Решение № 2-167/2020 2-167/2020~М-143/2020 М-143/2020 от 13 мая 2020 г. по делу № 2-167/2020

К делу № 2-167/2020 г.

23RS0007-01-2020-000236-01


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Белая Глина 14 мая 2020 года

Белоглинский районный суд

Краснодарского края в составе:

Председательствующего Хижняк П.А.

При секретаре Ярочкиной Е.Д.,

Представителя ответчика адвоката Семенова Н.П., предоставившего удостоверение 1055 и ордер № 384917

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 к ФИО5 и ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО9 и ФИО9 к ФИО10 и ФИО11 ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

В обоснование искового заявления истец указывает, что по договору купли-продажи квартиры серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4, действующая от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (далее - истцы) приобрели в общую долевую собственность по 1/4 доле каждый у ФИО10, ФИО11, ФИО7 и ФИО8 недвижимое имущество, состоящее из квартиры, общей площадью 71,6 кв.м. с кадастровым номером 23:03:0102005:830, находящейся по адресу: РФ, <адрес>, квартира.

Согласно пункту 4 вышеназванного договора цена отчуждаемой квартиры составляла 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Расчет за отчуждаемую квартиру, согласно условиям договора, должен производиться следующим образом: сумма 46 974 (сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек должна быть передана «Покупателями» «Продавцам» из личных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ на счет «Продавца» - ФИО11 №, открытый в Мурманском отделении № ПАО Сбербанк <адрес>, ИНН <***>, БИК 044705615; сумма 453 026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек «Покупатели» должны оплатить за счет заемных средств Кредитного потребительского кооператива «РОСТАфинанс» по договору займа № на покупку квартиры от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 616801001, место нахождение: 344103, <адрес>, офис 206) «Продавцу» до ДД.ММ.ГГГГ на счет «Продавца» - ФИО11 №, открытый в Мурманском отделении № ПАО Сбербанк <адрес>, ИНН <***>, БИК 044705615.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истцов на указанный объект недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи недвижимости расчёт с ответчиком был произведён полностью.

Уплатив все причитающиеся ответчику по договору купли-продажи недвижимости денежные средства истцы выполнили свои обязательства перед ответчиками в полном объеме, однако в связи с неизвестным местонахождением ответчиков истцы не имеют возможности погасить запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, которая препятствует им распоряжаться своим имуществом.

Снятие обременения возможно только по обоюдному согласию сторон.

Одной из сторон являются ответчики А-вы, но в настоящее время место их жительства невозможно установить, в связи с чем, снятие обременения возможно только по решению суда.

В судебное заседание истцы ФИО3 и ФИО4 не явились. Письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении.

Ответчики ФИО10 и ФИО11 в судебное заседание не явились. Место их жительства неизвестно.

Согласно ст.50 ГПК РФ суд назначает адвоката в качестве представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях.

В соответствии с требованиями ст.50 ГПК РФ в качестве представителя ответчиков Артамоновых судом назначен адвокат Семенов Н.П., представивший удостоверение № и ордер №, который в решении вопроса полагался на усмотрение суда.

Представитель межмуниципального отдела по Белоглинскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилась, письменно просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в решении по делу полагалась на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, суд приходит к убеждению в том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что По договору купли-продажи квартиры серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4, действующая от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (далее - истцы) приобрели в общую долевую собственность по 1/4 доле каждый у ФИО10, ФИО11, ФИО7 и ФИО8 недвижимое имущество, состоящее из квартиры, общей площадью 71,6 кв.м. с кадастровым номером 23:03:0102005:830, находящейся по адресу: РФ, <адрес>(л.д.18-23).

Согласно пункту 4 вышеназванного договора цена отчуждаемой квартиры составляла 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Расчет за отчуждаемую квартиру, согласно условиям договора, должен производиться следующим образом: сумма 46 974 (сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек должна быть передана «Покупателями» «Продавцам» из личных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ на счет «Продавца» - ФИО11 №, открытый в Мурманском отделении № ПАО Сбербанк <адрес>, ИНН <***>, БИК 044705615; сумма 453 026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек «Покупатели» должны оплатить за счет заемных средств Кредитного потребительского кооператива «РОСТАфинанс» по договору займа № на покупку квартиры от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 616801001, место нахождение: 344103, <адрес>, офис 206) «Продавцу» до ДД.ММ.ГГГГ на счет «Продавца» - ФИО11 №, открытый в Мурманском отделении № ПАО Сбербанк <адрес>, ИНН <***>, БИК 044705615.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истцов на указанный объект недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничениями (обременениями) в отношении объекта недвижимого имущества признаются ипотека, рента, доверительное управление и иные обстоятельства, ограничивающие правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимости.

Согласно статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав недвижимости.

В соответствии с п. 24 приказа Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором, возникает ипотека в силу закона.

В данном случае, в договоре предусмотрена рассрочка платежа, что повлекло внесение в ЕГРП сведений о возникновении ипотеки в силу закона.

Статья 2 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В связи с чем, право собственности на квартиру было установлено с ограничениями (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации N 23:03:0102005:830-23/040/2018-9.

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек были перечислены 13.02.2019г. (401 459,00 руб.), 28.02.2019г. (47 000,00 руб.), 20.02.2020г. (51 440,00 руб.), 12.03.2020г. (101,00 руб.) на счет №, открытый в Мурманском отделении № ПАО Сбербанк <адрес> на имя ФИО11 (продавца), который одновременно является залогодержателем.

Таким образом, свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи квартиры серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ. мы выполнили в полном объеме. Однако в настоящее время мы не можем снять обременение на квартиру, поскольку продавцы сменили место жительства, о котором нам не известно и, соответственно, обременение не прекращено, ипотека не погашена..

Согласно пункту 5 договора купли-продажи квартиры серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ продавцы после окончательных расчетов должны были в течение семи дней обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и совершить все действия, необходимые для прекращения залога.

В силу п. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке, или ипотека возникшая в силу закона (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи между истцами и ответчиками, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи квартиры серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости продавцу перечислены, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. В пункте 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одним из оснований, погашающим регистрационную запись об ипотеке, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. 8 ч. I ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке), правовое регулирование которого определено § 3 главы 23 ГК РФ, а также Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ.

В силу п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

По причине отсутствия стороны по договору погасить записи во внесудебном порядке не представляется возможным.

При таких обстоятельствах изложенные истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО3 и ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 к ФИО10 и ФИО11 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения (квартиры) общей площадью 71,6 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: РФ, <адрес>, Центральный сельский округ, <адрес>;

Обязать Межмуниципальный отдел по Белоглинскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> произвести действия по снятию (погашению) регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении жилого помещения (квартиры) общей площадью 71,6 кв.м. с кадастровым номером 23:03:0102005:830, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, Центральный сельский округ, <адрес>;

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Белоглинский районный суд в течение месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Белоглинского

Районного суда П.А.Хижняк