Апелляционное определение № 33-/2025 33-6525/2025 от 1 декабря 2025 г.

Дело № 33-/2025

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Хабаровский краевой суд


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

В суде первой инстанции дело № -2775/2025

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего: Моргунова Ю.В.,

судей: Литовченко А.Л., Шапошниковой Т.В.,

при секретаре Печурочкиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 2 декабря 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» о заключении договора участия в долевом строительстве,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» к ФИО1 о признании соглашения незаключенным,

третьи лица ФИО2, ФИО3,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 августа 2025 года,

заслушав доклад судьи Моргунова Ю.В., объяснения представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» о заключении договора долевого участия в строительстве, в обоснование требований указав, что 24.10.2022 между ним и ответчиком заключено соглашение об обязательстве ответчика как застройщика в будущем в соответствии со статьей 429 ГК РФ заключить договор долевого участия в строительстве с истцом, предметом которого будет являться продажа жилого (ых) помещения в строящемся жилом комплексе, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>

Между тем, ответчик уклоняется от заключения основного договора.

С учетом уточнения требований, просил суд возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор долевого участия в строительстве, предметом которого будут являться продажа жилых помещений в строящемся жилом комплексе, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>., а именно: трехкомнатная <адрес> общей площадью 79,48 кв.м на 22 этаже; двухкомнатная <адрес> общей площадью 55,31 кв.м на 22 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 79,44 кв.м на 21 этаже; двухкомнатная <адрес> общей площадью 55,30 кв.м на 21 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 81,99 кв.м на 21 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 70,83 кв.м на 21 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 79,44 кв.м на 20 этаже; двухкомнатная <адрес> общей площадью 55,30 кв.м на 20 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 81,79 кв.м на 20 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 70,83 кв.м на 20 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 79,44 кв.м на 19 этаже; трехкомнатная <адрес> общей площадью 55,30 кв.м на 19 этаже.

Стоимость одного квадратного метра 110 000 рублей.

92 889 500 рублей истец уплачивает в течение 5 (пяти) календарных дней после государственной регистрации Договора (на основании решения суда) в Органе регистрации прав путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу агент) счет эскроу.

Оплата по Договору производится в порядке, установленном статьей 15.4 Закона о Долевом Участии, при этом: Депонентом будет являться Участник: ФИО1, Уполномоченным банком (эскроу-агентом) - ПАО Банк ВТБ; Бенефициаром - Застройщик; Депонируемая сумма равна Цене Договора.

Срок условного депонирования: по «06» января 2027 г. включительно. Обязанность Участника по уплате Цены Договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Застройщик обязан передать Участнику Объект после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома не позднее 6 (шести) месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее - «Срок Передачи Объекта»). Дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома указана в проектной декларации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС.

Стороны согласовали, что возможно досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 06 июля 2026 г.

ООО «Специализированный застройщик СК+» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о признании соглашения, подписанного 24.10.2022 ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик СК+» незаключенным, в обоснование требований указав, что данным соглашением в нарушение требований п. 3 ст.429 ГК РФ не согласовано существенное условие о предмете подлежащего заключению сторонами основного договора участия в долевом строительстве, а потому оно не может быть признано заключённым.

Просил суд признать соглашение от 24.10.2022, подписанное ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик СК+», незаключенным;

-взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик СК+» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 06.06.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ФИО2, ФИО3

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.08.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Встречное исковое заявление ООО «Специализированный застройщик СК+» удовлетворено, признано незаключенным Соглашение от 24.10.2022, подписанное Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» и ФИО1.

С ФИО1, <данные изъяты> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» (ИНН №) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, отказать в удовлетворении встречного иска.

В доводах жалобы ставит под сомнение законность и обоснованность выводов суда первой инстанции относительно установленных по делу фактических обстоятельствах, примененных судом норм материального права и оценке, данной судом первой инстанции представленным сторонами доказательствам.

В возражениях на апелляционную жалобу Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, просила решение суда отменить, принять новое решение, которым иск удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной представитель ответчика ФИО5 с доводами жалобы не согласился, пояснил, что основания для отмены решения суда отсутствуют, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе в порядке части 2.1 статьи 113, статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явились, сведения о причинах неявки не представили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела к суду не обращались.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 24.10.2022 ООО «Специализированный застройщик СК+» (Застройщик) и ФИО1 (Покупатель) подписано соглашение, в соответствии с п. 1.1. которого Застройщик в соответствии с нормами ст. 429 ГК РФ обязуется в будущем заключить с Покупателем договор долевого участия, предметом которого будет являться продажа Застройщиком в адрес Покупателя жилого помещения (квартиры) в строящемся жилом комплексе (далее – Объект), расположенном (на момент заключения настоящего соглашения) на земельном участке с кадастровым номером № находящемся по адресу<адрес>

В силу п. 1.2. указанного Соглашения стороны подтверждают, что указанные в п. 1.1. Соглашения данные позволяют определенно установить жилой комплекс, в отношении которого между сторонами будет в будущем заключен договор участия.

Согласно п. 1.3. Соглашения стороны фиксируют, что по результатам завершенного строительством Объекта, определенного в п. 1.1. настоящего соглашения стоимость продажи 1 (одного) кв.м. для Покупателя на момент заключения договора долевого участия будет составлять 110 000 (сто десять тысяч) рублей.

Из п. 2.1. указанного Соглашения следует, что за 15 дней до открытия продаж по строящемуся Объекту застройщик обязан уведомить покупателя в письменном виде о начале продаж в целях осуществления покупателем выбора жилого помещения, его этажности, площади, места расположения.

В силу п. 2.2. Соглашения покупатель имеет право выбрать в строящемся Объекте жилое помещение или несколько жилых помещений, по стоимости не превышающий 110 000 рублей за 1 кв.м.

Согласно п. 2.3. Соглашения покупатель обязан будет произвести оплату стоимости жилого помещения в соответствии с положениями договора долевого участия, но по цене, не превышающей установленной п. 1.3. настоящего Соглашения.

Из материалов дела, в частности проектной декларации, договоров участия в долевом строительстве следует, что 06.04.2023 ООО «Специализированный застройщик СЗ+» получено разрешение на строительство № 27-23-27-2023 многоквартирного жилого дома «Жилой дом по улице Истомина в Центральном районе города Хабаровска» (ЖК «Ориент) по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ООО «Специализированный застройщик СЗ+» на праве собственности.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд первой инстанции исходил из того, что в подписанном между сторонами соглашении от 24.10.2022 отсутствует предмет договора, который является существенным, поскольку оно не содержит условий, определяющих, в отношении каких квартир в строящемся доме подлежит заключению договор участия в строительстве, а также условия, позволяющие идентифицировать квартиры (площадь, количество комнат, расположение на этажах и т.д.), не содержит условий о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, о привлечении денежных средств участников долевого строительства и порядке их внесения. При этом судом указано, что в спорном соглашении отсутствует срок, в течение которого должен быть заключен основанной договор, при этом ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением о его заключении, а потому обязательство по заключению основного договора, указанного в п. 1.1. соглашения от 24.10.2022, прекратилось по основаниям, предусмотренным п. 6 ст. 429 ГК РФ, в связи с чем, требование ООО «Специализированный застройщик СК+» о признании соглашения от 24.10.2022, подписанного обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК+» и ФИО1, незаключенным было судом удовлетворено, в удовлетворении требования ФИО1 о понуждении (возложении на ответчика обязанности) заключить с ним договор участия в долевом строительстве судом было отказано.

Правовая позиция суда первой инстанции является законной и обоснованной, поскольку она основана на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, учитывает характер этих правоотношений, а также конкретные обстоятельства дела.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 пленум Верховного Суда Российской Федерации постановления от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Между тем, как следует из содержания спорного соглашения, сторонами не согласованы существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве, в том числе, о каком Объекте, подлежащем передаче после ввода объекта в эксплуатацию, идет речь, в соглашении не определен срок передачи такого Объекта, виды строительных и отделочных работ, сторонами не согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения сторонами не определена, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, также не указана.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, противоположные доводы сторон об объекте сделки, их количестве и качествах, принимая во внимание имеющиеся между сторонами отношения в сфере предпринимательской деятельности, свидетельствуют о невозможности установить действительную волю сторон, в связи с чем, суд соглашается с выводами суда первой инстанции о незаключенности соглашения от 24.10.2022.

Иные доводы жалобы, аналогичны доводам, изложенным истцом в суде первой инстанции и которым судом дана надлежащая правовая оценка, по существу сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права и направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований, для переоценки которых у судебной коллегии не имеется, оснований для отмены решения суда первой инстанции не содержат.

Судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, выводы суда постановлены с учетом положений статей 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка установленным обстоятельствам по делу дана по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 02.12.2025.

Председательствующий

Судьи