Решение № 3А-148/2024 3А-148/2024~М-96/2024 М-96/2024 от 14 октября 2024 г. по делу № 3А-148/2024

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-148/2024

УИД: 39OS0000-01-2024-000234-30


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 октября 2024 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Керимовой С.Д.к.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Кооператор плюс» об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кооператор плюс» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания с №:235, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 года определена в сумме 40305625,93 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости указанного нежилого здания. Согласно отчету об оценке № НИ-1315/2024 от 5 марта 2024 года, изготовленному оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания №:235 по состоянию на 5 марта 2024 года составила 27480000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2024/000241 от 12 апреля 2024 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилого здания №:235 нарушает его права собственника. Просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2024/000241 от 12 апреля 2024 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с №:235 равной его рыночной стоимости в размере 27480000 рублей.

Представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 относительно заявленного иска возражала.

Административный ответчик Правительство Калининградской области о рассмотрении дела извещен надлежаще, представитель в судебное заседание не явился, не возражал против рассмотрения дела в его отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена ст. 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст.ст. 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Кооператор плюс» является собственником нежилого здания №:235, площадью 1115,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №590 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость этого объекта определена в сумме 40305625,93 рублей.

По инициативе ООО «Кооператор плюс» была произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания №:235. Согласно отчету об оценке № НИ-1315/2024 от 5 марта 2024 года, изготовленному частнопрактикующим оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания №:235 по состоянию на 5 марта 2024 года составила 27480000 рублей.

ООО «Кооператор плюс» 15 марта 2024 года обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания №:235 в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № НИ-1315/2024 от 5 марта 2024 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000241 от 12 апреля 2024 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение требований подп. «в» п. 22 ФСО №7, а именно: в отчете оценщиком используются аналоги, значительно отличающиеся по местоположению от оцениваемого объекта, на стр. 44 отчета в таблице № 10 отсутствует информация, относящаяся к анализу местоположения аналогов; при расчете стоимости не применена корректировка на отделку; представленная оценщиком выборка не отражает состояние рынка на дату оценки, в связи с чем полученное значение рыночной стоимости нежилого здания ниже минимального значения, полученного Учреждением.

Согласно заключению эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО4 № ЗЭ-0576/2024 от 17 июля 2024 года, отчет об оценке № НИ-1315/2024 от 5 марта 2024 года, изготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. В исследовательской части заключения указано, что назначение объекта оценки в ответе (магазин товаров повседневного спроса) подтверждает правильность выводов оценщика, обоснование оценщика по внесению корректировки является рыночной практикой на рынке аренды коммерческой недвижимости Калининградской области, в связи с чем нарушения отсутствуют.

По ходатайству административного ответчика ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО5 №335-24 от 26 сентября 2024 года, отчет об оценке № НИ-1315/2024 от 5 марта 2024 года, изготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, а именно подпункта «б» пункта 22 ФСО №7 – в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, однако, не учтено, что эти объекты располагаются в г. Балтийске, отличающемся туристической активностью от г. Пионерского. Корректировка на местоположение не производилась, что повиляло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки с №:235.

Вышеизложенную аргументацию выводов заключения повторной судебной экспертизы суд признает достоверной и достаточной. Заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2024/000241 от 12 апреля 2024 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке № НИ-1315/2024 от 5 марта 2024 года.

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость здания не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества №:235 по состоянию на 26 сентября 2024 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО5 №335-24 от 26 сентября 2024 года, в размере 27650000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Кооператор плюс» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000241 от 12 апреля 2024 года - отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с №:235, общей площадью 1115,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, по состоянию на 26 сентября 2024 года в размере его рыночной стоимости 27650000 (двадцать семь миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 15 марта 2024 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2024 года.

Судья Д.В. Шубин