Апелляционное определение № 33-10142/2023 33-1113/2024 33-122/2025 33-38/2026 от 5 мая 2026 г.

Кировский районный суд г. Махачкалы

Номер дела в суде первой инстанции № 2-1860/2021

Номер дела в суде апелляционной инстанции № 33-38/2026

УИД 05RS0018-01-2021-008613-33

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 мая 2026 года

г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего ФИО36,

судей Сатыбалова С.К. и Акимовой Л.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО40,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по исковому заявлению ФИО13 к ООО «Унцукульагрострой-МСО», ФИО6, ФИО2, ФИО38, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12, Администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи ФИО36, судебная коллегия

установила:

ФИО13 обратился в суд с иском к ООО «Унцукульская МСО», Администрации ГОсВД «город Махачкала» о признании права собственности на квартиру по договору об инвестировании строительства жилья.

В обоснование своих требований указал, что между сторонами заключен договор об инвестировании строительства жилья от 27 мая 2010 года. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства, предусмотренные договором. Ответчик не исполнил принятые на себя по договору обязательства. В настоящее время право собственности на квартиру не зарегистрировано, хотя истец в спорной квартире проживает.

С учетом изложенного истец просил признать за ним право собственности на двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес> Б, общей площадью 67 кв. м.

Решением Кировского районного суда г. Махачкалы от 4 октября 2021 года в удовлетворении искового заявления ФИО13 к ООО «Унцукульская МСО», Администрации ГО с ВД «город Махачкала» о признании права собственности на квартиру отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО13 просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что судом не исследованы имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие заключение договора, внесение денежных средств и фактическое пользование квартирой.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 9 марта 2022 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истцом ФИО13 уточнено исковое заявление и заявлены требования о признании права собственности на двухкомнатную <адрес> по адресу: г. Махачкала, <адрес> Б, общей площадью 67 кв. м, к ООО «Унцукульагрострой-МСО» и его учредителям: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО38, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО39, а также к Администрации ГОсВД «город Махачкала».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от <дата> решение Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> отменено, производство по делу в отношении умерших до предъявления иска ответчиков ФИО6, ФИО2, ФИО8 прекращено, в удовлетворении исковых требований к остальным ответчикам отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> апелляционное определение от <дата> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя апелляционное определение, суд кассационной инстанции указал, что по данному делу не подлежат применению положения Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку, как правильно установлено судом апелляционной инстанции, спорный объект является самовольной постройкой. Также судом кассационной инстанции указано на необходимость устранить противоречия в наименовании застройщика по договору инвестирования и в разрешительных документах, проверить, выдавалось ли разрешение на строительство именно спорного дома, установить лицо, осуществившее строительство, и лицо, получившее от истца денежные средства, выяснить правовой режим земельного участка и наличие у застройщика прав, допускающих строительство на нем спорного объекта, проверить соответствие возведенного дома градостроительным и строительным требованиям, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность легализации или приведения объекта в соответствие, а также установить лиц, проживающих в доме, и правовые основания их проживания.

При новом рассмотрении дела в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец ФИО13, ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО15 Н.М., представители Администрации ГОсВД «город Махачкала» и Управления Росреестра по РД.

Исходя из представленных в дело сведений, с учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст.ст. 113,117 ГПК РФ, судебная коллегия находит извещение неявившихся в судебное заседание лиц надлежащим, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО13 - ФИО37 поддержал исковые требования в уточненной форме по изложенным в иске основаниям, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В ходе рассмотрения дела судебная коллегия пришла к выводу о необходимости перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку материалами дела установлено, что судом первой инстанции исходя из заявленных истцом требований, характера спорного правоотношения, с учетом того, что на момент рассмотрения дела ответчик - ООО «Унцукульагрострой –МСО» ликвидирован, к участию в деле в качестве соответчиков не были привлечены учредители названного общества - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12.

Между тем, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При указанных нарушениях норм процессуального права, явившихся основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, постановленное по данному решение не может быть признано законным и подлежит отмене.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с абз. 7 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если: после смерти гражданина, являвшегося одной из сторон по делу, спорное правоотношение не допускает правопреемство или ликвидация организации, являвшейся одной из сторон по делу, завершена.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что суд отказывает в принятии искового заявления, предъявленного к умершему гражданину, со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ, поскольку нести ответственность за нарушение прав и законных интересов гражданина может только лицо, обладающее гражданской и гражданской процессуальной правоспособностью.

В случае, если гражданское дело по такому исковому заявлению было возбуждено, производство по делу подлежит прекращению в силу абзаца седьмого статьи 220 ГПК Российской Федерации с указанием на право истца на обращение с иском к принявшим наследство наследникам, а до принятия наследства - к исполнителю завещания или к наследственному имуществу (пункт 3 статьи 1175 ГК РФ).

Из материалов дела, представленных в дело записей акта о смерти от <дата>, от <дата> и из свидетельства о смерти от <дата> следует, что ФИО2 умер <дата>, ФИО8 умер <дата>, ФИО6 умер <дата>, ФИО12 умер <дата>.

Таким образом, установлено, что указанные лица (ответчики) умерли до подачи настоящего иска в суд, то есть до <дата>.

Учитывая изложенное и приведенные выше разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, исходя из положений статьи 1175 ГК РФ, статьи 220 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении производства по делу в отношении ответчиков - ФИО2, ФИО8, ФИО6, ФИО12 в связи со смертью.

Разрешая исковые требования ФИО13 к остальным ответчикам, судебная коллегия находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в случаях и порядке, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО13 и ООО «Унцукульская МСО» заключен договор об инвестировании строительства жилья.

По договору истец в качестве инвестора принимает участие в инвестировании строительства дома, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес> (Научный городок), а застройщик обязуется после ввода дома в эксплуатацию передать ФИО13 двухкомнатную квартиру общей площадью 67 кв. м. на третьем этаже первого подъезда.

Согласно пункту 1.2 договора, общая стоимость двухкомнатной квартиры составляет 1 250 000 рублей.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено после получения акта сдачи дома оформить инвестору квартиру, указанную в пункте 1 договора, согласно действующему законодательству, расходы по оформлению права собственности несет инвестор.

Согласно пункту 3.3 договора застройщик обязуется сдать квартиру в точном соответствии проекту и техническим условиям с подготовкой для подключения санитарно-технических приборов, газового оборудования.

Указанный договор в Управлении Росреестра по Республике Дагестан не зарегистрирован.

В подтверждение оплаты стоимости спорной квартиры истцом представлены квитанции, согласно которым <дата> истцом внесено 900 000 рублей за двухкомнатную квартиру, <дата> - 100 000 рублей, <дата> - денежные средства с указанием на однокомнатную квартиру, а также квитанция без даты на сумму 150 000 рублей.

Согласно представленным в дело материалам, на квартиру, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес> (Научный городок), <адрес>, истцом получен технический паспорт.

Установлено, что квартира находится в фактическом пользовании истца с 2015 года.

Акт приема-сдачи жилого дома в эксплуатацию, передаточный акт о передаче истцу спорной квартиры суду не представлены.

Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, в эксплуатацию не введен, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, что сторонами не оспаривалось.

Судебной коллегией исследованы представленные истцом вышеназванные документы, в том числе договор инвестирования и квитанции об оплате и установлено следующее.

Как следует из содержания договора об инвестировании строительства жилья от 27 мая 2010 года, в печатном тексте договора застройщик обозначен как ООО «Унцукульская МСО», тогда как на подписи генерального директора проставлен оттиск печати, содержащий обозначения «ООО «Унцукульская межрайонная строительная организация» и «ООО «Унцукульагрострой-МСО». Содержание оттиска печати свидетельствует о том, что обозначение «МСО» употреблено как сокращение слов «межрайонная строительная организация» применительно к ООО «Унцукульагрострой-МСО».

Согласно ответу Управления Федеральной налоговой службы по Республике Дагестан от 26 февраля 2024 года № 10-13/10224 юридическое лицо с наименованием ООО «Унцукульская МСО» в Едином государственном реестре юридических лиц не найдено. Тем же ответом подтверждено, что ООО «Унцукульагрострой-МСО», ИНН <***>, зарегистрировано 27 декабря 2002 года и 2 марта 2020 года исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Ответом Управления Федеральной налоговой службы по Республике Дагестан от 7 марта 2024 года № 10-13/12619 подтверждено, что со дня государственной регистрации ООО «Унцукульагрострой-МСО» сведения об изменении его полного или сокращенного наименования в ЕГРЮЛ не вносились.

Сопоставив содержание договора от <дата>, проставленный на нем оттиск печати и сведения регистрирующего органа, судебная коллегия приходит к выводу, что использованное в тексте договора обозначение ООО «Унцукульская МСО» и указанное на оттиске печати наименование ООО «Унцукульагрострой-МСО» относятся к одному и тому же юридическому лицу - ООО «Унцукульагрострой-МСО», зарегистрированному в Едином государственном реестре юридических лиц под указанным наименованием. Различие в обозначении организации в тексте договора, на оттиске печати не свидетельствует об участии в договоре другого юридического лица.

При разрешении настоящего спора судебная коллегия исходит из того, что в возникших из договора от <дата> обязательственных отношениях стороной – застройщиком являлось ООО «Унцукульагрострой-МСО».

Давая оценку представленным истцом квитанциям об оплате денежных сумм ООО «Унцукульагрострой –МСО» следует, что в квитанции от <дата> указана 1-комнатная квартира, а в остальных квитанциях указано об оплате ФИО13 2- комнатной квартиры, при этом указанные документы не подтверждают внесение истцом денежных средств именно за <адрес>, передачу истцу спорной квартиры и возникновение на нее права собственности.

В материалы дела представлено архитектурно-планировочное задание на проектирование 5 - этажного жилого дома, утвержденное начальником Управления архитектуры и градостроительства г. Махачкалы <дата>, из которого следует, что на основании постановления главы Администрации г. Махачкалы № от <дата> был проектирован 5-ти этажный жилой дом в г.Махачкале по <адрес>, на территории Научного городка Дагестанского НИИСХ, район <адрес>, размер земельного участка – ориентировочно 600 кв.м., землепользователь Администрация г. Махачкалы, заказчик -Дагестанский научно-исследовательский институт сельского хозяйства.

Из постановлений Администрации г.Махачкалы от 9 июня 2007 года №1199 и от 27 мая 2008 года №1294 (т.3 л.д.146) и разрешения на строительство, выданного ООО "Унцукульагрострой-МСО" № от <дата> (т.1 л.д.63,64), следует, что ООО «Унцукульагрострой –МСО» разрешено строительство 5-этажного 24- квартирного жилого дома с мансардой по проекту, согласованному в УАиГ, расположенного в г. Махачкала, на территории Даг.НИИСХ по <адрес>, срок действия разрешения до полного завершения строительства.

Согласно ответу №.07.-566/23 от 26 января 2023 года, данному по запросу суда апелляционной инстанции Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГОсВД «город Махачкала», по имеющейся архивной базе Управления информация о выданном разрешении на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Махачкала, <адрес> б, не проходит.

Представителем Администрации ГОсВД «город Махачкала» в судебном заседании суда апелляционной инстанции представлен ответ Управления архитектуры и градостроительства Администрации ГОсВД «город Махачкала» №.07/1608/23 от <дата> с копиями фотографий жилого дома, из которого следует, что с выездом на место установлено, что жилой дом, в котором находится спорная квартира, находится по адресу: г.Махачкала, <адрес> б, по указанному адресу расположен 9-ти этажный многоквартирный жилой дом с параметрами 20 м х 20 м, завершенный и заселенный 100%, какие-либо строительно-монтажные работы не ведутся.

Суду апелляционной инстанции Администрацией ГОсВД «город Махачкала» также представлен ответ Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы Администрации ГОсВД «город Махачкала» № от <дата>, из которого усматривается, что земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес> б, согласно муниципальной географической информационной системе г.Махачкалы, а также публичной карте, на кадастровом учете не состоит, по данному земельному участку обращений в адрес Управления не поступало, в связи с чем решений по его образованию, постановке на кадастровый учет, а также предоставлению в собственность Управлением не принималось.

С учетом указаний суда кассационной инстанции при отмене апелляционного определения с целью устранения противоречий в датах, содержании и адресах названных документов и проверки их относимости к фактически возведенному девятиэтажному дому судом апелляционной инстанции дополнительны истребованы соответствующие материалы.

Согласно ответам Управления архитектуры и градостроительства Администрации ГОсВД «город Махачкала» от 22 февраля и 27 февраля 2024 года, в имеющейся архивной базе сведения о разрешении на строительство дома № 67 от 12 января 2008 года отсутствуют.

Вместе с тем, в архивном фонде Управления имеется выданное ООО «Унцукульагрострой-МСО» разрешение № 67 от 11 июля 2007 года на первый этап внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ на объекте пятиэтажного жилого дома, расположенного в г. Махачкале на территории Дагестанского НИИСХ по проспекту Акушинского, выданное ООО «Унцукульагрострой-МСО».

Из указанного разрешения следует, что оно выдано до 30.12.2007 года.

Согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства г. Махачкалы от 28 марта 2024 года, полученному после выезда на место, дом по адресу: г. Махачкала, <адрес>, построен и заселен, этажность здания - 9 этажей, площадь застройки около 432 кв. м, дом подключен к коммунальным сетям.

Ранее в ответе Управления архитектуры и градостроительства г. Махачкалы от <дата> на запрос суда апелляционной инстанции сообщено, что в адресном реестре г.Махачкалы не значится многоквартирный дом по адресу: г.Махачкала, <адрес>; информацией по новому адресу многоквартирного дома, ранее расположенного по адресу; г.Махачкала, <адрес>, Управление не располагает, так как в адресном реестре г. Махачкалы запрашиваемый многоквартирный дом не значится.

Доказательств переадресации одного и того же объекта из адреса «<адрес>» в адрес «<адрес>» в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, истец в судебном заседании не отрицал, что спорная квартира находится в девятиэтажном многоквартирном доме по адресу: г.Махачкала, <адрес> б, изображенном на фотографиях, представленных в дело Администрацией ГОСВД «город Махачкала».

Управление Росреестра по Республике Дагестан уведомлением от <дата> сообщило об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений об объекте недвижимости - многоквартирном доме по адресу: г. Махачкала, микрорайон «Научный городок», <адрес>.

Управлением муниципального жилищного контроля Администрации г. Махачкалы сообщено, что сведениями обо всех лицах, проживающих в указанном многоквартирном доме, Управление не располагает.

Актом выездного обследования муниципального земельного контроля № от <дата> установлено нахождение фактически существующего спорного девятиэтажного многоквартирного дома в кадастровом квартале 05:40:000023 напротив земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:310 по адресу: <адрес> «г», который на государственном кадастровом учете не состоит.

По сведениям Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы земельный участок непосредственно под многоквартирным домом, в котором находится спорная квартира истца, на кадастровом учете не состоит, решения о его образовании, постановке на кадастровый учет и предоставлении в собственность либо пользование не принимались.

Управление имущественных и земельных отношений г. Махачкалы в ответе от 22 февраля 2024 г. на запрос суда апелляционной инстанции указало, что в связи с отсутствием испрашиваемого земельного участка на кадастровом учете представить сведения о правообладателя земельного участка не представляется возможным.

ФГБНУ «Федеральный аграрный научный центр Республики Дагестан» письмом от 20 марта 2024 года сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000023:310, расположенный в микрорайоне «Научный городок», является собственностью Российской Федерации и находится у учреждения на праве постоянного (бессрочного) пользования. Разрешительные документы или иные основания на строительство пятиэтажного жилого дома с муниципальной поликлиникой на территории Научного городка у учреждения отсутствуют, правопредшественник учреждения заказчиком строительства указанного дома не выступал.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от 18 марта 2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации № 909/2-2-25 от 10 марта 2026 года, исследуемый объект находится по адресу: г. Махачкала, <адрес>, представляет собой одноподъездный девятиэтажный многоквартирный жилой дом II группы капитальности, класса функциональной пожарной опасности Ф1.3, высотой около 28,17 м, площадью застройки 434,59 кв. м, с одной лифтовой шахтой; с первого по восьмой этаж расположены 32 квартиры.

В заключении эксперта указано, что применительно к фактически возведенному девятиэтажному дому инженерные изыскания, проектная документация и разрешение на строительство отсутствуют. Установлены нарушения требований механической и пожарной безопасности. По вопросу о наличии угрозы жизни и здоровью граждан эксперт пришел к выводу, что выявленные несоответствия требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанное экспертное заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно составлено экспертом государственного экспертного учреждения, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта достаточно мотивированно и обоснованно, сомнений в правильности не вызывает, в связи с чем судебная коллегия не усмотрела оснований для назначения по делу повторной строительно-технической экспертизы.

Исследовав указанное заключение судебной экспертизы в совокупности с остальными представленными в дело доказательствами по правилам ст.ст.67,187 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции установлено, что многоквартирный девятиэтажный жилой дом, право собственности на квартиру в котором просит признать истец, возведен в отсутствие у застройщика ООО «Унцукульагрострой –МСО» разрешения на строительство именно данного объекта указанной этажностью, а также в отсутствие документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок под данным объектом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из положений приведенной нормы, на основании оценки вышеназванных доказательств судебная коллегия признает установленным, что спорный многоквартирный жилой дом, в котором находится квартира истца, - это одноподъездный девятиэтажный многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: г. Махачкала, <адрес>, возведенный застройщиком ООО «Унцукульагрострой-МСО» в отсутствие разрешения на строительство на земельном участке, ему не принадлежащем, то есть данный объект является самовольной постройкой.

С учетом изложенного к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст.222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями (далее - установленные требования) к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из смысла приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшее эту постройку, обязанность снести ее или привести в соответствие с установленными требованиями либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.

При этом пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.

Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Из представленных суду апелляционной инстанции вышеназванных материалов следует, что земельный участок под многоквартирным домом, в котором находится квартира истца, не сформирован, на кадастровом учете не состоит, правообладатель данного земельного участка не установлен.

Из заключения проведенной по данному делу судебной строительно-технической экспертизы № 909/2-2-25 от 10 марта 2026 года усматривается, что эксперт не смог сделать выводы относительно вопроса о соответствии объекта -многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира истца, Правилам землепользования и застройки городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» ввиду отсутствия сведений о территориальной зоне размещения земельного участка многоквартирного дома по адресу: г. Махачкала, <адрес> (ФИО16), <адрес>.

Согласно указанному заключению судебной экспертизы, многоквартирный дом с количеством этажей – 9, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес> (Абдуразака ФИО16), <адрес>, не соответствует положениям Градостроительного кодекса РФ в части оформления разрешительной и технической документации: до начала проведения строительных работ по возведению многоквартирного дома не проведены инженерные изыскания в целях получения материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций здания, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, что не соответствует положениям ст. 47 Градостроительного кодекса РФ, на строительство дома не подготовлена проектная документация, необходимая в случае строительства объекта капитального строительства, что не соответствует положениям ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации»; на строительство девятиэтажного многоквартирного дома не получено разрешение на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления, что не соответствует положениям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Дом не соответствует требованиям действующих норм и правил: п. 4.3, табл. 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно- планировочным и конструктивным решениям», определяющим соблюдение минимального противопожарного расстояния - 6 метров от исследуемого многоквартирного дома по <адрес> (Абдуразака ФИО16), <адрес>. Махачкала до соседних зданий - семиэтажного многоквартирного дома по <адрес> (Абдуразака ФИО16), <адрес>-а г. Махачкала; одноэтажного индивидуального жилого дома по <адрес> (Абдуразака ФИО16) г. Махачкала; двухэтажного незавершённого строительством индивидуального жилого дома по <адрес> (Абдуразака ФИО16) г. Махачкала; п. 5.1 «СанПиН 2.2.1/2.<дата>-03 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», не допускающему размещение в санитарно-защитной зоне котельной радиусом 100 метров, являющейся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, жилой застройки, включая отдельные жилые дома; п. <дата> СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», определяющему минимальную ширину эвакуационного выхода - не менее 0,80 м для беспрепятственной эвакуации людей при пожаре; п. 4.3.6 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», не допускающему на путях эвакуации устройство ступеней с различной высотой в пределах марша лестницы или лестничной клетки; п. 4.4.2 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», устанавливающему ширину лестничных площадок не менее ширины маршей; п. 9.11.1 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП <дата>-87», определяющему для строительства в сейсмических районах выполнение кладки стен с применением однорядной (цепной) перевязки; п. 6.1.5, табл. 6.1 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», устанавливающим предельную высоту не более 11 метров и этажность не более - 3 для здания, возведённого на площадке с сейсмичностью 9 баллов, и, выполненного с несущими конструкциями в виде кладки стен из керамических кирпичей и мелких блоков; п. 6.5.5 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах, Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», регламентирующему необходимость усиления кладки перегородок вертикальными двухсторонними арматурными сетками в слоях цементно-песчаного раствора; п. 6.5.6 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», регламентирующему устройство железобетонного или металлического обрамления дверных проёмов в кирпичных (каменных) перегородках на площадках сейсмичностью 8 и 9 баллов; п. 6.14.4 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», регламентирующему применение для кладки несущих и самонесущих стен при строительстве в сейсмических районах изделий с диаметром вертикальных пустот - не более 20 мм; п. 5.10 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003», не допускающему размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах жилых зданий; п. 5.20 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003», устанавливающему необходимость устройства внутреннего водостока для покрытий многоквартирных жилых зданий шести и более этажей (при высоте от планировочной отметки земли до карнизного свеса более 16 м).

С учетом установленных нарушений требований механической и пожарной безопасности, эксперт пришел к выводу, что эксплуатация указанного объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии обстоятельств, препятствующих использованию самовольной постройки – многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира истца, ввиду несоответствия данного жилого дома вышеназванным требованиям строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил, в том числе требованиям безопасности.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из приведенных нормативных положений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что Гражданский кодекс Российской Федерации в числе основных начал гражданского законодательства называет следующие: при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, не допускается любое заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались. Установленная пунктом 5 статьи 10 ГК РФ презумпция добросовестности действий участников гражданских правоотношений не предполагает возложение на гражданина бремени негативных последствий, связанных с допущенными в отношении его либо приобретенного им имущества нарушениями, имевшими место со стороны других участников отношений. Если же будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Из материалов дела не усматривается, что ФИО13, заключая договор и внося денежные средства застройщику, действовал заведомо недобросовестно. Вместе с тем добросовестность инвестора сама по себе не устраняет отсутствие обязательных условий для признания права собственности на объект самовольного строительства, в частности, отсутствие у истца или установленного застройщика права на земельный участок, допускающего строительство девятиэтажного многоквартирного дома, а также наличие установленной экспертизой угрозы жизни и здоровью граждан.

Доводы о том, что истец исполнил обязательства по договору, длительное время проживает в квартире и несет расходы по ее содержанию, что дом возведен задолго до его обращения в суд, фактически заселен, подключен к коммунальным сетям, имеют значение для оценки фактически сложившихся отношений и соразмерности последствий, однако не могут заменить предусмотренные законом условия возникновения права собственности.

Представленные документы могут иметь значение для разрешения обязательственных требований к лицу, получившему денежные средства либо отвечающему по обязательствам застройщика, однако сами по себе не подтверждают предусмотренную статьей 222 ГК РФ совокупность условий для признания права истца на квартиру в спорном доме. Также длительное существование постройки и непринятие уполномоченными органами мер по ее сносу не устраняют признаки самовольной постройки и не влекут возникновения права собственности на нее либо на помещения в ней.

Отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию само по себе не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на квартиру в фактически завершенном строительством доме.

Однако в настоящем деле установлено не только отсутствие разрешения на ввод, но и отсутствие разрешения на строительство фактически возведенного девятиэтажного дома, отсутствие подтвержденного права застройщика на земельный участок и наличие существенных нарушений, влияющих на безопасность объекта.

Обсуждая вопрос о возможности легализации или приведения спорного объекта в соответствие, судебной коллегией установлено, что материалы дела не содержат проектной разрешительной документации на фактически существующий девятиэтажный дом, документов, подтверждающих обращение надлежащего правообладателя земельного участка за получением разрешительной документации на данный объект, либо доказательств того, что выявленные нарушения, в том числе влияющие на механическую и пожарную безопасность, могут быть устранены без изменения существенных параметров здания.

Вместе с тем предметом настоящего дела является требование ФИО13 о признании права собственности на квартиру. Требования о сносе всего многоквартирного дома либо о возложении обязанности привести его в соответствие с установленными требованиями не заявлены.

Отказ в удовлетворении настоящего иска не разрешает вопрос о дальнейшей правовой судьбе всего многоквартирного дома.

В соответствии с п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

При разрешении настоящего спора судебная коллегия также исходит из отсутствия оснований для возложения обязательств исключенного из ЕГРЮЛ общества на его учредителей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56 ГК РФ учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

Доказательств того, что оставшиеся ответчики – учредители лично являлись застройщиками, правообладателями земельного участка, получателями денежных средств ФИО13 либо лицами, к которым перешли соответствующие обязательства, в материалах дела не имеется.

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически существующий девятиэтажный многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, возведен в отсутствие подтвержденного права застройщика на земельный участок и без разрешения на строительство данного объекта, имеющаяся разрешительная документация относится к подготовительным работам и пятиэтажному дому, государственная судебная экспертиза установила существенные нарушения требований безопасности и наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах предусмотренная пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку отсутствует.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО13 о признании права собственности на спорную квартиру.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований к оставшимся ответчикам и прекращением производства по делу в части требований к лицам, в отношении которых производство не может осуществляться.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 4 октября 2021 года отменить.

Производство по делу по иску ФИО13 к учредителям ООО «Унцукульагрострой - МСО», ФИО6, ФИО2, ФИО8, ФИО12 о признании права собственности на квартиру прекратить.

В удовлетворении исковых требований ФИО13 к ООО «Унцукульагрострой - МСО», учредителям ООО «Унцукульагрострой - МСО», ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес> Б, <адрес>, общей площадью 67 кв.м., отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 мая 2026 г.