Решение № 2-3866/2023 2-745/2024 2-745/2024(2-3866/2023;)~М-2516/2023 М-2516/2023 от 14 октября 2024 г. по делу № 2-3866/2023

Дело №2-745/2024


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 октября 2024 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Горбачевой Е.Н.

при секретаре Шенкель А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО9 в лице ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 266,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>. Стоимость недвижимого имущества сторонами определена в сумме 5 850 000 руб. Пунктом 4.4. договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора Покупателю, до его оплаты недвижимое имущество признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате. Согласно п 5.8. Договора в случае просрочки исполнения денежного обязательства Покупатель обязуется по требованию Продавца уплатить неустойку за каждый день просрочки, из расчета 12% годовых. Исходя из п. 5.9. Договора, при отсутствии оплаты цены договора в порядке и сроки, предусмотренные в разделе 3 договора, продавец по истечении 90 дней с момента наступления указанного события может отправить извещение о его праве в одностороннем, внесудебном порядке отказаться от заключенного договора, причем, договор считается прекратившим свое действие по истечении 4 (четырех) календарных дней со дня направления Продавцом Покупателю указанного в настоящем пункте извещения. При этом покупатель обязан вернуть продавцу недвижимое имущество, указанное в п.1. договора, по акту приема-передачи в срок, указанный Покупателем в уведомлении, а продавец обязан вернуть Покупателю выплаченные им по настоящему договору средства. В соответствии с п.п. 2 п.3.3 Договора сумма в размере 2750000 руб. должна быть передана не позднее 45 дней с момента передачи задатка. Задаток передается в момент подписания Договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ, следовательно сумма в размере 2750000 руб. должна быть передана не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Далее, с момента передачи суммы - 2 750 000,00 руб. (подп. 3 п. 3.3. Договора) Покупатель оплачивает сумму в размере 3 000 000 руб. в течение одного года в следующем порядке: первый и второй месяцы - по 150 000 руб. в месяц, с третьего по десятый месяц включительно - по 250 000 руб. в месяц, одиннадцатый и двенадцатый месяцы - по 350 000 руб. в месяц. Пунктом 5.8. Договора предусмотрена ответственность за просрочку исполнения денежного обязательства - неустойка за каждый день просрочки из расчета 12% годовых. Покупатель произвел оплату в размере 3 000 000 рублей только ДД.ММ.ГГГГ, а также произвел оплату в размере 150 000 руб. – ДД.ММ.ГГГГ. За просрочку исполнения денежного обязательства предусмотрена неустойка за каждый день просрочки из расчета 12% годовых (п. 5.8 Договора). Размер задолженности и неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. составил 3308473,99 руб. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ задолженность покупателя перед продавцом составляет 3 308473 руб. 99 коп. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора и возврате недвижимого имущества, которое оставлено без удовлетворения. Истец считает, что поскольку в установленный срок оплата стоимости переданного земельного участка в полном объеме ответчиком не была произведена, ответчик нарушил существенные условия договора, которым предусмотрена обязанность ответчика вернуть истцу недвижимое имущество при отсутствии оплаты цены договора в порядке и сроки, предусмотренные в разделе 3 договора.

Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО9 в отношении: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 266,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>. Возложить на ФИО9 обязанность возвратить ФИО2 указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании ФИО2 и его представители ФИО8, ФИО10 (действующие по доверенности) поддержали заявленные требования в полном объеме, дав пояснения соответствующие вышеизложенному.

В судебное заседание не явился ответчик ФИО9, была надлежащим образом извещена.

В судебном заседании третье лицо ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что после заключения оспариваемого договора, ответчик обратился в Управление Росреестра для государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода права собственности на отчуждаемые истцом объекты была приостановлена, поскольку на земельном участке по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>, помимо спорного жилого дома, был зарегистрирован ранее возведенный жилой дом. В период с 2021 года по 2022 год ответчик пытался неоднократно связаться с истцом для устранения несоответствий в оформлении документов, препятствующих в государственной регистрации перехода права собственности, однако истец в течение длительного времени отказывался от решения данного вопроса. Регистрация перехода права собственности была осуществлена только ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу по расписке 3000000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 150000 руб., и ДД.ММ.ГГГГ 100000 руб., всего 3250000 руб. Таким образом, длительное неисполнение истцом обязанности по надлежащему оформлению документов, уклонение от исполнения обязанности по устранению выявленных нарушений свидетельствует о недобросовестности истца. Ответчик не отказывается от исполнения обязательств перед истцом по передаче денежных средств в размере 2600000 руб. (5 850 000-3250000), однако возражает против начисления процентов, так как вина покупателя в неполучении денежных средств не установлена.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес>, был извещен.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2). Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22 (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениям, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеуказанного, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО9 в лице ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> 266,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>.

Согласно п.3.1 договора, цена Договора включает цену недвижимого имущества в сумме 5 850 000 руб. При этом цена земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 990 000 руб., цена земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 110 000 руб., цена жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> составляет 400 000 руб., цена жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> составляет 3 350 000 руб.

Пунктом 3.2 договора определено, что цена недвижимого имущества является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Оплата стоимости недвижимого имущества производится в следующем порядке:

В момент подписания настоящего договора Покупатель передаёт Продавцу задаток (аванс) в размере 100 000 рублей. Факт передачи денежных средств удостоверяется распиской Продавца или актом, подписанным сторонами.

Покупатель передаёт Продавцу или третьему лицу: ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, паспорт <...>, выдан ГУ МВД России по <адрес> 18.012018, зарегистрирован по адресу: <адрес>) денежную сумму в размере 2 750 000 рублей не позднее 45 дней с момента передачи задатка. Передача указанной суммы денег должна быть осуществлена в согласованном сторонами месте в городе Красноярск. Факт передачи денежных средств удостоверяется распиской.

С момента передачи суммы, указанной в подпункте 2 пункта 3.3 настоящего договора, Покупатель оплачивает оставшеюся часть в размере 3 000 000 руб. в течение одного года в следующем порядке: первый и второй месяцы оплачивает по 150 000 рублей в месяц, с третьего месяца по десятый месяц включительно - оплачивает по 250 000 рублей в месяц, одиннадцатый и двенадцатый месяцы - оплачивает по 350 000 руб. в месяц.

За предоставленную отсрочку платежа со стороны Продавца, продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты процентов за пользование денежными средствами из расчёта 6% годовых на остаток суммы по данному договору, за текущий (расчётный месяц). Проценты уплачиваются ежемесячно (п.3.3 договора)

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договор, Покупателю и до его оплаты недвижимое имущество признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по его оплате (п.4.4 договора).

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 также на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>14, в котором она фактически проживает.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указывал на то, что ФИО9 в лице ФИО3 по вышеуказанному договору было оплачено только 3250000 руб., что составляет 55% от цены договора. В установленный срок оплата стоимости переданного ответчику недвижимого имущества в полном объеме не была произведена, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО9 истцом ФИО2 было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи. Ответчик ФИО9 не произвела в полном объеме оплату по договору купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения. В результате длительного неисполнения ФИО9 обязательств по оплате, стоимость недвижимого имущества существенно изменилась и истец ФИО2 лишился того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 указывал также на то, что имел намерение приобрести от продажи спорных объектов недвижимости жилое помещение в <адрес>, в настоящее время проживает у брата, право собственности на иные объекты недвижимости за ним не зарегистрированы. Между тем, поскольку стоимость жилых помещений в <адрес> значительно возросла, а ответчик до настоящего времени не исполнила свои обязательства по договору, в спорные жилые помещения не вселялась, какие-либо улучшения не осуществляла, имеет задолженность за электроэнергию, доказательств того, что в настоящее время имеет денежные средства для исполнения обязательств по договору с учетом установленных процентов и пени не представила, просил расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, третье лицо ФИО3 указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил в лице своей матери ФИО9 договор кули - продажи вышеуказанных земельных участков и жилых домов, в которых проживает в настоящее время. После заключения оспариваемого договора, он обратился в Управление Росреестра для государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода права собственности на отчуждаемые истцом объекты была приостановлена, поскольку на земельном участке по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>, помимо спорного жилого дома, был зарегистрирован ранее возведенный жилой дом. В период с 2021 года по 2022 год ответчик пытался неоднократно связаться с истцом для устранения несоответствий в оформлении документов, препятствующих в государственной регистрации перехода права собственности, однако истец в течение длительного времени отказывался от решения данного вопроса. Регистрация перехода права собственности была осуществлена только ДД.ММ.ГГГГ. Указывал на то, что длительное неисполнение истцом обязанности по надлежащему оформлению документов, уклонение от исполнения обязанности по устранению выявленных нарушений свидетельствует о недобросовестности истца.

Возражая против указанных доводов, ФИО2 подтвердил данное обстоятельство, однако указывал на то, что не знал о наличии зарегистрированного права на ранее возведенный дом по адресу: <адрес>, который был снесен. Как только стало об том известно, он предпринял все меры, чтобы устранить указанные обстоятельства.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ с уведомлением о планируемом сносе объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец представил доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 быть его представителем в органах регистрации по любым вопросам, в том числе по вопросу снятия с кадастрового учета жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>; с правом регистрации прекращения права собственности на указанный жилой дом; с правом представлять его интересы по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1395 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 266,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Емельяновский районный суд с исковым заявлением о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 266,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>.

Определением Емельяновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в связи с отказом ФИО3 от заявленных требований.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1 суду пояснил, что при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости ответчику была предоставлена отсрочка платежа. После последней оплаты ФИО3 постоянно обещал передать денежные средства, однако не выполнил свои обязательства в полном объеме.

В судебном заседании свидетель ФИО6 суду пояснил, что является отцом ФИО2 При заключении договора купли-продажи, ФИО3 была предоставлена рассрочка платежа на тех условиях, что в доме останутся вещи, которые впоследствии они смогут забрать. До настоящего времени ответчик не исполнил свои обязательства по договору, не произвел полный расчет, ФИО3 сменил замки и препятствует забрать вещи.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что после заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ он передал истцу по расписке 3000000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 150000 руб., и ДД.ММ.ГГГГ 100000 руб., всего 3250000 руб. Таким образом, длительное неисполнение истцом обязанности по надлежащему оформлению документов, уклонение от исполнения обязанности по устранению выявленных нарушений свидетельствует о недобросовестности истца. При этом, 2600000 руб. не были переданы истцу, поскольку он отсутствовал на территории Российской Федерации, на его просьбы оформить доверенность на получение денежных средств на имя брата ФИО1 не реагировал.

Судом установлено, что в период с мая 2022 года по сентябрь 2022 года ФИО2 находился в <адрес>, неоднократно обращался к ФИО3 с просьбой оплатить по договору оставшиеся денежные средства, что подтверждается представленным в материалы дела паспортом на имя ФИО2, а также скриншотами WhatsApp. Доказательств обратного, суду, в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из того, что со стороны ответчика ФИО9 имело место нарушение существенных условий договора об оплате приобретенного имущества; отсутствие исполнения ответчиком надлежащим образом обязательства по договору по полной оплате покупной цены объектов недвижимости до обращения истца в суд, а также в ходе судебного разбирательства; отсутствие доказательств со стороны ответчика, которая является пенсионером о наличии денежных средств, предусмотренных условиями договора о его полной стоимости, с учетом процентов и неустойки; отсутствие доказательств о проживании ответчика ФИО9 в спорных жилых помещениях, наличие у ответчика на праве собственности иного жилого помещения, в котором она фактически проживает, суд приходит к выводу, что нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу переданного по договору имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", неисполнение покупателем обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи, дающим основание для его расторжения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 4.4. договора, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договор, Покупателю и до его оплаты недвижимое имущество признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по его оплате (п.4.4 договора).

Исходя из п. 5.9. Договора, при отсутствии оплаты цены договора в порядке и сроки, предусмотренные в разделе 3 договора, продавец по истечении 90 дней с момента наступления указанного события может отправить извещение о его праве в одностороннем, внесудебном порядке отказаться от заключенного договора, причем, договор считается прекратившим свое действие по истечении 4 (четырех) календарных дней со дня направления Продавцом Покупателю указанного в настоящем пункте извещения. При этом покупатель обязан вернуть продавцу недвижимое имущество, указанное в п.1. договора, по акту приема-передачи в срок, указанный Покупателем в уведомлении, а продавец обязан вернуть Покупателю выплаченные им по настоящему договору средства.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он предусматривает условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон во внесудебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

При этом, в ходе судебного разбирательства ФИО2 предоставил суду доказательства, подтверждающие возможность полной оплаты ответчику денежных средств в размере 3250000 руб.

Кроме того, в материалы дела представлены доказательства, исследованные судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, подтверждающие неполучение стороной истца полной денежной суммы за проданное ответчику имущество.

Сам факт неполной оплаты ФИО3 признает, однако, ссылается на обстоятельства непреодолимой силы, а именно отсутствие истца на территории РФ.

Однако в ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих его доводы. Кроме того, обязательства не исполнялись в течение длительного времени, а именно, срок исполнения договора был установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно, ответчиком не исполнены условия договора, без уважительных на это причин, ввиду чего усматривается недобросовестное поведение ответчика, а также его действиями нарушены права и законные интересы истца, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возвращение сторон в первоначальное положение.

То обстоятельство, что за нарушение срока оплаты по договору предусмотрена возможность начисление процентов и неустойки (пункт 3.3, 5.8 договора), не свидетельствует о том, что сторона по договору лишается возможности на расторжение договора при нарушении покупателем существенного условия по его оплате в полном объеме.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена объектов недвижимости в размере 5850 000 руб. (пункт 3.1 договора купли-продажи).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за спорные земельные участки и жилые <адрес> 000 руб. в срок до сентября 2022 года.

Суд установил наличие у ФИО9 перед ФИО2 задолженности по договору в в размере 2600000 руб., а также установил, что последняя никогда в спорные жилые помещения не вселялась, в настоящее время проживает в <адрес>, является пенсионеркой, имеет на праве собственности иное жилое помещение. С момента направление истцом требования о расторжении договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) и по настоящее время, не предприняла попыток исполнить обязательства по договору купли-продажи в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства третье лицо ФИО3 указывал на то, что с момента заключения договора и по настоящее время он проживает в спорном жилом помещении, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, просил в расторжении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости отказать. Также указывал на то, что цена договора составляет 5850000 руб., проценты и неустойка не подлежит оплате, от получения от ФИО2 денежных средств, оплаченных по договору в размере 3250000 руб. отказался.

В судебном заседании ФИО2 пояснил, что в настоящее время не имеет на праве собственности жилого помещения в <адрес>, проживает у брата. При избрании способа защиты права о взыскании денежных средств по договору в размере 2600000 руб., неустойки и процентов, решение суда будет неисполнимо, поскольку ФИО9 является пенсионеркой, доказательств тому, что у нее имеется возможность выплатить 3308473 руб. 99 коп., с учетом процентов и неустойки, не представлено.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем половины цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

В судебном заседании ФИО3, ссылаясь на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд считает, что такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Анализ заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи свидетельствует о том, что он предусматривает условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, последующих распорядительных действий сторон по договору, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Доводы ФИО3 о невозможности расторжения договора в связи с оплатой ФИО9 половины согласованной сторонами стоимости подлежат отклонению, поскольку сложившиеся правоотношения сторон судом квалифицированы как заключение договора купли-продажи с условием о предварительной оплате и рассрочке платежа, предусматривающим возможность отказа от договора в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в предусмотренные договором сроки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО11 Зои ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО11 Зоей ФИО4, в лице ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 266,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО11 Зои ФИО4 денежные средства в размере 3250000 руб.

Прекратить право собственности ФИО11 Зои ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 266,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>.

Прекратить ипотеку в силу закона №, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1395 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 266,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>; жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 18,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р-н Емельяновский, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца после составления мотивированного решения.

Председательствующий: Е.Н. Горбачева

Копия верна:

Судья Емельяновского районного суда:

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2024 года.