Решение № 2-549/2024 2-549/2024~М-439/2024 М-439/2024 от 23 октября 2024 г. по делу № 2-549/2024

Дело № 2-549/2024

45RS0009-01-2024-000575-04


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Куртамыш, Курганская область 23 октября 2024 г.

Куртамышский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Вагиной Н.В.

при секретаре судебного заседания Зотовой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что 19 февраля 2022 г. между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора указанные объекты оцениваются по соглашению сторон и продаются за 500 000 руб., а именно 480 000 руб. жилой дом и 20 000 руб. земельный участок. Расчет между сторонами будет производиться в следующем порядке: покупатель будет выплачивать продавцу по 15 000 руб. ежемесячно с 7 по 9 число текущего месяца. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости зарегистрирован переход права собственности на указанное недвижимое имущество на продавца.

Договором предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по настоящему договору продавцом или покупателем договор подлежит расторжению.

В связи с тем, что расчет между сторонами по договору не произведен, 28 декабря 2023 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Уведомлением от 28 декабря 2023 г. осуществление действий по государственной регистрации прав, перехода права собственности приостановлено до снятия всех ограничений (обременений), поскольку по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на указанные объекты недвижимости наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

Ссылаясь на статью 310, пункт 2 статьи 450, пункт 2 статьи 450.1, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка общей площадью 820 кв. м с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 39,2 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО2 с погашением записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное имущество; вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1 на данное имущество; прекратить обременение в виде запрета на совершение действий по регистрации недвижимого имущества в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> погашением в Едином государственном реестре недвижимости регистрации об обременении.

Определениями судьи Куртамышского районного суда Курганской области от 26 июля, 19 сентября 2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, ФИО3

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности, на иске настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Указала, что до настоящего времени денежные средства по договору ответчиком не уплачены.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Курганского городского отделения судебных приставов № 1 Управления Федеральной службы судебных приставов по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение вопроса оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, о причинах неявки суд не уведомил.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 456 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно пункту 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со статьей 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является безусловно существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение.

Согласно разъяснениям пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежал жилой дом с кадастровым номером №, площадью 39,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 820 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 и 18 августа 2021 г. (л.д. 17-18, 19-20).

19 февраля 2022 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 39,2 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 820 кв. м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 25-26).

Согласно пункту 3 Договора указанные объекты оцениваются по соглашению сторон и продаются за 500 000 руб., а именно 480 000 руб. - жилой дом и 20 000 руб. – земельный участок. Расчет между сторонами будет производиться в следующем порядке: покупатель будет выплачивать продавцу по 15 000 руб. ежемесячно с 7 по 9 число текущего месяца.

В соответствии с пунктом 12 Договора в случае нарушения обязательств по настоящему Договору продавцом или покупателем Договор подлежит расторжению.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 27 декабря 2023 г. 22 февраля 2022 г. зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество на ФИО2 (л.д. 27-28, 29-30).

В связи с тем, что расчет между сторонами не производился 21 декабря 2023 г. стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 19 февраля 2022 г. и прекращении всех взаимных обязательств (л.д. 31).

Соответствующее письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи было представлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Уведомлением государственного регистратора от 28 декабря 2023 г. № КУВД-001/2023-60530911/2 государственная регистрация права, перехода права собственности приостановлена на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до снятия всех ограничений (обременений) (л.д. 34).

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика указанные выше обстоятельства не оспаривались.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчик стоимость недвижимого имущества, приобретенного по спорному договору купли-продажи от 19 февраля 2022 г. не оплатила, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи от 19 февраля 2022 г., заключенного с ответчиком в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, прекращения права собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимости и признания права собственности на данные объекты недвижимости за истцом, в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества.

Разрешая требования о прекращении обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на принудительном исполнении в Курганском городском отделении судебных приставов № 1 Управления Федеральной службы судебных приставов по Курганской области находятся исполнительные производства №№ 36530/24/45031-ИП, 92414/23/45031-ИП, 99385/23/45031-ИП, 116528/21/45031-ИП, возбужденные в отношении должника ФИО2 по взысканию задолженности в пользу различных юридических и физических лиц.

В рамках принудительного исполнения постановлением судебного пристава-исполнителя Курганского городского отделения судебных приставов № 1 Управления Федеральной службы судебных приставов по Курганской области от 6 октября 2024 г. объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из единого государственного реестра прав, а также регистрации ограничений и обременений, в отношении земельного участка площадью 820 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый № и здания площадью 39,20 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно части 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Следовательно, заявляя такие требования, истец, в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должен доказать, что подлежащее освобождению от ареста имущество является его собственностью, либо находится в его законном владении.

Согласно разъяснениям абзаца второго пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и разъяснениями по их применению, суд приходит к выводу, что решение вопроса о снятии запрета на совершение регистрационных действий на данной стадии является преждевременным, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части не имеется.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи от 19 февраля 2022 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 39,2 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 820 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать прекращенным право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес> (паспорт серия №) на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: <адрес> (паспорт серия №).

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Куртамышский районный суд Курганской области.

В окончательной форме решение изготовлено 1 ноября 2024 г.

Судья Н.В. Вагина