Решение № 2-7345/2018 от 19 сентября 2018 г. по делу № 2-7345/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2018года г. Раменское

Федеральный судья Раменского городского суда Московской области Землемерова О.И.,

При секретаре Ландыревой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> к ФИО6 о взыскании задолженности по договору, расторжении договора, обязании освободить земельный участок и по встречному иску ФИО2 к Управлению земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> о расторжении договора,

установил:

Истцы обратились в суд с учетом уточненных требований к ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора. В обоснование заявленных требований в иске ссылаются на то, что 22.06.2012г. между Комитетом по управлению имуществом ФИО3 муниципального района и ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» был заключен договор аренды <номер> земельного участка общей площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, с/п Чулковское, д. Редькино, <адрес>, участок <номер>. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 07.09.2012г. Договор заключен на срок с 22.06.2012г. по 21.06.2017г. По истечении установленного в договоре срока договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 28.01.2012г. между ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» и ФИО2 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» уступает, а ФИО6 принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от 22.06.2012г. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 15.03.2013г. В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом ФИО3 муниципального района, на основании рения ФИО3 муниципального района <номер>-СД от 26.11.2014г. в форме разделения, Управление земельных отношений ФИО3 муниципального района вступило в обязательство, возникшее из договора аренды <номер> от 2206.2012г. на стороне арендодателя. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Ввиду нарушения договора аренда по оплате, у ответчика образовалась задолженность за период с <дата> по 3 квартал 2017 года в размере 954 311 рублей 13 копеек, из которых сумма основного долга 801 900 рублей и пени за нарушение срока внесения арендной платы за указанные периоды с 16.12.2015г. по 14.11.2017г. включительно в сумме 152 411 рублей 13 копеек. В адрес ответчика направлялись претензии с указанием погасить задолженность по арендным платежам, но мер к погашению задолженности ответчиком не принято. Управление направило в адрес ответчика претензию и соглашение о расторжении договора аренды. До настоящего времени ответчик не подписал соглашение о расторжении договора, задолженность не погасил. В связи с чем они вынуждены были обратиться в суд. (л.д.2-5; уточненный иск л.д.115-116)

В судебном заседании представитель истцов доводы иска поддержала.

ФИО9 и его представитель явились, исковые требования не признали. Предъявили встречный иск. В обоснование встречных требований указали, что согласно Постановления Главы ФИО3 муниципального района от 08.06.2012г. <номер> на основании заявления ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» предоставлен земельный участок площадью 5000кв.м. в аренду на пять лет, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Редькино, <адрес>, участок 5. <дата> между Комитетом по управлению имуществом ФИО3 муниципального района и ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» был заключен договор аренды <номер> земельного участка сроком на пять лет (до 21.06.2017г.) 07.09.2012г. данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра. 28.01.2012г. между ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» и ФИО2 был заключен договор переуступки права аренды земельного участка <номер> от 22.06.2012г. Согласно п.3.5 договора «Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре». Однако никаких уведомлений о повышении арендной платы ему не поступало. Так как он не пользовался земельным участком в марте 2016 году, он обратился к ответчику с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка <номер> от <дата>. В Комитете по управлению имуществом ему было разъяснено, что «согласно договора в случае невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев) договор будет расторгнут. В апреле 2016 года ему позвонили из Комитета по управлению имуществом и сообщили, что имеется задолженность по арендной плате за земельный участок и задолженность необходимо погасить, после чего договор будет расторгнут. Он произвел оплату по выставленному счету и посчитал, что договор расторгнут. В связи с чем просит расторгнуть договор аренды с <дата>.

В судебном заседании представитель ФИО2 просила уменьшить неустойку на основании ст.333ГК РФ в случае удовлетворения исковых требований Управления земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес>

Истец по первоначально заявленным требованиям категорически не согласен с требованиями ФИО2 поскольку, на земельном участке, переданном в аренду ФИО6 находятся объекты, которые раньше не были зарегистрированы. Как выяснилось уже при рассмотрении настоящего дела, на участке возведены жилой дом и нежилое здание, которые принадлежат сейчас ФИО4. Таким образом, расторгнуть договор в одностороннем порядке не представляется возможным. Кроме того, у ФИО2 имелась задолженность по договору аренды, которая им не была погашена. Кроме того, в адрес ФИО2 направлялись уведомления об изменении арендной платы, что подтверждается представленным реестром заказных писем, квитанциями об отправке и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <номер>. Просила в удовлетворении встречных требований ФИО2 отказать.

Третье лицо – ФИО4 – не явился, извещен. Мнение по иску не представил.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Постановлением Главы ФИО3 муниципального района <адрес><номер> от 08.06.2012г. постановлено предоставить в аренду сроком на пять лет ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером <номер> расположенный по адресу: <адрес> и поручено Комитету по управлению имуществом заключить с ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» договор аренды земельного участка.(л.д.8)

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в ходе судебного разбирательства 22.06.2012г. между Комитетом по управлению имуществом ФИО3 муниципального района и ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» был заключен договор аренды <номер> земельного участка общей площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>. (л.д.6-7)

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 07.09.2012г.

Договор заключен на срок с 22.06.2012г. по 21.06.2017г.

По истечении установленного в договоре срока договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

28.01.2012г. между ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» и ФИО2 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО «Управление подводно-строительных работ «Коралл» уступает, а ФИО6 принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от 22.06.2012г. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 15.03.2013г. (л.д.11-12)

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом ФИО3 муниципального района, на основании рения ФИО3 муниципального района <номер>-СД от 26.11.2014г. в форме разделения, Управление земельных отношений ФИО3 муниципального района вступило в обязательство, возникшее из договора аренды <номер> от 2206.2012г. на стороне арендодателя.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату)

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено п.4 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п.12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.4.4.1 ответчики обязаны выполнять все условия договора в полном объеме, в том числе уплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные договором (п.4.4.4 договора).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата><номер> «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как установлено в ходе судебного разбирательства с <дата> был изменен порядок уплаты арендных платежей по договору <номер> от 22.06.2012г., о чем был уведомлен ФИО6 посредством направления ему почтовой корреспонденцией данного уведомления, что подтверждается представленным реестром заказных писем, квитанциями об отправке и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <номер>.(л.д.13, л.д.125-129)

Таким образом, Управлением земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> подтвержден факт направления ФИО6 уведомления об изменении порядка уплаты арендных платежей с <дата>.

В связи с чем, не имеет юридического значения то обстоятельство, что подпись в получении на руки такого же уведомления(л.д.99), не принадлежит ФИО6, что было установлено проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизой.(л.д.167-181)

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из отчета об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 14010085108600, срок хранения истек и конверт направлен обратно отправителю.

Таким образом, именно по причине, зависящей именно от ФИО2, которым не было получено уведомление, так как он не явился в почтовое отделение за его получением, уведомление ему вручено не было.

Соответственно, согласно ст. 165.1 ГК РФ уведомление считается доставленным ФИО6, а потому суд исходит из того, что ФИО6 должен был вносить арендную плату в сумме и в сроки, установленные согласно принятых изменений, указанных в этом уведомлении.

В соответствии с выше изложенными обстоятельствами, в ходе судебного разбирательства было установлено, что у ФИО2 по договору аренды образовалась задолженность за период с <дата> по 3 квартал 2017 года в размере 801 900 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ФИО2 был допрошен свидетель ФИО5, который пояснил, что об участке ФИО2 ему известно, знает, что отец ФИО2 хотел организовать там стоянку и что-то там построил. Полгода назад он проезжал мимо этого участка и видел, что там все заросло травой и видно, что участком никто не занимается. Квитанции оплачивал он по просьбе ФИО2, деньги обещал вернуть. В общей сумме это примерно 200 000 рублей.

Выслушав свидетеля, суд приходит к выводу, что показания свидетеля в части оплаты за ФИО2 подтверждают то обстоятельство, что денежные средства по договору аренды были уплачены за ФИО2

Таким образом, доводы ФИО2 о том, что он частично произвел оплату по квитанциям от ФИО5 (л.д.93), были судом проверены и установлено, что уплаченные им денежные средства были учтены Управлением земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> при расчете задолженности, что следует из представленного акта сверки взаимных расчетов.(л.д.131)

Таким образом, тисковые требования Управления земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка <номер> от <дата> за период с <дата> по 3 квартал 2017 года в размере 801 900 рублей подлежит удовлетворению.

Управлением земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> также заявлено требование о взыскании с ФИО2 неустойки – пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 16.12.2015г. по 14.11.2017г. в размере 152 411,13 рублей.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В адрес ответчика направлялись претензии с указанием погасить задолженность по арендным платежам в течение 5 рабочих дней со дня получения такого предупреждения (п.<дата>), но мер к погашению задолженности ответчиком не принято.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору должник обязан уплатить кредитору пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.5.2 договора)

Судом установлено, что условия договора были нарушены ответчиком, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность за период с <дата> по 3 квартал 2017 года в размере 801 900 рублей.

Соответственно, с ФИО2 подлежит взысканию неустойка за нарушение срока внесения арендной платы.

ФИО2 и его представителем заявлено ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд полагает, что неустойка в размере 152 411,13 рублей носит явно несоразмерный характер последствиям нарушения обязательства по неуплате в полном объеме арендной платы.

Кроме того, возможный размер убытков Управления земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес>, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

С учетом позиции, отраженной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 7 (ред. от <дата>) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд приходит к выводу о возможном снижении неустойки до 30 000 рублей.

Управление земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> также заявило требование о расторжении договора аренды <номер> от 22.06.2012г.

Во встречном иске ФИО6 также просит о расторжении договора, но с <дата>.

Проверяя обоснованность заявленных требований истцов по первоначально заявленным требованиям и по встречному иску исходит из следующего.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 указано, что в марте 2016 года он обращался с заявлением о расторжении договора аренды <номер>, о чем представлено письмо Администрации сельского поселения Чулковское.

Однако, как следует из договора аренды <номер> о <дата> и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, стороной договора являются Управление земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес> /ранее Комитет по управлению имуществом / и ФИО6

Таким образом, ФИО6 обратился с заявлением к ненадлежащей стороне, не являющейся стороной договора.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства суду предоставлены документы, свидетельствующие о том, что ФИО6 обращался 16.11.2016г. с заявлением к Главе ФИО3 муниципального района <адрес> о приобретении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов(л.д.100, л.д.101), что опровергает доводы ФИО2 и показания свидетеля ФИО5 о том, что ФИО6 участком с 2016 года не пользовался и его использование уже не отвечало его интересам, в связи с чем в марте 2016 года он обратился с заявлением о расторжении договора аренды.

При этом, наличие травы на участке, как указал свидетель ФИО5, по сути не свидетельствует о том, что участок не используется ФИО2, с учетом следующего.

Как следует из ответа Управления земельных отношений ФИО3 муниципального района <адрес>, ФИО6 было отказано и обращено внимание, что на участке находится незарегистрированный объект недвижимости.

В настоящее время суду предоставлены сведения о том, что уже два объекта, расположенные на участке, который находится по адресу: <адрес> находятся в собственности у третьего лица ФИО4

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования ФИО2 о расторжении договора с <дата>.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ требования о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучении ответа в тридцатидневный срок.

Управление направило в адрес ответчика претензию и соглашение о расторжении договора аренды. До настоящего времени ответчик не подписал соглашение о расторжении договора, задолженность не погасил

Управление земельных отношений направило в адрес ФИО2 предложение о расторжении договора <номер> от 30.09.2016г., которое согласно описи вложения отправлено было 15.12.2016г..(л.д.14, л.д.130)

При этом, в этом письме указано на то, что ФИО6 следует погасить образовавшуюся задолженность. В случае неуплаты задолженности они обратятся в суд о принудительном взыскании задолженности и расторжении договора.(л.д.14) К письму приложены счет на сумму <...> рублей (л.д.15) и соглашение о расторжении договора.(л.д.16)

Указанное письмо согласно почтового уведомления получено ФИО2 <дата>.(л.д.17)

В соответствии с п.6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1., 4.4.4., 4.4.7, <дата> договора.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, судом установлено, что ответчик нарушает установленные договором сроки для уплаты арендной платы, не выполняет предусмотренные договором обязательства и на предложение расторгнуть договор ответ не предоставил.

Ввиду того, что судом установлено нарушение ответчиками условий заключенного договора, в связи с чем образовалась задолженность, требования истца Управления земельных отношений ФИО3 муниципального района Московской области о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Раменского муниципального района Московской области следует взыскать госпошлину в соответствии с размером удовлетворенных требований, что составит 11 519 рублей.

Руководствуясь ст. ст.194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка <номер> от <дата> за период с <дата> по 3 квартал 2017 года в размере 801 900 рублей и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 16.12.2015г. по 14.11.2017г. в размере 30 000 рублей.

Расторгнуть договор аренды <номер> от 22.06.2012г. земельного участка общей площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером <номер>, категория земель- земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование – для строительства административно-производственной базы, заключенный между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в доход государства государственную пошлину в сумме 11 519 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области о расторжении договора аренды №3894 от 22.06.2012г. земельного участка с 01 апреля 2016 года – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено <дата>.