Решение № 2-4387/2017 2-4387/2017~М-4525/2017 М-4525/2017 от 15 декабря 2017 г. по делу № 2-4387/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2017 года город Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего Сохрокова Т.Х., при секретаре Шомаховой М.Х.,

с участием истца ФИО4,

её представителя ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР ФИО9 и зарегистрированной в реестре за №,

представителей ответчика ФИО3 и ФИО5 (действующей также в своих интересах), по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной ФИО10., временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО11 и зарегистрированной в реестре за №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи и взыскании судебных расходов и встречному иску ФИО6 к ФИО4 о признании сделки совершенной, признании права собственности на квартиру и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Между ФИО4 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры (далее - Договор от ДД.ММ.ГГГГ), расположенной по адресу: КБР, <адрес> (далее - Квартира), а также соглашение о задатке от той же даты (далее - Соглашение), которое была заверено у нотариуса Нальчикского нотариального округа КБР ФИО13 Согласно условиям Соглашения ФИО5 передала ФИО4 задаток в размере <данные изъяты> рублей в счет причитающейся с неё стоимости Квартиры в общем размере <данные изъяты> рублей; стороны договорились заключить основную сделку (договор купли-продажи) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и согласились с тем, что в случае неисполнения указанных условий по вине покупателя недвижимости, переданные денежные средства остаются у продавца; в случае, если это произойдет по вине продавца, то он выплачивает покупателю двойную сумму задатка, т.е. <данные изъяты> рублей.

При этом в соответствии с Договором от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились, что стоимость Квартиры составит <данные изъяты> рублей, из которых покупатель передал до его подписания <данные изъяты> рублей по Соглашению; основная сделка будет заключена не позднее ДД.ММ.ГГГГ; к этому сроку будет выплачена оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому ею унаследовано право собственности на Квартиру, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается названным свидетельством и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО5, действующей по доверенности от имени ФИО6, подписан договор купли-продажи Квартиры с рассрочкой платежа (далее - Договор от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому ФИО4 продала ФИО6 названное недвижимое имущество за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей оплачены покупателем до его подписания, а оставшаяся часть в размере <данные изъяты> рублей подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом сторонами составлен и подписан акт приема-передачи Квартиры от той же даты, подтверждающий фактическое исполнение названного договора.

В тот же день названный договор с необходимыми приложениями подан сторонами на государственную регистрацию через ГБУ «МФЦ КБР», однако после того, как государственный регистратор поставил их в известность о необходимости предоставления подлинника доверенности ФИО5, ФИО4 в одностороннем порядке обратилась с заявлением об отказе от государственной регистрации, в связи с чем, она была прервана.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась к ФИО6 и ФИО5 с досудебным соглашением, в котором, подтвердив, что на дату обращения получила в счет оплаты Квартиры <данные изъяты> рублей, указала, что в связи с неполучением обещанных ей <данные изъяты> рублей отказалась от подписания договора купли-продажи Квартиры и предложила в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести полный расчет и доплатить остаток стоимости Квартиры в размере <данные изъяты> рублей, разъяснив, что в случае отказа будет обращаться в суд с требованием о расторжении Договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивируя тем, что в указанный срок ответчики не ответили на названное обращение, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Нальчикский городской суд с исковым заявлением к ФИО5 и ФИО6, в котором, с учетом уточнений, просила: расторгнуть Договор от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчиков в её пользу государственную пошлину, уплаченную при обращении в суд, в размере <данные изъяты> рублей, стоимость нотариального заверения доверенности в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Условия Соглашения о задатке и Договора от ДД.ММ.ГГГГ не были выполнены покупателем, хотя с ДД.ММ.ГГГГ она предоставила ему Квартиру и, насколько ей известно, в ней по настоящее время проживает дочь ФИО6; в срок до ДД.ММ.ГГГГ было оплачено лишь <данные изъяты> рублей.

В связи с возникшими у покупателя финансовыми проблемами и задержкой оплаты полной стоимости Квартиры, ФИО5 предложила ей заключить еще один договор купли-продажи Квартиры с рассрочкой платежа. Она согласилась при условии доплаты сразу <данные изъяты> рублей, однако ФИО5 доплатила тогда лишь <данные изъяты> рублей.

Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, покупатель обязался оплатить до ДД.ММ.ГГГГ, но этот договор не был зарегистрирован в Регистрационной палате КБР по неизвестной ей причине. В ходе состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ встречи вину в срыве заключения сделки купли-продажи Квартиры, ФИО5 пыталась возложить на ФИО4, т.к. право собственности на Квартиру не было оформлено на имя ФИО6

В иске указано, что когда ДД.ММ.ГГГГ ей позвонила ФИО5 и пригласила в МФЦ для подписания нового договора купли-продажи и дальнейшего оформления права собственности на приобретаемую Квартиру для гражданки ФИО6, она отказалась подписать этот договор, так как не получила обещанную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Таким образом, полученная ею сумма от ФИО5 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

В связи с неисполнением ответчиками своих обязательств по выплате стоимости Квартиры, истица понесла дополнительные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, доверенности - <данные изъяты> рублей, и расходы по оплате услуг юриста в размере <данные изъяты> рублей, которые также просила взыскать с ответчиков.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ФИО6 к ФИО4 о признании сделки совершенной и признании права собственности на квартиру.

Встречные исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Согласно п. 2 Соглашения о задатке основная сделка (договор купли-продажи) Квартиры должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 позвонила и сообщила, что потеряла паспорт, о чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 поставила в известность нотариуса ФИО13, которая сказала, что необходимо дождаться получения ФИО4 нового паспорта.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила новый паспорт. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила свидетельство о праве на наследство. В тот же день вместе с ФИО4 обратились в МФЦ, где им составили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и акт приема-передачи недвижимости, который был подписан сторонами. В то же время ФИО4 фактически передала ей Квартиру, а она приняла её и пользуется по настоящее время.

До заключения данного договора в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ею были переданы ФИО4 денежные средства в общем размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ ей позвонил специалист из МФЦ и пригласил вместе с ФИО4, так как была допущена ошибка при оформлении и было необходимо подписать какие-то бумаги, но ФИО4 в это время находилась на море. По возвращении ФИО4 встретилась с ней и хотела получить <данные изъяты>) рублей, но так как был выходной день и они не смогли пойти в МФЦ, она передала ей только <данные изъяты> рублей, договорившись с ней на следующий день (ДД.ММ.ГГГГ) пойти в МФЦ. Но на следующий день ФИО4 сама пошла в МФЦ и пыталась забрать документы и в одностороннем порядке расторгнуть договор, о чем ей впоследствии стало известно от сотрудника МФЦ.

В дальнейшем ФИО4 перестала отвечать на её звонки, она не могла ее нигде найти, в связи с чем, была вынуждена обратиться к участковому инспектору по месту жительства, из чего сделала вывод, что ФИО4 уклоняется от выполнения обязательства по совершению сделки, тогда как свои обязательства по договору покупательница исполнила передав продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей и частями денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, а всего - <данные изъяты> рублей.

Ссылаясь на статьи 165, 432, 549, 550, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ФИО6 утверждает, что ФИО4 от регистрации перехода права собственности на Квартиру уклоняется, исполнить в добровольном порядке свои обязательства отказывается, в связи с чем, полагая, что сделка между сторонами фактически состоялась, поскольку согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передала Квартиру с ключами, считает, что на то, что между ними было достигнуто соглашение, указывает тот факт, что ФИО4 добровольно, имея намерение продать спорную квартиру, в присутствии сотрудника МФЦ ФИО14, подписала договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и акт приема-передачи недвижимости и в тот же день передала ключи от Квартиры.

В связи с изложенным ФИО6 просила: признать Договор купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между мной ФИО6 и ответчиком ФИО4, действительным; признать право собственности ФИО6 на Квартиру, прекратив право собственности на неё ФИО4

От ФИО6 также поступило заявление о взыскании судебных расходов с ФИО4 в общем размере <данные изъяты> рублей, в том числе: государственная пошлина - <данные изъяты> рублей, оформление доверенности - <данные изъяты> рублей и расходы на оплату услуг представителя - <данные изъяты> рублей.

На встречный иск ФИО6 поступило письменное возражение ФИО4, в котором, повторяя доводы первоначального иска, указано, что Договор от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашение о задатке необходимо рассматривать как предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основную сделку не позднее ДД.ММ.ГГГГ, к которому будет выплачена оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей, однако покупатель своих обязательств не выполнил; доводы его представителей о том, что ФИО4 хотела получить <данные изъяты> рублей, но т.к. был выходной день, они не смогли пойти в МФЦ, и она передала лишь <данные изъяты> рублей, договорившись на следующий день, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, пойти в МФЦ, не верны, поскольку ДД.ММ.ГГГГ - это воскресный день; верно лишь то, что она действительно получила <данные изъяты> рублей с условием доплаты остальной суммы в день оформления сделки в МФЦ и заключения второго договора купли-продажи; когда ФИО5 сообщила, что остальную часть денег потратила на похороны своей бабушки, ФИО4 отказалась оформлять сделку купли-продажи квартиры в МФЦ. В связи с изложенным, она просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 и ФИО6 в полном объеме.

В ходе производства по делу стороной ФИО16 заявлено ходатайство о принятии мер по обеспечению их встречного иска в виде запрета регистрационных действий в отношении спорной Квартиры, которое удовлетворено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истица (ответчик по встречному иску) ФИО4 и её представитель ФИО2 поддержали заявленные ими исковые требования и возражали против удовлетворения встречного иска. ФИО4 пояснила суду, что сразу после подписания Договора от ДД.ММ.ГГГГ передала Квартиру ФИО5 и переехала на съемную квартиру; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ она не располагала как документами о принятии наследства в виде Квартиры (которые получила ДД.ММ.ГГГГ), так и паспортом (который сдала на обмен и получила новый ДД.ММ.ГГГГ), однако полагала, что указанные обстоятельства не препятствовали оформлению договора купли-продажи Квартиры; прервала государственную регистрацию в сентябре 2017 года в связи с несоблюдением покупателем устной договоренности о передаче ей денежных средств в размере <данные изъяты> рублей до оформления договора, поскольку денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были нужны ей для приобретения иного жилого помещения, которое к настоящему времени продано.

Представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 и ФИО5 пояснили, что изначально Квартира приобреталась в пользу ФИО6, на её денежные средства; она была готова оплатить полную стоимость Квартиры ещё ДД.ММ.ГГГГ, однако у ФИО4 не были готовы правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство) и удостоверяющие личность (имя в паспорте не соответствовало имени в свидетельстве о рождении, подтверждающем родство с наследодателем); продавец Квартиры, получив задаток, обещал подготовить все необходимые документы к ДД.ММ.ГГГГ, однако не сделал этого, в связи с чем, полагали, что вины покупателя в неисполнении условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ нет; утверждали, что ожидали получения необходимых документов, после чего, в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, оформили Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой и сдали для государственной регистрации, однако она не состоялась по вине продавца Квартиры; считали, что ФИО6 не передала полную оплату Квартиры до её переоформления, поскольку действовала с необходимой степенью осмотрительности; выразили готовность оплатить Квартиру полностью в согласованный сторонами срок - ДД.ММ.ГГГГ, и просили отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив встречные.

От надлежаще извещенной о времени и месте судебного разбирательства ФИО6 поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием её представителей, в связи с чем, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без её участия.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Наличие права собственности ФИО4 на Квартиру подтверждается представленным свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если в предусмотренные в предварительном договоре сроки основной договор не был заключен, то предварительный договор прекратил свое действие, однако удовлетворение требования о его расторжении возможно (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № по делу N №).

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Учитывая, что предварительный договор содержит обязательства сторон и законом никаких ограничений для включения в него условия о штрафных санкциях не содержится, продавец вправе потребовать от покупателя штрафа за нарушение исполнения обязательства.

Таким образом, при уклонении покупателем от подписания направленных в предусмотренные в предварительном договоре сроки продавцом документов продавец вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и потребовать взыскания с покупателя предусмотренного предварительным договором штрафа за уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ с учетом Соглашения о задатке действительно содержат все признаки предварительного договора купли-продажи Квартиры, в связи с чем, к возникшим на его основании правоотношениям подлежат применению вышеприведенные нормы.

Вместе с тем, суд полагает, что ФИО4 не доказано, что заключение основного договора купли-продажи Квартиры не состоялось по вине покупателя, поскольку в согласованные сроки (ДД.ММ.ГГГГ) необходимые документы ею подготовлены не были; сразу после их подготовки (ДД.ММ.ГГГГ) она подписала и подала на государственную регистрацию иной договор - от ДД.ММ.ГГГГ, что опровергает её утверждение об уклонении покупателя от заключения основного договора купли-продажи Квартиры.

При таких обстоятельствах в удовлетворении её исковых требований о расторжении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 165 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

При этом в пункте 59 названного Постановления Пленума прямо предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В связи с изложенным, суд полагает, что ФИО6 избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем, в удовлетворении встречных исковых требований о признании сделки совершенной, признании права собственности на Квартиру следует отказать.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в названной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении исковых требований обеим сторонам отказано, во взыскании судебных расходах им также следует отказать.

Учитывая, что при таких обстоятельствах в сохранении мер по обеспечению иска необходимость отсутствует, суд полагает, что в соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене со дня вступления в силу решения суда по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи и взыскании судебных расходов и встречного иска ФИО6 к ФИО4 о признании сделки совершенной, признании права собственности на квартиру и взыскании судебных расходов отказать.

По вступлении в законную силу настоящего решения суда отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР производить регистрацию прав собственности, сделок, перехода права собственности в отношении объекта недвижимости в виде спорной квартиры, с кадастровым номером №, общей площадью 31,6 кв.м., расположенной по адресу: КБР, <адрес>, принятые определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Т.Х. Сохроков

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР Т.Х. Сохроков