Решение № 2-143/2026 2-143/2026~М-861/2025 М-861/2025 от 17 февраля 2026 г. по делу № 2-143/2026

Дело №

УИД 11RS0№-25


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики К. в составе судьи Сурниной Т.А., при секретаре судебного заседания Филипповой Ю.В.,

рассмотрел 4 февраля 2026 года в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров аренды земельного участка и уступки прав и обязанностей, применения последствий недействительности ничтожных сделок, обязании возвратить земельный участок,

установил:

Администрация муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договора от <дата> № аренды земельного участка с кадастровым номером № и договора уступки прав и обязанностей от <дата>, применении последствий недействительности сделок путем исключения из ЕГРН сведений о данных договорах, обязании после вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 в аренду без проведения торгов как ветерану труда, представляет собой адресную меру социальной поддержки для улучшения жилищных условий, неразрывно связанную с личностью ветерана, а потому права и обязанности в отношении данного участка не могли быть переданы иному лицу. Кроме того, договор аренды земельного участка содержит условие, согласно которому передача прав и обязанностей арендатора не допускается. Ссылаясь на положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна, администрация обратилась с настоящим иском в суд.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Р. К. и ФИО3

В судебное заседание после перерыва стороны, третьи лица не явились.

Представитель администрации муниципального района «Сыктывдинский» ФИО4 до перерыва в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам иска.

Ответчик ФИО2 до перерыва в судебном заседании возражала удовлетворению исковых требований, указав, что содержащее в договоре аренды условие о запрете передачи прав и обязанностей арендатора являются ничтожными, поскольку противоречат нормам земельного законодательства. Земельный участок ФИО1 предоставлен без проведения торгов на срок более 5 лет, а потому согласно положениям ст. 22 Земельного кодекса РФ права и обязанности по договору аренды могут быть переданы иному лицу с уведомлением об этом арендодателя.

Аналогичная позиция со ссылкой на судебную практику изложена в письменных возражениях на иск ответчиком ФИО1 и третьим лицом Управлением Росреестра по Р. К..

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц.

Исследовав материалы настоящего дела, материалы дел СыктывдинсК. районного суда Республики К. №а-616/2024, №, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> ФИО3, действуя от имени и в интересах ФИО1, обратился в администрацию муниципального района «Сыктывдинский» за предоставлением муниципальной услуги «предварительное согласование предоставления земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства» по категории «ветеран труда» по предварительному согласованию предоставления земельного участка площадью 1543 кв.м с условным номером №:ЗУ4 для индивидуального жилищного строительства в соответствии с постановлением администрации муниципального района «Сыктывдинский» № от <дата>.

По итогам рассмотрения данного заявления администрацией принято решение, оформленное письмом № от <дата>, об отказе в предоставлении муниципальной услуги по причине того, что постановлением администрации № от <дата> в отношении испрашиваемого земельного участка принято решение о проведении аукциона по его продаже.

Вступившим в законную силу решением СыктывдинсК. районного суда Республики К. от <дата> по делу №а-616/2024 признан незаконным подп. 1.1 ч.1 постановления администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. № от <дата> об организации аукциона по продаже земельного участка площадью 1543 кв.м, условный номер земельного участка; признано незаконным решение администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики К., оформленное письмом № от <дата>, об отказе в предоставлении муниципальной услуги; на администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов ФИО1 путем повторного рассмотрения его заявления от <дата>.

При этом судом указано, что на основании положений п. 7 ч. 1 ст. 12 Закона Республики К. №-РЗ от <дата> «О социальной поддержке населения в Р. К.» ветераны труда Республики К. имеют право на первоочередное приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

При повторном рассмотрении заявления ФИО1 в порядке исполнения решения суда администрацией в предоставлении муниципальной услуги вновь отказано по причине несоответствия испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка установленному виду проектом межевания.

Вступившим в законную силу заочным решением СыктывдинсК. районного суда Республики К. от <дата> по делу № признан незаконным отказ администрации в предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 11№:ЗУ4, оформленный письмом № от <дата>; признаны незаконными действия администрации по формированию земельного участка с кадастровым номером №; на администрацию муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. возложена обязанность предварительно согласовать предоставление ФИО1 земельного участка площадью 1543 кв.м с условным номером №:ЗУ4 в аренду для индивидуального жилищного строительства.

В рамках настоящего дела судом установлено, что <дата> между администрацией муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодателем арендатору передан земельный участок площадью 1 543 кв.м с кадастровым номером 11№ с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Государственная регистрация права аренды произведена <дата>.

Между ФИО1 и ФИО2 <дата> заключен договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого все права и обязанности по договору аренды от <дата> № переданы ФИО2

Государственная регистрация перехода права аренды произведена <дата>.

Ссылаясь на то, что в договоре аренды земельного участка содержится условие, согласно которому передача прав и обязанностей арендатора не допускается, а также что предоставление участка ФИО1 носит целевой характер, администрация района на основании ст. 166, 169 Гражданского кодекса РФ просит признать недействительными вышеуказанные договоры и применить последствия недействительности ничтожных сделок.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 169 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст. 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Как установлено судом, договор аренды земельного участка от <дата> № заключен администрацией района и ФИО1 на срок с <дата> по <дата> (п. 1.3 договора).

При этом п. 3.3.1 договора аренды содержит условие, согласно которому арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Положения ст. 11 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных гражданских прав.

Защита нарушенного права может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного ст. 209 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктами 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Такая правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022 (п. 32, Определение № 18-КАД22-28-К4).

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

На основании изложенного, если иное не предусмотрено законом или договором, по общему правилу арендатор земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более 5 лет, третьему лицу без согласия собственника земельного участка, при этом достаточно уведомления об этом арендодателя земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

По общему правилу для перехода прав кредитора к другому лицу не требуется согласия должника (п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ). Исключения из указанного правила могут быть предусмотрены законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

На основании ст. 383 Гражданского кодекса РФ не допускается переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

В части регулирования правоотношений по уступке прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ является специальной нормой по отношению к нормам ст. 383 и п. 2 ст. 388 Гражданского кодекса РФ.

Правовое основание приобретения гражданами земельных участков в первоочередном или внеочередном порядке, а именно, что земельные участки ветеранам труда предоставляются в аренду без проведения торгов, предусмотрено положениями пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и п. 7 ч. 1 ст. 12 Закона Республики Коми от 12.11.2004 № 55-РЗ «О социальной поддержке населения в Республики Коми», согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации; ветеранам труда Республики Коми имеют первоочередное право на приобретение садовых земельных участков или огородных земельных участков, земельных участков для индивидуального жилищного строительства и строительства гаражей для собственных нужд.

По смыслу приведенных положений закона с личностью лица, наличие у него статуса ветерана труда, связан порядок оформления прав такого лица на земельный участок, как то, что земельный участок предоставляется вне очереди, либо в первоочередном порядке, без проведения торгов. В то время как права и обязанности, вытекающие из самого договора аренды, с личностью арендатора не обусловлены.

Вопреки доводам представителя администрации района, ни земельное законодательство, ни Закон Республики Коми от 12.11.2004 № 55-РЗ «О социальной поддержке населения в Республики Коми» не содержат норм, ограничивающих уступку арендных прав по предоставленным ветеранам труда в аренду земельным участкам.

Таким образом, исходя из вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ о недействительности (ничтожности) сделок, а также разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договорное условие, содержащееся в п. 3.1.1 договора аренды от <дата> №, согласно которому уступка прав и обязанностей по договору третьему лицу не допускается, является ничтожным и не может применяться, независимо от того, оспорено ли оно в суде.

Заключая договор уступки прав и обязанностей, ФИО1 уведомил администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО2

При таких обстоятельствах, разрешая заявленные требования, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь приведенными нормами права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных администрацией района исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики К. (ИНН <***>) к ФИО1 (№), ФИО2 (№) о признании недействительными договора аренды земельного участка № от <дата>, договора уступки прав и обязанностей (цессии) от <дата>, применения последствий недействительности ничтожных сделок, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером № – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики К. через Сыктывдинский районный суд Республики К. в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Т.А. Сурнина

Мотивированное решение составлено <дата>.