Решение № 3А-842/2017 3А-842/2017~М-714/2017 М-714/2017 от 12 ноября 2017 г. по делу № 3А-842/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-842/2017 по административному исковому заявлению ООО «Русский Дом» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Русский Дом» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли в отдельно стоящих зданиях общей площадью до 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 02.11.2015 г. и она составляет 97 345 234,24 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше объекта завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке №1-8/17 от 20.05.2017 г., выполненный ООО Оценочно-консалтинговым Агентством «Советник» по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся указанный выше земельный участок и, итоговая величина его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости составляет 20 572 000 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку налог за земельные участки исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

При этом, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № 17/14с-39 от 04.08.2017 года заявление ООО «Русский Дом» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца ООО «Русский Дом» – Киргетов Д.Н., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, представил суду ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Иные лица участвующие в деле - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Администрация г.о. Тольятти Самарской области в письменном отзыве просит отказать в удовлетворении требований.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Русский Дом» на основании договора купли-продажи от 27.10.2005 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли в отдельно стоящих зданиях общей площадью до 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 11.11.2005 г. (л.д. 6).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 02.11.2015 г. и она составляет 97 345 234,24 руб.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился к независимому оценщику ООО Оценочно-консалтинговое Агентство «Советник» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке №1-8/17 от 20.05.2017 года, выполненного оценщиком ООО ОКА «Советник», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 20 572 000 руб.

Положительным экспертным заключением № 2692 от 16.06.2017 г., выполненным Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков», подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 24.07.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Решением Комиссии № 17/14с-39 от 04.08.2017 года заявление ООО «Русский Дом» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с тем, что при составлении отчета оценщиком нарушены п. 11 и п.22 ФСО №7.

После чего, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета об оценке спорного земельного участка, судом по ходатайству заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти Самарской области была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости данного земельного участка. Проведение экспертизы поручено ООО «Центр экспертизы и оценки», согласно заключению которого №2017с/10-20 от 25.10.2017 г., по состоянию на 02.11.2015 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 21 535 505 руб.

Сторонами экспертное заключение не оспорено.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «Центр экспертизы и оценки» №2017с/10-20 от 25.10.2017 г. по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № сторонами не представлено.

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости спорного земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

Таким образом, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр экспертизы и оценки» №2017с/10-20 от 25.10.2017 г. в размере 21 535 505 руб., а требования ООО «Русский Дом» - частичному удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ООО «Русский Дом» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли в отдельно стоящих зданиях общей площадью до 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.11.2015 г. в размере 21 535 505 рублей.

Датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 24.07.2017 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.11.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.