Решение № 2-211/2025 2-211/2025(2-8923/2024;)~М-5537/2024 2-8923/2024 М-5537/2024 от 16 января 2025 г. по делу № 2-211/2025

50RS0031-01- 2024-008377-42

Дело № 2-…../2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ужакиной В.А.

при секретаре Комаровой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жанову Адилю о расторжении договора купли- продажи, прекращении права собственности, внесении изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец, ФИО1, обратилась в суд с иском к ответчику, ФИО2, о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, внесении изменений в ЕГРН, мотивируя свои требования тем, что 30.08.2019 между ней ФИО1 и ООО «Бухта Лэнд» (Застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве № СП-1/2/4/471a-3120И, согласно которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта (п. 2.1. договора) (Приложение 1). Основные характеристики и стоимость объекта долевого строительства были указаны в Приложении № к договору (п. 2.2. договора) и определяли объект долевого строительства как многофунциональную комплексную застройку Комплекса С3 в составе корпусов 4, 5, 6, подземного паркинга и центра детского дошкольного воспитания и развития, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, площадь объекта долевого строительства 47,07 кв.м., стоимость объекта долевого строительства 5 361 016,47 руб. (исходя из стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства 113 894,55 рубля). 30.03.2021 года было зарегистрировано право на объект недвижимости (апартаменты), площадью 47,4 кв.м. в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровым номером № и присвоен объекту адрес: АДРЕС. 04 сентября 2023 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которого покупатель ФИО2 Адиль приобрел в свою собственность вышеуказанный объект недвижимости - (апартаменты), площадью 47,4 кв.м. на 30 этаже 32 этажного многоэтажного дома по адресуАДРЕС за 5 300 000 руб. В соответствии с положениями п. 3.3. договора оплата за апартаменты должна была осуществляться наличными платежами, однако никакой оплаты за переход права собственности на апартаменты истец от ФИО2 не получала. Передачи денежных средств по данному договору не было, передачи объекта недвижимости также не происходило. Квартира продолжает находиться в собственности истца, она несет обязательства по содержанию данного помещения в полном объеме, правоустанавливающие документы, свидетельствующие о порядке приобретения истцом права на вышеуказанный объект недвижимости и ключи от апартаментов она покупателю не передавала, подлинники документов на объект недвижимости и ключи от апартаментов находятся у неё на хранении.

Истец, ФИО1, в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя, которая исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик, ФИО2 А., в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений.

Третье лицо, ФИО3, в судебном заседании требования поддержал.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области, в судебное заседание не явилось, извещено, представителя не направило.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 31.08.2018 между ФИО1 и ООО «Бухта Лэнд» (Застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта (п. 2.1. договора)

Основные характеристики и стоимость объекта долевого строительства были указаны в Приложении № к договору и определяли объект долевого строительства как многофунциональную комплексную застройку Комплекса С3 в составе корпусов 4, 5, 6, подземного паркинга и центра детского дошкольного воспитания и развития, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, площадь объекта долевого строительства 47,07 кв.м., стоимость объекта долевого строительства 5 361 016,47 руб.

30.03.2021 года было зарегистрировано право на объект недвижимости (апартаменты), площадью 47,4 кв.м. в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровым номером № и присвоен объекту адрес: Одинцовский городской округ, АДРЕС.

04 сентября 2023 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которого покупатель ФИО2 Адиль приобрел в свою собственность вышеуказанный объект недвижимости - (апартаменты), площадью 47,4 кв.м. на 30 этаже 32 этажного многоэтажного дома по адресу: Одинцовский городской округ, АДРЕС за 5 300 000 руб.

В соответствии с положениями п. 3.3. договора расчеты между сторонами осуществляются путем наличными платежами.

Согласно Акта приема-передачи от 04.09.2023 апартаменты были переданы покупателю.

Право собственности ФИО2 на апартаменты, площадью 47,4 кв.м. на 30 этаже 32 этажного многоэтажного дома по адресу: Одинцовский городской округ, АДРЕС, зарегистрировано 08.09.2023, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости, и не оспаривается сторонами.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями части 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с положениями части 4 статьи 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с положениями пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

B силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями части 2 статьи 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии с положениями части 2 статьи 1104 ГК РФ приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.

Согласно Определения Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда 2023 N 18-КГ23-132-К4 в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Из Определения СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 декабря 2023 г. по делу N 8Г-33727/2023 [88-35402 /2023], усматривается, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как указывает истец в исковом заявлении, никакой оплаты по договору купли-продажи она от ФИО2 не получала. Квартира продолжает находиться в собственности истца, она несет обязательства по содержанию данного помещения в полном объеме, правоустанавливающие документы, свидетельствующие о порядке приобретения истцом права на вышеуказанный объект недвижимости и ключи от апартаментов она покупателю не передавала, подлинники документов на объект недвижимости и ключи от апартаментов находятся у неё на хранении.

Ответчик в своих письменных возражениях и данных в ходе судебного разбирательства пояснениях утверждает, что полностью расплатился по договору купли-продажи спорного нежилого помещения, апартаменты были оставлены в пользовании продавца, за что ему дважды выплачено по 35 000 руб.

В соответствии с п. 7.1. договора купли-продажи апартаментов от 04.09.2023 настоящий договор считается исполненным при условии наступления следующих правовых последствий его исполнения: 7.7.1. получения продавцом денежной суммы, установленной в 3. 32. настоящего договора в полном размере.

07.03.2024 истец обратилась к ответчику с предложением о расторжении спорного договора купли-продажи апартаментов, в связи с невыполнением обязательства покупателя по оплате приобретённого имущества.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено относимых и допустимых в соответствии со ст. 60 ГПК РФ, п. 1 ст. 160 ГК РФ и п. 1 ст. 162 ГК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи апартаментов от 04.09.2023 по оплате цены договора.

Суд критически относится к доводам ответчика, что им обязательства по оплате по договору купли-продажи апартаментов от 04.09.2023 исполнены, так как спорные апартаменты были переданы ему за долги ФИО3, поскольку надлежащих доказательств этому суду не представлено. Представленные ответчиком распечатки с телефонов свидетельствуют лишь о наличии неких деловых отношений между ФИО3, ответчиком и третьими лицами, не относящихся к существу спора.

Кроме того, приходя к выводу об отсутствии надлежащих доказательств свидетельствующих о передаче денежных средств покупателем продавцу, суд находит заслуживающими внимание и доводы истца о том, что ответчиком суду не приведены доказательства наличия у него финансовой возможности к моменту совершения сделки осуществить соответствующий взаиморасчет. В этой связи приобщенные в обоснование таких доказательств выписки по расчетным счетам ФИО2 А и расписки о передаче денежных средств суд полагает несостоятельными, поскольку из них прямо не следует, что указанные денежные средства в своей совокупности были направлены на исполнение обязательства ФИО2 по оплате стоимости спорной квартиры. Также суд обращает внимание, что в судебном заседании ответчик неоднократно менял свои пояснения относительно обстоятельств передачи денежных средств по договору купли-продажи.

С учетом вышеизложенного, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи апартаментов, заключенный 04.09.2023 между ФИО1 и Жановым Адилем.

Возвратить в собственность ФИО1 апартаменты по адресу: АДРЕС

Прекратить право собственности ФИО2 на апартаменты по адресу АДРЕС.

Внести изменение в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на апартаменты по адресу АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья В.А. Ужакина

Решение в окончательной форме изготовлено 13.02.2025