Решение № 2-124/2026 2-124/2026~М-86/2026 М-86/2026 от 15 апреля 2026 г. по делу № 2-124/2026

№ 2-124/2026 г.

УИД: 05RS0043-01-2026-000145-39


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

село Тарумовка 16 апреля 2026 г.

Тарумовский районный суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Багандова Ш.М.,

при секретаре судебного заседания Новохатской Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя истца О.К.Г. по доверенности О.А.Н. к М.Ш.М. о признании договора субаренды недействительным и применении последствия недействительности сделки,

установил:

О.А.Н. в интересах О.К.Г. обратился в Тарумовский районный суд Республики Дагестан с иском к М.Ш.М. о признании договора субаренды недействительным и применении последствия недействительности сделки.

В обоснование своего иска представитель О.К.Г. по доверенности О.А.Н., указал, что О.К.Г. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земельного участка «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства». Арендодателем выступала <адрес> Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ Договора Арендатор не имеет право на передачу земельного участка в субаренду без письменного согласия Арендодателя. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор субаренды с М.Ш.М.. При заключении договора О.К.Г. обращался к главе <адрес> с уведомлением о передаче земельного участка в субаренду, поскольку ему главой было озвучено, что земельный участок был передан в собственность <адрес>». В уведомлении глава <адрес>» указал, что он не возражает в передаче участка в субаренду.

ДД.ММ.ГГГГ была получена актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой отражено, что земельный участок с кадастровым номером № был передан в собственность <адрес> Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, из указанного следует, что на момент заключения договора субаренды, <адрес>» еще не являлось собственником земельного участка, поскольку собственником было <адрес>.

Вследствие указанного следует, что договор субаренды заключен незаконно, так как согласие уполномоченного арендодателя получено не было, чем нарушены условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Также незаконно произведена и запись о субаренде органами Росреестра, поскольку при регистрации необходимо представлять согласие собственника недвижимого имущества на заключение договора субаренды, которое в надлежащей форме подписанное уполномоченным лицом при регистрации, у ответчика отсутствовало.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Субарендатор М.Ш.М. в нарушение норм действующего законодательства сельскохозяйственную деятельность на земельном участке не осуществляет, статуса индивидуального предпринимателя либо КФХ не имеет, тем самым не использует земельный участок по его целевому назначению.

Просит признать договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ между О.К.Г. и М.Ш.М. земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, категория земельного участка «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства», недействительным в силу его ничтожности.

Погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ между О.К.Г. и М.Ш.М. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земельного участка «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства» и применить последствия недействительности сделки в виде передачи земельного участка истцу О.К.Г..

В судебное заседание истец О.К.Г. и его представитель по доверенности О.А.Н., извещенные о времени и месте рассмотрения дела не явились, от представителя истца О.К.Г. по доверенности О.А.Н. в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия и просит требования удовлетворить.

Ответчик М.Ш.М., извещённый о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В судебное заседание представитель <адрес> не явился, направив ходатайство о рассмотрение дела без участия представителя <адрес> и поддержал исковые требования истца, поскольку как собственник согласия на передачу земельного участка с кадастровым номером № в субаренду третьим лицам, не давал, чем нарушены условия договора аренды.

В судебное заседание представитель <адрес>, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, представив суду заявление о рассмотрении дела без участия представителя <адрес>.

Представитель Управления Росреестра по Республике Дагестан и представитель Прокуратуры Тарумовского района Республики Дагестан в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания на другой срок или о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления администрации № от ДД.ММ.ГГГГ на основании Устава <адрес> гражданину села <адрес> О.К.Г. предоставлен земельный участок из категории «сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером № для использования сельскохозяйственного производства общей площадью 70000 кв.м.

Срок аренды участка установлен на 49 лет. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Тарумовском отделе Росреестра.

Земельный участок передан во владение О.К.Г. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии Тарумовском отделе ДД.ММ.ГГГГ, что следует из отметки регистрирующего органа на договоре.

На основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ О.К.Г. передает в субаренду М.Ш.М. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях сельскохозяйственного назначения, общей площадью 70000 кв.м. Срок аренды земельного участка на 46 лет.

Истец О.К.Г. (первоначальный арендатор) уведомил арендодателя – Главу <адрес> о передаче в субаренду земельного участка, а именно о своих правах и обязанностях по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, другому лицу - ответчику М.Ш.М., что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, которое получено и.о.главы <адрес>.

По договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ О.К.Г. права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ переданы М.Ш.М. Земельный участок передан О.К.Г. во владение М.Ш.М.

Истец О.К.Г. уведомил главу <адрес> о предстоящей передаче своих прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ другому лицу - ответчику М.Ш.М., что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, полученного <адрес>, о чем на уведомлении проставлена соответствующая подпись.

На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

На основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, О.К.Г. права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ переданы М.Ш.М. Земельный участок передан. Согласно представленным документам в Управлении Росреестра по РД не произведена государственная регистрация субаренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно положениям абз. 4 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Из ч. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из ч. 2 ст. 607 ГК РФ, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи (действовавшей при оформлении соглашения года), определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены ч. 9 ст. 22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч. 2 ст. 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. п. 15, 17 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) при применении п. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как указано в п. 18 Постановления № 11, при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Приведенное позволяет сделать вывод о том, что ч. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой права по отношению к ст. 615 ГК РФ и ч. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Данная специальная норма регулирует отношения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и устанавливает, что арендатор таких земельных участков в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по нему третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления в том случае, если договор аренды заключен более чем на пять лет.

Из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного главой <адрес> и арендатором О.К.Г., следует, что он заключен на срок 49 лет.

Из пункта ДД.ММ.ГГГГ данного договора прямо следует, что арендатор не имеет право на передачу земельного участка субаренду без письменного согласия арендодателя.

Таким образом, судом достоверно установлено и подтверждается письменными доказательствами по делу, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Учитывая, что правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка, возникли из договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу, что с учетом вышеизложенных положений действующего законодательства первоначальный арендатор земельного участка О.К.Г. в соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ был вправе передать свои права и обязанности по указанному договору аренды М.Ш.М. согласия арендодателя, поскольку договор аренды предусмотрено, что арендатор не имеет право на передачу земельного участка субаренду без письменного согласия арендодателя.

В ч. 1 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абз. 2 ч. 2 данной статьи оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Буквальное толкование статьи 168 ГК РФ позволяет сделать вывод, что по общему правилу сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, оспорима. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях: если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в Гражданском кодексе Российской Федерации или ином законе.

В силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 90 Постановления № 25, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец О.К.Г. – арендатор земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не надлежащим образом уведомил арендодателя о предстоящей передаче своих прав и обязанностей по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ другому лицу - ответчику М.Ш.М., что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, полученного <адрес>.

В соответствии с п. 16 Постановления № 11 уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ также уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 70 га, собственником является <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из Постановления <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предоставлено в собственность <адрес> 19 земельных участков общей площадью 36596150 кв.м согласно приложению.

Согласно приложения к постановлению <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ указано 19 земельных участков, на которые у <адрес> возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю. 13 участок является земельный участок с кадастровым номером №, площадью земельного участка 70 000 кв.м, категория земли «земли сельскохозяйственного назначения», разрешения использования земель «для сельскохозяйственного производства».

На период уведомления, а именно ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 70000 кв.м. являлась <адрес>, а <адрес> стала собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 70000 кв.м, на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ только ДД.ММ.ГГГГ

В данном случае уведомление о передаче в субаренду земельного участка было направлено не собственнику земельного участка.

Какие-либо доказательства того, что собственнику земельного участка было направлено уведомление о передаче в субаренду земельного участка, в материалах дело не приложены, в суд не представлены.

В связи с указанным, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования представителя истца О.К.Г. по доверенности О.А.Н. к М.Ш.М. о признании договора субаренды недействительным и применении последствия недействительности сделки, удовлетворить.

Признать договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земельного участка «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства», заключенный между О.К.Г. и М.Ш.М., недействительным в силу его ничтожности.

Погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земельного участка «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства», заключенного между О.К.Г. и М.Ш.М..

Применить последствия недействительности сделки в виде передачи земельного участка истцу - О.К.Г..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме через Тарумовский районный суд Республики Дагестан.

Судья

Тарумовского районного суда РД Ш.М.Багандов