Решение № 2-2345/2018 2-2345/2018~М-2311/2018 М-2311/2018 от 13 сентября 2018 г. по делу № 2-2345/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2018г. г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Даниленко А.А.,

при секретаре ФИО3

с участием представителя ответчика, представителя третьего лица,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» о возложении обязанности по выкупу нежилого помещения

установил:

Истец обратился в суд с иском в обоснование которого указал, что он является собственником нежилого помещения площадью 41,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от 08.07.2013г. № утверждена ведомственная целевая программа «Переселение граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах», данный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Переселение граждан должно было быть произведено до августа 2017г. До настоящего времени не принято решение о равноценном возмещении истцу за нежилое помещение, что свидетельствует о бездействии ответчика и является нарушением имущественных прав истца. Просит признать бездействие ответчика по непринятию мер по выплате истцу компенсации за нежилое помещение незаконным, обязать ответчика заключить соглашение об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд и предоставить истцу денежную компенсацию за нежилое помещение в размере 2 000 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои требования и просил обязать ответчика заключить соглашение об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд и предоставить истцу денежную компенсацию за нежилое помещение в размере 2 058 000 руб., за земельный участок 295 000 руб., убытки в размере 68 140 руб.

Представители администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» просили отказать в удовлетворении заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

В судебное заседание истец, третье лицо не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ. Например, не подлежат рассмотрению по правилам КАС РФ дела, связанные с предоставлением жилья по договору социального найма, договору найма жилищного фонда социального использования, договору найма специализированного жилищного фонда. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36"О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то обстоятельство, что ст. 32 ЖК РФ не предусматривается возмещение, выкуп, предоставление иного помещения собственникам нежилых помещений, расположенных в расселяемых аварийных домах.

Проанализировав положения действующего законодательства суд с такой позицией стороны по делу согласиться не может по следующим основаниям.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятий земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Установлено, что истец является собственником нежилого помещения площадью 41,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, номера на поэтажном плане 1-4.

Изложенное подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.162-163).

Решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов № от 17.07.1991г. <адрес> признан аварийным. (л.д.166).

При этом сроки сноса дома, мероприятия по отселению граждан их спорного дома установлены не были.

Решением Президиума Саратовского городского Совета народных депутатов № от 26.04.1991г. «О возвращении старых названий улицам в исторической части города» <адрес>.

По данным МУП «Городское БТИ» домовладение № расположенное по <адрес> и домовладение № расположенное по <адрес> является одним и тем же объектом. (л.д.167).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто.

Земельный участок под данным домом сформирован и стоит на кадастровом учете.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 08.07.2013г. № утверждена ведомственная целевая программа «Переселение граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах».

Указанный дом включен в данную программу. (п.48 третий этап). Планируемые сроки начала и конца переселения – 31.08.2017г.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, бездействие со стороны администрации муниципального образования «Город Саратов», выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, истечение срока переселения, право выбора истца способа защиты своих прав, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупа нежилого помещения.

Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» возмещения за изымаемое помещение является способом защиты нарушенного права истца, как собственника аварийного помещения, в связи с чем, оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению соглашения с истцом об изъятии объекта недвижимости – нежилого помещения не имеется.

Возмещение за изымаемое нежилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении возмещения за изымаемое нежилое помещение должны учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Так, согласно ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу выкупная цена помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Истцом представлено досудебное исследование ООО «Областной центр оценки» от 07.06.2017г. по определению рыночной стоимости объекта по адресу: <адрес> нежилое помещение площадью 41,7 кв.м., которая составила 2 000 000 руб. Однако понятие рыночной стоимости объекта и размера выкупной цены, рассчитанного с учетом требований ст.32 ЖК РФ, не идентичны. Поскольку в данном случае была определена рыночная стоимость объекта, а не размер выкупной цены в соответствии со ст.32 ЖК РФ, то оснований для принятия за основу данного исследования не имеется.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой технической экспертизы» по <адрес>.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой технической экспертизы» по <адрес> от 27.08.2018г. № рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> площадью 41,7 кв.м. с учетом коэффициента на техническое состояние дома, по состоянию на момент проведения экспертизы, составляет:

2 058 000 руб. рыночная стоимость нежилого помещения включая долю в праве собственности на общее имущество в том числе на земельный участок

295 000 руб. стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под домом

68 140 руб. – убытки, из которых 2 000 руб. на оформление права собственности на другое помещение (государственная пошлина), 2 800 руб. на переезд, 1600 руб. за демонтаж сплит-системы, 61 740 руб. стоимость услуг риэлтора по подбору вновь приобретаемого помещения.

Данное экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Произведен расчет выкупной цены в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ. Во внимание было принято несколько объектов, применены поправочные коэффициенты. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

В пункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, указано, что при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ФИО5 поддержал данное им заключение и указал, что в рыночная стоимость нежилого помещения 2 058 000 руб. уже включена стоимость доли истца в праве собственности на общее имущество в том числе на земельный участок. Для полноты судебного заключения он выделил, расшифровал отдельно стоимость земельного участка. Пояснил, что в стоимость аналогов также уже включена стоимость доли в собственности на общее имущество в том числе на земельный участок, поскольку переход права собственности на нежилое помещение происходит одновременно с правами на долю в общем имущество, эти два права неразрывны между собой.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения за нежилое помещение, которая определена экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере:

2 058 000 руб. рыночная стоимость нежилого помещения включая долю в праве собственности на общее имущество в том числе на земельный участок

68 140 руб. – убытки, из которых 2 000 руб. на оформление права собственности на другое помещение (государственная пошлина), 2 800 руб. на переезд, 1600 руб. за демонтаж сплит-системы, 61 740 руб. стоимость услуг риэлтора по подбору вновь приобретаемого помещения.

Оснований для взыскания дополнительно стоимости доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под домом в размере 295 000 руб. не имеется, поскольку данная стоимость уже включена в 2 058 000 руб.

При этом возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» с администрации муниципального образования «Город Саратов» как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования «Город Саратов».

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения право собственности истца на спорное нежилое помещение следует прекратить.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение в размере 2 126 140 руб.

В остальной части иска отказать.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 41,7 кв.м. номера на поэтажном плане 1-4.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волжский районный суд г. Саратова.

Судья А.А. Даниленко