, спор подлежит разрешению по правилам ст. ст. 448, 450, 451 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приведенные истцом доводы о нахождении части спорного земельного участка в береговой полосе водного объекта не могут быть отнесены к числе обстоятельств, признаваемых существенным нарушением договора со стороны контрагента – МИЗО РК, учитывая, что Министерство не является лицом, отвечающим за возникновение данных обстоятельств, и в этой связи суд правомерно не усмотрел оснований для изменения условий договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

В данном случае для истца при приобретении права аренды было очевидно расположение земельного участка в непосредственной близости от уреза воды, соответственно, риски установления границ водного объекта и защитных зон, ограничивающих использование и оборот данного земельного участка, в том числе, в части оформления его собственность, возлагаются на самого истца.

Следует отметить, что граница водного объекта (береговая линия Онежского озера) истцом в установленном законом порядке не оспаривалась и не уточнялась.

Площадь наложения спорного земельного участка на береговую полосу водного объекта составляет всего 20 кв. м, что не исключает возможности изменения границ земельного участка с исключением данной территории из его состава, в т. ч. в порядке исправления реестровой ошибки (с учетом погрешности площади участка), перераспределения земель, иными предусмотренными законом способами, и устранения таким образом указанных Министерством препятствий для его оформления участка в собственность в порядке п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Вопрос об установлении срока действия договора уже был предметом судебного разбирательства в рамках гражданского дела № по иску ФИО2 к МИЗО РК об изменении условий договора аренды (л.д. 51-54 т. 2).

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 448, 451 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для изменения заключенного сторонами договора аренды в части размера арендной платы и в части срока его действия – 49 лет с даты оформления в собственность истца расположенного на земельном участке здания.

Фактически, требования истца в данном случае направлены на изменение предусмотренного конкурсной и аукционной документацией фиксированного размера годовой арендной платы за публичный земельный участки, что не допустимо, поскольку договор по результатам торгов должен быть заключен на условиях, указанных в конкурсной и аукционной документации. При этом приведенные истцом доводы применительно к положениям п. 8 ст. 448 ГК РФ также не являются основаниями для изменения условий договора.

Иной подход влечет нарушение требований п. 8 ст. 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.

Изменение условий договоров в сторону уменьшения размера платы, увеличение срока аренды в пользу одного из участников торгов влечет также нарушение прав иных участников гражданского оборота, поскольку фактически предоставляет истцу преимущество в виде получения предмета торгов на значительно более выгодных условиях, чем содержавшиеся в аукционной и конкурсной документации, с учетом того, что при установлении в аукционной документации размера арендной платы в испрашиваемом истцом размере круг лиц, заинтересованных в участии в торгах, мог быть иным.

Подобный подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 04.06.2025 № 305-ЭС23-20462 по делу № А40-97355/2022, от 05.06.2025 № 305-ЭС25-1291 по делу № А40-4961/2024 и других.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы истца относительно взыскания с него арендной платы и пени в размере, определенном договором.

В силу п. п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Частями 1,2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия» установлено, что функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Администрация Кондопожского муниципального района как главный администратор доходов бюджета Кондопожского муниципального района осуществляет администрирование неналоговых доходов, для чего выполняет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей по доходам, пеням и штрафам по ним, а также проводит работу по взысканию в судебном порядке заложенности по платежам.

Из п. 3.1 договора следует, что арендная плата за земельный участок установлена в размере 1 209 308,81 руб. в год.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке по пятнадцатое число (включительно) в первый месяц отчетного квартала в бюджет Кондопожского муниципального района.

Судом установлено, что по договору аренды № от 24.06.2021 в период с 03.09.2024 по 30.09.2025 ФИО1 надлежащим образом не исполнил обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность.

Государственная регистрация аренды за ФИО1 произведена 13.09.2024, в связи с чем суд приходит к выводу об исчислении задолженности с указанной даты.

18.07.2025 в адрес ФИО1 направлено досудебное предупреждение с предложением в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, которая на 30.06.2025 составила 372 299,19 руб. (в т.ч. 352602,73 руб. – арендная плата, 19 696,46 руб. – пени).

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация просила взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка № от 24.06.2021 за период с 03.09.2024 по 30.09.2025 в размере 735328,83 руб., в том числе: 652 454,43 руб. – задолженность по арендной плате, 82 874,40 руб. – задолженность по пени.

Проверив расчет Администрации, суд произвел свой расчет исходя из даты регистрации права аренды ФИО1 13.09.2024 и определил по взысканию задолженность по договору аренды на 30.09.2025 в размере 624180,47 руб. по арендной плате и 42000 руб. по пени с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ во взаимосвязи с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О.

Оснований не согласиться с расчетом суда у судебной коллегии не имеется, поскольку он основан на представленных в материалы дела доказательствах, мотивирован и соответствует условиям заключенного договора, учитывает расчеты, произведенные между сторонами.

В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ с ФИО1 в доход бюджета Кондопожского муниципального района взыскана государственная пошлина в размере 18 323,61 руб.

По изложенным мотивам обжалуемое решение является законным, а оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 25 декабря 2025 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

дата изготовления мотивированного апелляционного определения 15.05.2026