Решение № 3А-1826/2020 3А-274/2021 3А-274/2021(3А-1826/2020;)~М-931/2020 М-931/2020 от 20 апреля 2021 г. по делу № 3А-1826/2020

3а-274/2021

50OS0000-01-2020-001113-61


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-274/2021 по административному исковому заявлению ООО «Мега Белая Дача» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Мега Белая Дача» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <данные изъяты>., расположенного по адресу: <данные изъяты>;

<данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости нежилых строений. Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной в представленных им отчетах об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки <данные изъяты>.

В судебном заседании представители административного истца по доверенности ФИО1 настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях; заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>, как содержащие существенные методологические ошибки, просил отклонить.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители УФСГРКиК по Московской области, администрации г.о. Котельники в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, заключение эксперта <данные изъяты> приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Мега Белая Дача» является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

- <данные изъяты>., расположенного по адресу: <данные изъяты>

- <данные изъяты>., расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорных нежилых зданий административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018г. № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец в обоснование своих доводов представил суду отчеты об оценке рыночной стоимости оспариваемых нежилых зданий <данные изъяты>, которыми рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая возражения Министерства имущественных отношений Московской области против принятия вышеназванных отчетов об оценке в качестве допустимого доказательства, на основании определения Московского областного суда от 16.12.2020г. и в соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых зданий допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Исследовав экспертное заключение <данные изъяты>, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Устанавливая размер кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходит из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий и справочной аналитики, соответствующих коэффициентов корректировок. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

В судебном заседании эксперт <данные изъяты>. поддержала выводы экспертного заключения, дополнив, что экспертное исследование в рамках порученной судом экспертизы проводилось ею лично, иные специалисты к производству экспертизы не привлекались. Стоимость объектов недвижимости - объектов капитального строительства определялась без учета прав на земельные участки. Сделанные в заключении допущения по ряду исследований связаны с тем, что в анализе рынка используется информация из открытых источников, проверка достоверности данной информации не входит в компетенцию эксперта и не требует от него проверки. Вместе с тем, такая информация должна быть отражена в соответствии с требованиями п. 11 ФСО №7, п. 11 ФСО №3.

Согласно требованиям п. 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Используемая в расчетах информация не требует проверке на соответствие рыночным данным, так как использована информация, основанная на рыночных данных.

Осмотр объекта оценки не проводился, поскольку в соответствии с п.5 ФСО № 7 не является обязательным. Кроме того, в соответствии с п. 5 ФСО № 7 на 36 заключения в п. 11 эксперт указал причины не проведения осмотра: «Фотоматериалы объекта исследования на дату проведения исследования - 01.01.2018 г. в распоряжении эксперта отсутствуют. Эксперт использует фотоматериал, предоставленный в отчете (материалы дела №<данные изъяты>), как наиболее близкий к дате оценки. Осмотр объектов исследования экспертом не производился, так как на текущий момент осмотр не даст достоверных данных о характеристиках объекта на ретроспективную дату - 01.01.2018 г. Эксперт полагает, что материалов дела и информации в открытых источниках достаточно для того, чтобы установить качественные и количественные характеристики участка и достоверно определить рыночную стоимость объекта исследования». Таким образом, все действия эксперта соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется для целей оспаривания, то обременения в виде ипотеки и аренды не учитываются. В соответствии с п. 10 раздела II «Общие требования к определению кадастровой стоимости» Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 г. №388: «Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений] объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации». Таким образом, рыночная стоимость объектов исследования определяется в целях данного Заключения без учета существующих ограничений (обременений) права. На основании всего вышесказанного рыночная стоимость определяется без ограничений (обременений) права собственности.

Подбор аналогов был осуществлен в соответствии с п. 22 ФСО №7. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В качестве объектов аналогов были подобраны объекты недвижимости, которые относятся к одному сегменту рынка: Высококлассная торговая недвижимость. В соответствии с требованиями п. 22 ФСО № 7 на стр. 89 заключения приведены правила отбора аналогов. Физические характеристики объектов могут отличаться между собой, что прямо предусмотрено п. 22 ФСО №7. Экспертом были отобраны максимально схожие/близкие объекты аналоги, которые были представлены на рынке Московской области на дату исследования. Разница в стоимости объектов-аналогов не говорит о том, что это разные сегменты рынка, это лишь говорит о том, что объекты-аналоги имеют разный состав характеристик по ценообразующим факторам. Так как, согласно методологии сравнительного подхода, эксперт приводит все аналоги к характеристикам объекта исследования, тем самым эксперт устраняет данные отличия между объектами-аналогами и объектом исследования. Кроме того важно отметить, что объекты-аналоги между собой не сравниваются, сравнивается только объект исследования с каждым аналогом.

Согласно анализу рынка на стоимость объектов торгового назначения влияет удаленность от МКАД и направление. На стр. 97 Заключения приведен расчет корректировки, на основании «Сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала» за 2017 год, который учитывает зависимость стоимости торговых объектов от удаленности и направления.

На дату оценки не было выявлено предложений о сдаче в аренду целых зданий. Так как, доходный подход основан на предположении возможности получения дохода от эксплуатации объекта, то размер арендной платы возможно определить и на основании арендных ставок для помещений, с внесением соответствующей корректировкой на тип объекта, что и было сделано при расчете (стр. 130 Заключения).

Обоснование отказа от применения затратного подхода приведен на стр. 33 заключения: Не используется. Согласно п. 18 ФСО №1 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. В справочнике отсутствуют сопоставимые по конструктиву и объему объекты. Следовательно, невозможно достоверно определить стоимость воспроизводства либо замещения объектов исследования. Применение этого подхода приведет к значительной погрешности. Кроме того, в материалах, дела отсутствует достоверная информация о строительном объеме зданий. В связи с изложенным, применение затратного подхода не предоставляется возможным.

При этом, все объекты аналоги были подобраны из одного сегмента рынка в соответствии с требованиями п. 22 ФСО №7.

Исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, суд находит требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательства, опровергающие изложенные в указанном заключении выводы эксперта, а также документы, содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорных нежилых зданий, лицами, участвующими в деле, в материалы административного дела не представлено.

Эксперт <данные изъяты> является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высшее образование с присвоением квалификации инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», имеет диплом о профессиональной переподготовке «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорных нежилых зданий является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на вышеприведенную дату и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «Мега Белая Дача» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Мега Белая Дача» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 29.04.2021г.