Решение № 3А-202/2024 3А-202/2024~М-165/2024 М-165/2024 от 28 октября 2024 г. по делу № 3А-202/2024

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-202/2024

УИД 39OS0000-01-2024-000386-59


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 октября 2024 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Керимовой С.Д.к.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Юридическое бюро ФИО1.» об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Юридическое бюро ФИО1.» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого помещения №:381, общей площадью 3188,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 года определена в сумме 133717034,59 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости указанного нежилого помещения. Согласно отчету об оценке №0391К-2024 от 5 июня 2024 года, изготовленному оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО2, рыночная стоимость нежилого помещения №:381 по состоянию на 5 июня 2024 года составляет 66291200 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2024/000790 от 25 июля 2024 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилого помещения №:381 нарушает его права собственника. Просит незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000790 от 25 июля 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения №:381, общей площадью 3188,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2024 года в размере 66291200 рублей.

Представитель административного истца ФИО3 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 относительно заявленного иска возражала.

Административный ответчик Правительство Калининградской области о рассмотрении дела извещен надлежаще, представитель в судебное заседание не явился, не возражал против рассмотрения дела в его отсутствие.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» о рассмотрении дела извещены надлежаще, представители в судебное заседание не явились.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена ст. 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст.ст. 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона №237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Юридическое бюро ФИО1.» является собственником нежилого помещения №:381, общей площадью 3188,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №498-п от 8 ноября 2023 года по состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость этого объекта определена в сумме 133717034,59 рублей.

По инициативе ООО «Юридическое бюро ФИО1.» была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения №:381. Согласно отчету об оценке №0391К-2024 от 5 июня 2024 года, изготовленному оценщиком ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения №:381 по состоянию на 5 июня 2024 года составляет 66291200 рублей.

ООО «Юридическое бюро ФИО1.» 1 июля 2024 года обратилось в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения №:381 в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №0391К-2024 от 5 июня 2024 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000790 от 25 июля 2024 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение требований п. 10, подп. «в», «д» п. 11 ФСО №7, а именно: в разделе 8 «Анализ рынка объекта оценки» отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки, а также отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки оцениваемого объекта, что не позволяет считать стоимость объекта рыночной. Кроме того, не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3: в разделе 9.1 «Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки как условия свободного» указано: «Вывод по разделу: по результатам проведенного анализа, наиболее эффективным использованием нежилого здания как условно незастроенного является его использование для существующего нежилого помещения». Однако объектом оценки является нежилое помещение, а не здание; незастроенным может являться только земельный участок, а не объект капитального строительства. В разделе 10.2.1 «Последовательность определения рыночной стоимости сравнительным подходом» приведен алгоритм расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, однако расчет стоимости объекта оценки в отчете проводится только в рамках доходного подхода. Также оценщиком подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, а именно: в разделе 10.3.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» оценщик применяет ко всем объектам аналогам скидку на торг в размере 14%, тогда как таблица применяется для неактивного рынка; в разделе 10.1 «Обоснование выбора подходов, используемых оценщиком» (стр. 26-27) указано: «Оценщиком было найдено достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подхода». Таким образом, применение оценщиком корректировки на торг на неактивном рынке не обосновано. В разделе 10.3.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» оценщик не применяет к объектам аналогам корректировку на местоположение, указывая: «Объекты оценки и объекты аналоги расположены в городе Калининград. Объект оценки и объекты аналоги имеют сопоставимые характеристики по местоположению. Таким образом, корректировка на местоположение составит «0%». Однако, если местоположение объект оценки (<...> д 14-16), аналога №1 (<...>), аналога №2 (<...>) можно отнести к зоне «Культурный и исторический центр», то местоположение аналога №3 (<...>) относится к зоне «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки». Таким образом, к аналогу №3 необходимо применить повышающую корректировку на местоположение. В разделе 10.3.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» оценщик применяет ко всем объектам аналогам корректировку на площадь в размере 0,79, указывая: «Объект оценки и объекты-аналоги не сопоставимы по площади. Площадь объекта оценки (3 188,8 кв.м.) попадает в диапазон >1500 кв.м., аналога№1 (539 кв.м.), аналог №2 (583,6 кв.м.), аналог №3 (311,1 кв.м.) - в диапазон 300-750 кв.м. Таким образом, корректировка на площадь для всех объектов аналогов составит 0,83. В разделе 10.3.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» оценщик применяет коэффициент недозагрузки в размере 28,6%, в разделе 10.3.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» оценщик применяет типовые операционные расходы в размере 23,3%, а в разделе 10.3.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» оценщик применяет коэффициент капитализации в размере 15,3%, однако применение максимальных значений расширенного интервала оценщиком не обосновано.

Согласно заключению эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО6 №367-24 от 1 октября 2024 года, отчет об оценке №0391К-2024 от 5 июня 2024 года, изготовленный оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО2, выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения №:381: не определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки; не приведены фактические данные о ценах сделок или предложений, что не позволяет проверить корректность выбранных аналогов; не приведен анализ ценообразующих факторов; не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимого имущества. Стоимость объекта определена доходным подходом, сравнительный подход использован лишь для расчета арендной ставки. При расчете арендной ставки не применена корректировка на местоположение объектов-аналогов, некорректно применена корректировка на масштаб, не проведен анализ активности сегмента рынка объекта оценки.

Аргументацию выводов заключения судебной экспертизы суд признает достоверной и достаточной. Заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2024/000790 от 25 июля 2024 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №0391К-2024 от 5 июня 2024 года, в том числе по основаниям, указанным в оспариваемом решении.

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость помещения не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества №:381 по состоянию на 5 июня 2024 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО6 №367-24 от 1 октября 2024 года, в размере 66080000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Юридическое бюро ФИО1.» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000790 от 25 июля 2024 года - отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №:381, общей площадью 3188,8 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес> по состоянию на 5 июня 2024 года в размере его рыночной стоимости 66080000 (шестьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 1 июля 2024 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 1 ноября 2024 года.

Судья Д.В. Шубин